汉国置业2024/25中期报告

股份代号:160 2024/25中期报告 汉国置业中期报告2024/25 目录 页次 公司资料2 主席报告3 管理层之讨论及分析7 简明综合损益表13 简明综合全面收益表14 简明综合财务状况表15 简明综合权益变动表17 简明综合现金流量表18 简明中期综合财务报表附注20 其他资料36 封面设计基于本集团位于北京南路的综合发展项目之实际影像 1 公司资料 董事 王承伟（主席）李晓平 林炳麟林燕胜王妍方文静*马德玮*陈家俊*周明祖* *独立非执行董事 审核委员会 陈家俊（主席）方文静 马德玮 薪酬委员会 马德玮（主席）方文静 陈家俊王承伟林炳麟 提名委员会 方文静（主席）马德玮 陈家俊王承伟王妍 公司秘书 尹嘉怡 主要往来银行** 交通银行（香港）有限公司东亚银行有限公司 创兴银行有限公司大新银行有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司上海商业银行有限公司 **依银行英文名称之字母顺列 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港 鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号远东金融中心17楼 注册办事处 香港干诺道中111号永安中心23楼 电话：(852)25237177 图文传真：(852)28451629 电邮：general@chinneyhonkwok.com 股份代号 香港联交所160 网站 http://www.honkwok.com.hk 投资者关系 电邮：ir@chinneyhonkwok.com 汉国置业中期报告2024/25 2 汉国置业中期报告2024/25 主席报告 各位股东 在本中期报告中，吾等将列报汉国集团之财务业绩概览，继而简述业务回顾，并以本人对财政年度余下期间之展望作总结。 财务业绩 截至2024年9月30日止六个月之收入为港币316,000,000元（2023年：港币643,000,000元）及股东应占亏损净额为港币39,000,000元（2023年：溢利港币89,000,000元）。若撇除投资物业公平值亏损 （经扣除递延税项）港币86,000,000元（2023年：公平值收益港币14,000,000元）之影响，则期内股东应占之相关溢利净额为港币47,000,000元（2023年：港币75,000,000元）。 该等业绩反映市场气氛持续低迷。尽管我们努力削减成本并扩大地域覆盖及业务范畴，仍不足以抵销我们投资物业市场估值之大幅下跌。 收入下跌主要归因于确认收入之时间差异。由于我们等待完成项目所需之监管批文，我们递延确认位于广州北京南路之住宅项目已预售单位之物业销售。截至本文定稿之时，我们已成功取得此项目之完工证书，并可望记录及确认已订约销售之收入，这将大幅改善我们于本财政年度下半年之业绩。 每股基本亏损为港币0.05元（2023年：每股盈利港币0.12元）。于2024年9月30日之股东权益为港币11,463,000,000元（于2024年3月31日：港币11,060,000,000元），而股东应占每股资产净值为港币 15.91元（于2024年3月31日：港币15.35元）。 中期股息 董事会不建议派发截至2024年9月30日止六个月之中期股息（2023年：无）。 业务回顾 我们的业务主要分为两个分类：建造及出售物业之物业发展分类，以及持有物业以赚取租金收入之物业投资分类。在持续不利之市场环境下，本公司仍从该两个业务分类中取得不俗成绩。 管理层之讨论及分析部份已广泛涵盖有关数字，因此本人将在展望部份提供某些摘要及观点。 3 汉国置业中期报告2024/25 主席报告（续） 业务回顾（续） (1)物业发展 在中国，我们可供销售之主要项目为位于广州之北京路项目。由于销售所得款项从本期间递延确认，收入主要来自停车场收入及旧有住宅项目余下物业单位之销售。现在已取得完工证书，我们将着手确认并列报销售收入，因此本财政年度下半年之销售收入将大幅改善。 中国之销售环境及消费者偏好亦已转变。买家情愿购买实实在在的已竣工住宅单位，而不像过去般愿意在竣工前购入楼花。此情况减慢我们住宅库存之销售速度。同时，我们未能确认于本期间出售单位的约港币370,000,000元之收入，直至我们收到交付单位所需批文，包括取得完工证书。我们欣然报告，完工证书已于本期间结束后获签发。于本年度下半年确认销售后，随着消费者有信心可获交付单位，我们亦预期销售活动将得到改善。 在香港，我们合资项目之建筑工程正如期进行中。地下结构工程已于本期间展开。由于位处斜坡的地盘需要大量地基工程，我们预计于2027年后推销有关物业。 由于我们摊长住宅项目之收入确认时间，这将有助确保我们于一段时间内具备充足及可持续之流动资金。 (2)物业投资 本集团在香港、中国大陆主要城市以及日本持有多元化之投资物业组合。 虽然我们的主要市场中国之投资及发展环境仍然不利，但管理层已集中精力扩大我们在其他地区之投资组合，以获取更多经常性收入。此项策略正顺利执行，并取得可喜成果。 4 汉国置业中期报告2024/25 主席报告（续） 业务回顾（续） (2)物业投资（续） 由于市场供应过剩、市场情绪疲弱以及有更多供应上市，我们中国物业的租赁市场仍然低迷。我们正在制定多项新计划，以提高出租率并维持租金水平。尽管如此，鉴于我们物业在各自地区的市场处于优越位置，我们预计该等物业之出租率仍具韧性。为了提升我们投资物业之价值并提高入住率，管理层正尝试推行不同的空间营造理念，以吸引用户使用我们的产品。举例而言，我们的重庆项目上个月推出令人耳目一新的生态主题物业，取得令人鼓舞的早期成果。我们的北京路项目中具瞩目设计之零售空间正以合适租金出租。正在考虑的各种计划亦有望填满我们深圳物业的出租空间。 由于旅游业及酒店业复苏缓慢，香港市场依然低迷。尽管如此，我们的数据中心及办公大楼仍继续取得令人满意之成绩。我们期待宝轩酒店（中环）之翻新工程于未来三至六个月内完成后将刺激收入及溢利增长，并带来收入贡献。我们亦正在检讨投资组合，务求令所持有资产更好地配合我们的未来策略。 我们位于东京、大阪及冲绳的日本酒店投资组合正带来可观回报。我们预计，我们的强劲入住率及不断上升的物业价值将于往后期间内反映。 (3)物业投资－估值 本集团之投资物业组合乃定期以市价计算之公平值基准计量。于本期间，我们的估值反映中国及香港市场疲弱，并显示经扣除递延税项后录得亏损。相反，日本投资组合之入住率较高及前景较佳，因而录得收益。 随着宝轩酒店（中环）即将重新开业，我们期待物业估值之账目将有所改善。 展望 2024年宏观经济形势依然复杂。利率高企、两大战事以及中国大陆经济衰退持续，令全球经济充斥着悲观情绪。 尽管如此，我们开始看到美国联邦储备局于2024年9月及随后的11月减息，这暗示减息周期的开始。此举有助减轻本集团旗下公司一些融资成本。我们预计此趋势将于短期内持续。由于消费者支出仍然低迷，美国减息的裨益被中国通缩压力所抵销。 5 汉国置业中期报告2024/25 主席报告（续） 展望（续） 其他具挑战性之地缘政治局势，可能进一步影响经济前景并导致营商环境困难。在美国，前总统特朗普及其共和党在大选中取得压倒性胜利，揭开全球动荡时期之序幕。当他实施征收关税及反华睦邻政策之时，我们将看到脱钩带来的更多影响。 在中国大陆，房地产市场持续低迷。中央政府推出之各项刺激措施立竿见影但成效有限。以广州为例，随着该市所有购屋限制取消，我们广州物业之销售提升了40%，但增长动力却无法持续。消费者信心水平仍然偏低，而人们正等待经济再次增长之信号，才愿意再次大量消费。 香港经济第二季温和增长，本地生产总值按年增加3.3%，而失业率维持于3%之低水平。然而，由于本港市民及游客之消费模式转变，本地消费及支出亦大幅下跌。此情况对零售及餐饮业带来不少挑战。此外，在美国利率高企及中国经济不明朗之压力下，本港楼市之市况仍然审慎。 从乐观一面看，政府10月中旬发表之施政报告概述一系列针对经济发展之举措。加上既定之放宽按揭限制及优秀人才入境计划等措施，我们预期物业市场将持续改善。长远而言，我们仍然看好香港之前景。 我们实行地域多元化之策略，在持续面对本地挑战之情况下平衡盈利，似乎正取得成效。迄今，我们已掌握日本酒店业市场兴旺带来之商机。我们正积极探索地区内，尤其是中国大湾区的房地产及地产科技之前景。我们亦正探讨各种合作方案，以筹集外部资金以改善我们的资本基础，并在我们开展更大型项目以获取规模经济效益时分散风险。 本集团能克服这六个月内所面对之困难，有赖各同事及董事仝人对本公司之贡献及承诺，本人对此深表谢意。 王承伟 主席 香港，2024年11月27日 6 汉国置业中期报告2024/25 管理层之讨论及分析 业务回顾 (1)物业发展 截至2024年9月30日止六个月，物业发展分类收入为港币53,000,000元（2023年：港币386,000,000元），而经营溢利为港币36,000,000元（2023年：港币194,000,000元）。收入来自持续销售雅瑶绿洲余下物业单位及车位以及宝翠园之车位，销售收入分别为港币40,000,000元及港币13,000,000元。收入减少，是由于位于广州北京南路之住宅项目延迟完成，故递延确认物业销售约港币370,000,000元。 (i)物业发展－中国大陆 本集团位于中国大陆之物业发展项目包括(i)本集团全资拥有位于广州越秀区北京南路之住宅项目港汇台；(ii)本集团全资拥有位于佛山南海之住宅项目雅瑶绿洲；及(iii)本集团拥有20%权益位于深圳南山区之侨城坊。 本集团位于北京南路之住宅项目港汇台新近落成，已于本月初获发完工证书。住宅单位已于2023年第四季度推出预售，市场反应理想。截至2024年11月27日（即本公司中期业绩公布之日），已预售35个住宅单位，贡献未确认入账之已订约销售额约港币370,000,000元。预期已预售单位将于2024/2025年财政年度下半年及往后交付予客户并入账列为销售收入。 于回顾期间，雅瑶绿洲所有住宅单位均已售出，而余下约250个车位则作为库存以供继续销售。 本集团拥有20%权益之侨城坊为一项综合用途商业项目，包括可供出租之一幢办公室大楼及一个购物商场，以及可供出售之住宅公寓单位。截至2024年9月30日止六个月，该项目已确认之收入为港币102,000,000元（2023年：港币188,000,000元）。本集团就其于侨城坊之权益应占之溢利净额为港币29,000,000元（2023年：港币15,000,000元），其中包括投资物业之公平值亏损港币4,000,000元（2023年：无）。 (ii)物业发展－香港 本集团拥有一项位于浅水湾南湾道之发展项目之50%权益。该项目将兴建全海景之豪华住宅项目。建筑工程正如期顺利进行中。 7 汉国置业中期报告2024/25 管理层之讨论及分析（续） 业务回顾（续） (2)物业投资 于截至2024年9月30日止六个月，本集团之投资物业收入为港币239,000,000元（2023年：港币226,000,000元），而经营溢利为港币104,000,000元（2023年：港币164,000,000元）。其中包括公平市值变动之亏损港币56,000,000元（2023年：收益港币22,000,000元）。 (i)物业投资－中国大陆 本集团之中国大陆投资物业组合包括六个主要项目，总楼面面积约为446,000平方米。该等项目包括(i)汉国城市商业中心，为位于深圳福田区一幢商业╱办公室大厦；(ii)城市天地广场╱宝轩酒店（深圳），为位于深圳罗湖区一座包括商铺及酒店房间之商业平台；(iii)宝轩公寓，为位于城市天地广场之上之服务式住宅单位；(iv)港汇大厦，为位于广州越秀区一幢商业╱办公室大厦；(v)重庆汉国中心，为位于重庆北部新区之双子塔