汉国置业2022/23中期报告

股份代号:160 2022/23中期报告 汉国置业中期报告2022/23 目录 页次 公司资料..............................................................2 主席报告..............................................................3 一般资料..............................................................8 简明综合损益表16 简明综合全面收益表17 简明综合财务状况表18 简明综合权益变动表20 简明综合现金流量表21 简明中期综合财务报表附注23 封面图片： 位于干诺道中119-121号，经翻新宝轩（中环）之建筑设计图 1 公司资料 董事 王世荣（主席）王承伟 李晓平林炳麟方文静*马德玮*陈家俊*# *独立非执行董事 #陈家轩先生之中文名称已更改为陈家俊 审核委员会 陈家俊（主席）方文静 马德玮 薪酬委员会 马德玮（主席）林炳麟 方文静 提名委员会 方文静（主席）马德玮 陈家俊王承伟林炳麟 公司秘书 尹嘉怡 主要往来银行** 东亚银行有限公司创兴银行有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司上海商业银行有限公司 **依银行英文名称之字母顺列 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港 鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号远东金融中心17楼 注册办事处 香港干诺道中111号永安中心23楼 电话：(852)25237177 图文传真：(852)28451629 电邮：general@chinneyhonkwok.com 股份代号 香港联交所160 网站 http://www.honkwok.com.hk 汉国置业中期报告2022/23 2 汉国置业中期报告2022/23 主席报告 财务业绩 本集团截至二零二二年九月三十日止六个月之未经审核综合收入为港币629,000,000元 （二零二一年：港币608,000,000元）及股东应占溢利净额为港币114,000,000元（二零二一年：港币122,000,000元）。若撇除投资物业公平值收益（经扣除递延税项）港币11,000,000元 （二零二一年：亏损港币19,000,000元）之影响，则截至二零二二年九月三十日止六个月股东应占之相关溢利净额为港币103,000,000元（二零二一年：港币141,000,000元）。收入轻微上升，主要由于本期间内交付予客户并确认为收入之物业单位增加所致。相关溢利下跌，是由于物业销售之溢利率下降，以及因出售中国大陆一项物业而于上一个报告期间录得一次性出售收益港币25,000,000元之影响所致。 每股基本盈利为港币0.16元（二零二一年：港币0.17元）。于二零二二年九月三十日之股东权益为港币11,377,000,000元（于二零二二年三月三十一日：港币12,264,000,000元），而股东应占每股资产净值为港币15.79元（于二零二二年三月三十一日：港币17.02元）。期末之股东权益减少，主要是由于以人民币计算之资产净值贬值导致之汇兑差额所致，其中部份影响被期内录得之股东应占溢利净额所抵销。 中期股息 董事会不建议派发截至二零二二年九月三十日止六个月之中期股息（二零二一年：无）。 业务回顾 (i)物业发展 截至二零二二年九月三十日止六个月，物业发展分类收入为港币394,000,000元，而二零二一年则为港币377,000,000元。除税前分类溢利为港币173,000,000元，而二零二一年则为港币213,000,000元。本期间收入及溢利来自销售位于佛山南海之雅瑶绿洲之已完成物业。收入轻微上升，主要由于本期间内交付予客户之物业单位增加所致。在竞争激烈之物业市场下所得之溢利率微薄，导致溢利贡献下降。 本集团位于中国大陆之物业发展项目包括(i)本集团全资拥有位于南海大沥镇之雅瑶绿洲之项目；(ii)本集团全资拥有位于广州越秀区之北京南路45-107号之项目；及(iii)本集团拥有20%权益位于深圳南山区之侨城坊。 3 汉国置业中期报告2022/23 主席报告（续） 业务回顾（续） (i)物业发展（续） 雅瑶绿洲之总楼面面积约为273,000平方米，乃分三个阶段发展。发展项目最后一期已于二零二零年十二月完成。截至二零二二年九月三十日止六个月，本集团录得期内确认之物业销售收入港币394,000,000元（二零二一年：港币377,000,000元）。于二零二二年九月三十日，已订约但未入账之物业销售额为人民币293,000,000元，预期将于二零二二╱二零二三年度下半年起确认入账。同时，管理层在楼市低迷之情况下继续推售余下物业单位。 北京南路45-107号为本集团位于越秀区之发展项目，其总楼面面积约为77,000平方米，靠近北京路步行街及珠江。该项目指定作综合用途发展，包括一幢商业╱住宅大厦及一幢商业╱办公室大厦。该发展地盘邻近本集团先前项目5号公馆及港汇大厦。于落成后，上述三个发展项目将沿着北京路形成一个由办公室、住宅及零售部份组成之大型综合用途项目。该项目之住宅部份将发展为优质住宅单位以供销售，而办公室部份将持作赚取租金收入及作长期投资用途。该项目之上盖建筑工程已大致完成，并计划于下一个财政年度将住宅单位推出市场预售。 本集团拥有侨城坊之20%权益。该项目位于南山区侨香路北侧，其总楼面面积约为224,500平方米。此综合用途商业发展项目包括办公室大楼、一座住宅公寓大楼及一个购物商场。除持作出租用途之办公室大楼及购物商场外，其他办公室大楼及住宅公寓部份单位已于以往年度售出。截至二零二二年九月三十日止六个月，该项目已确认之收入为人民币200,000,000元 （二零二一年：人民币273,000,000元），而本集团就其于侨城坊之权益应占之溢利净额（包括投资物业之公平值变动）为港币17,000,000元（二零二一年：港币22,000,000元）。于二零二二年九月三十日，已订约但未入账之住宅公寓单位之物业销售额为人民币80,000,000元。 (ii)物业投资 截至二零二二年九月三十日止六个月，物业投资分类收入为港币212,000,000元，而二零二一年同期则录得港币212,000,000元。除税前分类溢利为港币138,000,000元，而二零二一年则为港币86,000,000元。若撇除投资物业之公平值变动，除税前分类溢利为港币133,000,000元，而二零二一年则为港币127,000,000元。尽管在疫情影响下营商环境困难，但本集团之投资物业继续维持理想之出租率。 4 汉国置业中期报告2022/23 主席报告（续） 业务回顾（续） (ii)物业投资（续） 物业投资－香港 物业投资分类包含各种物业，涵盖写字楼、酒店物业及数据中心，为本集团带来稳定租金收入。本集团在香港之已落成投资物业组合之总楼面面积约为474,000平方呎，包括 (i)汉国佐敦中心，为位于尖沙咀山林道一幢商业╱办公室大厦；(ii)宝轩，为位于干诺道中及德辅道中一座酒店连服务式住宅物业；(iii)宝轩酒店（尖沙咀），为位于尖沙咀天文台围之酒店物业；及(iv)DigitalRealtyKinChuen(HKG11)，为位于葵涌健全街之数据中心。本集团办公室物业及酒店物业之出租率均维持稳定，而数据中心已按理想之租金水平全数租出。截至二零二二年九月三十日止六个月，上述四项香港物业之物业组合平均出租率达86%（二零二一年：85%）。 管理层继续透过资产升级计划，抓紧机会提升本集团物业组合之财务表现。对于宝轩（中环），本集团已展开翻新工程，将其重新打造为豪华时尚之服务式公寓及酒店物业。有关设计及规划工作正进行中，而室内翻新及装修工程将于明年展开。当工程完成后，焕然一新之宝轩加上其优越位置，将令该物业在行业中取得竞争优势。 物业投资－中国大陆 本集团在中国大陆之已落成投资物业组合之总楼面面积约为446,000平方米，包括(i)汉国城市商业中心，为位于深圳福田区一幢商业╱办公室大厦；(ii)城市天地广场╱宝轩酒店（深圳），为位于深圳罗湖区一座包括商铺及酒店房间之商业平台；(iii)宝轩公寓，为位于深圳罗湖区城市天地广场之上之服务式住宅单位；(iv)港汇大厦，为位于广州越秀区一幢商业╱办公室大厦；(v)重庆汉国中心，为位于重庆北部新区一个商业平台之上之双子塔办公大楼；及(vi)重庆金山商业中心，为位于重庆北部新区一幢写字楼及一幢酒店连办公室综合大楼，各自附设商业平台。截至二零二二年九月三十日止六个月，该物业组合之平均出租率为74% （二零二一年：67%）。 5 汉国置业中期报告2022/23 主席报告（续） 业务回顾（续） (ii)物业投资（续） 物业投资－中国大陆（续） 汉国城市商业中心为位于深圳福田区核心地段之甲级写字楼，其出租率稳定增长。于二零二二年第一季度，中国大陆出现零星新冠病毒案例。为遏制疫情，政府推出广泛旅游限制及封城措施，令零售租赁市场受严重打击。为支持零售租户，本集团酌情向若干租户提供租金宽减。截至二零二二年九月三十日止六个月，零售部份之平均出租率为92%，而办公室单位则已租出57%。整体平均出租率已增长至63%。 物业投资－估值 本集团之投资物业组合按公平值基准计量，于二零二二年九月三十日之估值为港币14,346,000,000元（于二零二二年三月三十一日：港币15,309,000,000元），包括中国大陆之物业组合港币9,232,000,000元及香港之物业组合港币5,114,000,000元。若计及期内投资物业增加与人民币贬值所引致之汇兑差额，则录得公平值增加（经扣除递延税项）港币11,000,000元 （二零二一年：减少港币19,000,000元）。总括而言，由于资产质素提升加上限制措施放宽后市场气氛改善，本集团之香港物业组合录得重估收益，但由于中国大陆之限制措施及间歇性封城政策导致市场气氛疲弱，故中国大陆之物业组合录得轻微重估亏损。 (iii)物业、停车场管理及其他 于回顾期间，物业、停车场管理及其他分类之收入为港币23,000,000元，而二零二一年同期则为港币19,000,000元。来自物业及停车场管理业务之收入维持稳定。为支援停车场营运商，政府向管理公众停车场之营运商提供租金宽减，令我们经营成本大幅减少，因此录得除税前分类溢利港币7,000,000元，而二零二一年则为港币6,400,000元。于二零二二年九月三十日，本集团管理23个停车场（二零二二年三月三十一日：23个停车场）合共约2,050个车位（二零二二年三月三十一日：2,050个车位）。 6 汉国置业中期报告2022/23 主席报告（续） 展望 环球经济于二零二二年面临多重挑战。整体上，种种挑战对本已低迷之经济更添下行压力。 主要经济体正处于加息周期当中，特别是美国联邦储备局继续采取进取之计划，透过收紧经济体系之货币供应以应对飙升之通胀。此外，乌克兰战事持续，加上中美紧张关系引致地缘政治局势升温，持续对全球供应链造成干扰，因而导致能源及食品价格上涨，进一步推高通胀。总括而言，全球经济前景仍面对下行风险且动荡不稳。 在中国大陆，大部份主要城市零星出现之新冠病毒案例数目增加，因而维持严厉防疫措施，令经济活动严重减慢，并导致当地生产总值增长放缓。楼市持续受到疫情复发及严格检疫措施之拖累，影响市场气氛。此外，其他高杠杆物业发展商之财务状况不稳削弱了置业者信心，令准买家在作出购房决定时变得更为谨慎。为重振低迷之经济，中央政府已降低贷款利率，并放宽对按揭贷款融资之限制。 在香港，二零二二年初爆发之第五波新冠病毒疫情以及随后之严格检疫及旅游限制，令本地经济受到广泛影响，导致二零二二年第三季度之经济按年收缩4