汉国置业2023/24中期报告

股份代号:160 2023/24中期报告 汉国置业中期报告2023/24 目录 页次 公司资料..............................................................2 主席报告..............................................................3 一般资料..............................................................9 简明综合损益表17 简明综合全面收益表18 简明综合财务状况表19 简明综合权益变动表21 简明综合现金流量表22 简明中期综合财务报表附注24 封面图片： 由右至左之四幢大厦为汉国大厦、港汇台、5号公馆及港汇大厦，均为本集团位于珠江滨水区的广州越秀区北京南路之发展项目。 港汇台及汉国大厦乃新近发展之项目，目标于二零二四年落成。 1 公司资料 董事 王承伟（主席）李晓平 林炳麟方文静*马德玮*陈家俊* *独立非执行董事 审核委员会 陈家俊（主席）方文静 马德玮 薪酬委员会 马德玮（主席）林炳麟 方文静 提名委员会 方文静（主席）马德玮 陈家俊王承伟林炳麟 公司秘书 尹嘉怡 主要往来银行** 东亚银行有限公司创兴银行有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司上海商业银行有限公司 **依银行英文名称之字母顺列 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港 鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号远东金融中心17楼 注册办事处 香港干诺道中111号永安中心23楼 电话：(852)25237177 图文传真：(852)28451629 电邮：general@chinneyhonkwok.com 股份代号 香港联交所160 网站 http://www.honkwok.com.hk 二零二三年十一月二十一日 汉国置业中期报告2023/24 2 汉国置业中期报告2023/24 主席报告 各位股东： 吾等谨此呈列本公司之六个月中期业绩。一如以往，吾等首先列报财务业绩，继而简述业务回顾，最后载列本人对本年度余下时间的评论。 财务业绩 截至二零二三年九月三十日止六个月之收入为港币643,000,000元（二零二二年：港币629,000,000元）及股东应占溢利净额为港币89,000,000元（二零二二年：港币114,000,000元）。若撇除投资物业公平值收益（经扣除递延税项）港币14,000,000元（二零二二年：港币11,000,000元）之影响，则期内股东应占之相关溢利净额为港币75,000,000元（二零二二年：港币103,000,000元）。在经营上，我们持作收取租金的物业出租率改善所产生之收益，被商业借贷之利息付款增加所抵销。 每股基本盈利为港币0.12元（二零二二年：港币0.16元）。于二零二三年九月三十日之股东权益为港币11,253,000,000元（于二零二三年三月三十一日：港币11,663,000,000元），而股东应占每股资产净值为港币15.62元（于二零二三年三月三十一日：港币16.19元）。股东权益减少，主要是由于我们以人民币计算之资产汇率贬值所致。 中期股息 董事会不建议派发截至二零二三年九月三十日止六个月之中期股息（二零二二年：无）。 业务回顾 我们的业务主要分为两个分类：建造及出售物业之物业发展分类，以及持有物业以赚取租金收入之物业投资分类。在持续不利之市场环境下，本公司仍从该两个业务分类中取得成果。 (1)物业发展 于截至二零二三年九月三十日止六个月，物业发展分类收入为港币386,000,000元（二零二二年：港币394,000,000元），而除税前溢利为港币194,000,000元（二零二二年：港币173,000,000元）。盈利来自持续销售我们广州南海项目之物业单位及车位。 (i)物业发展－中国大陆 本集团位于中国大陆之物业发展项目包括(i)本集团全资拥有位于广州南海之项目雅瑶绿洲；(ii)本集团全资拥有位于广州越秀区北京南路之项目港汇台及汉国大厦；及(iii)本集团拥有20%权益位于深圳南山区之侨城坊。 3 汉国置业中期报告2023/24 主席报告（续） 业务回顾（续） (1)物业发展（续） (i)物业发展－中国大陆（续） 雅瑶绿洲位于南海大沥镇，于二零二零年十二月在疫情期间大致落成并可供出售。于最近取得盈利期间，该项目为我们主要盈利来源，贡献收入港币386,000,000元（二零二二年：港币394,000,000元），包括销售物业单位之收入港币315,000,000元及销售车位之收入港币71,000,000元，而相应除税前溢利为港币194,000,000元（二零二二年：港币173,000,000元）。 由于行政上的时间安排，我们未经确认之已订约销售额为港币119,000,000元，预计于今年下半年入账。此项目基本已售罄，存货仅余少量单位。因此，我们预计该项目未来不会作出重大贡献。 港汇台位于广州越秀区北京南路45-107号。该项目为一个综合用途发展项目，包括一幢可供出售144个单位之住宅大厦，以及一幢将主要作为投资物业持有以赚取租金收入名为“汉国大厦”之办公大楼。该项目之建筑工程正顺利进行中，目标于二零二四年完成。住宅大厦已于二零二三年八月获批预售同意书。首批住宅单位已于二零二三年十月推出预售，反应理想。 本集团拥有20%权益之侨城坊位于深圳南山区侨香路北侧。此综合用途商业发展项目包括可供出租之一幢办公室大楼及一个购物商场，以及一幢可供出售之住宅公寓大楼。截至二零二三年九月三十日止六个月，该项目已确认之收入为港币188,000,000元（二零二二年：港币229,000,000元），而本集团就其于侨城坊之权益应占之溢利净额（包括投资物业之公平值变动）为港币15,000,000元（二零二二年：港币17,000,000元）。于二零二三年九月三十日，已订约但未入账之销售额为港币53,000,000元。 (ii)物业发展－香港 于二零二三年一月，本集团透过与爪哇控股有限公司成立之合营企业，按代价港币393,000,000元收购一幅位于浅水湾南湾道之发展地盘之50%权益。该项目将兴建全海景之豪华住宅项目。规划、设计及施工许可工作正如期进行中。 4 汉国置业中期报告2023/24 主席报告（续） 业务回顾（续） (2)物业投资 随着年初疫情限制措施解除，中国经济面临近年最差的租赁市场，其中空置率及商业违约率均创下历史新高。基于我们的专业管理，加上以市场为主导之物业位处优越位置，我们的表现理想，业绩更取得温和增长。此外，我们把握有利之市场机遇，进军日本之物业投资市场。 于截至二零二三年九月三十日止六个月，投资相关收入为港币226,000,000元（二零二二年：港币212,000,000元），而除税前溢利为港币164,000,000元（二零二二年：港币138,000,000元）。其中包括公平市值增加港币22,000,000元（二零二二年：港币5,000,000元）。 (i)物业投资－中国大陆 本公司之中国大陆投资物业组合包括六个主要项目，总楼面面积约为446,000平方米。该等项目包括(i)汉国城市商业中心，为位于深圳福田区一幢商业╱办公室大厦；(ii)城市天地广场╱宝轩酒店（深圳），为位于深圳罗湖区一座包括商铺及酒店房间之商业平台；(iii)宝轩公寓，为位于深圳罗湖区城市天地广场之上之服务式住宅单位；(iv)港汇大厦，为位于广州越秀区一幢商业╱办公室大厦；(v)重庆汉国中心，为位于重庆北部新区之双子塔办公大楼及(vi)重庆金山商业中心，为位于重庆北部新区一幢写字楼及一幢酒店连办公室综合大楼。该组合之平均出租率达75%（二零二二年：74%）。 尽管经营环境困难及租务市场竞争激烈，位于深圳之汉国城市商业中心之租金收入贡献仍较上年度有所改善，平均出租率提升至70%之健康水平（二零二二年：63%）。 (ii)物业投资－香港 我们的香港投资组合涵盖写字楼、酒店物业及数据中心等物业，总楼面面积约为 474,000平方呎：(i)汉国佐敦中心，为位于尖沙咀山林道一幢商业╱办公室大厦； (ii)宝轩，为位于干诺道中一座酒店连服务式住宅物业；(iii)宝轩酒店（尖沙咀），为位于尖沙咀天文台围之酒店物业；及(iv)DigitalRealtyKinChuen(HKG11)，为位于葵涌健全街之数据中心。 5 汉国置业中期报告2023/24 主席报告（续） 业务回顾（续） (2)物业投资（续） (ii)物业投资－香港（续） 宝轩酒店（中环）之翻新工程正进行中。该项目包括将宝轩酒店（中环）重塑为一座豪华时尚之服务式公寓及酒店。我们旨在为该等有形资产获取领先能源与环境设计(LEED)认证。于完工后，该物业将融合绿色建筑与可持续发展之特色，包括建筑物外墙采用建筑光伏一体化“BIPV”技术，成为香港最大的利用可持续太阳能发电之大厦。翻新工程正进展顺利，预计可于二零二四年中旬完工。 我们的数据中心已按长期租约全数出租，而另外两项物业继续保持稳定之出租率。于回顾期间，上述物业组合之平均出租率约为95%（二零二二年：86%）。 (iii)物业投资－收购日本之酒店物业 为掌握投资机会及促进本集团增长，本集团与独立第三方成立一间合营公司，以投资位于日本之酒店物业组合。截至二零二三年九月三十日，本集团已收购三间位于大阪及东京之酒店物业之权益，总现金代价约为港币192,000,000元。该等收购之资金来自内部资源及银行按揭贷款。该等物业持作投资物业，以赚取经常性租金收入。 (iv)物业投资－估值 本集团之投资物业组合按公平值基准计量，于二零二三年九月三十日之市值为港币14,989,000,000元（于二零二三年三月三十一日：港币15,148,000,000元），包括中国大陆之物业组合港币9,599,000,000元、香港之物业组合港币5,227,000,000元及日本之物业组合港币163,000,000元。若计及期内投资物业增加与人民币波动所引致之汇兑差额，则录得公平值增加（经扣除递延税项）港币14,000,000元（二零二二年：港币11,000,000元）。本集团之香港物业组合录得轻微重估收益，而中国大陆之物业组合则录得轻微重估亏损。 6 汉国置业中期报告2023/24 主席报告（续） 业务回顾（续） (3)物业、停车场管理及其他 我们的香港物业管理及停车场管理业务于回顾期间贡献收入港币30,000,000元（二零二二年：港币23,000,000元）及除税前分类溢利港币4,200,000元（二零二二年：港币7,000,000元）。我们投入资金以提升现有项目及争取新项目，导致期内溢利净额略为下跌。于二零二三年九月三十日，本集团管理24个停车场（二零二三年三月三十一日：25个停车场）合共约1,820个车位 （二零二三年三月三十一日：2,090个车位）。 展望 受到高利率环境加上中国大陆经济复苏缓慢之双重打击，困难的营商环境势将延续至明年。 在中国大陆，中国房地产市场泡沫逐渐爆破引致整体市场低迷，已导致消费者信心崩溃。有别于西方经济体，中国正面临通缩的前景，而青年失业率高企亦带来社会不确定性。对于当前经济衰退是否属周期性并于不久将来复苏，或这是否属于需要数十年才能修复的日本式系统和结构性衰退，经济学家存在分歧。 政府已作出反应，调低利率、放宽和彻底改变购屋限制、以财赤支持开支以及募集新债务，从而刺激经济。意识到先前刺激措施之不足，新的激励措施将专注于绿色可持续基础设施，并支援中小型私人企业。中国经济的增长路向明显已转变，已不再像过往倒退时期般依赖房地产价格的上涨来推动经济增长。 香港在经历通胀的西方经济与出现通缩