专题 | 新湖黑色(钢材)专题:近期商品房成交情况分析

2024年5月17日，央行等部门推出一系列调控措施，包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。同时，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。在2024年5月份以来，为了稳定房地产市场，改善房地产市场的预期，提振市场信心，北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等一二线城市纷纷出台放松房地产限购的政策，主要包括下调首付比例、优化住房限购政策、调降房贷利率、支持多子女家庭合理住房需求等优化调整房地产市场调控政策。 随着新政落地，在一二线城市中，房地产市场展现出积极的迹象，到访量、带看量有所提升，市场的乐观情绪有一定的提升。 国内商品住宅价格仍在寻底中 国内商品住房价格情况来看，根据国家统计局统计的新建商品住房价格指数和二手住房价格指数走势来看，2019年4月国内商品房价格指数达到2014年以来的新高之后，价格指数逐年下降。截至2024年6月国内新建商品住房价格指数为95.12，二手住房价格指数下降到92.13。国内新建商品住房价格指数接近2015年的低点，二手住房价格指数则是下破2015年以来的低点。根据国家统计局的数据，2024年6月，全国70个大中城市64个城市的新房价格环比下降，环比5月减少4个城市。70个大中城市66个城市的二手房价格环比下降，二手房下降城市环比5月有所减少。6月出现4个城市二手房价格环比回升。国内70大中城市商品房仍以下跌为主，仅个别城市的价格环比出现回升。 当前国内商品房成交仍旧是以价换量为主流。商品房市场，无论是二手房市场还是新房市场，成交量的回升在一定程度上受益于打折促销等优惠措施。2024年以来，国内新建以及二手商品住房出现以量换价的情况。“517”新政之后，一二线城市成交好转，但住房价格指数并未出现止跌迹象。 利好释放期 商品房成交好转 根据国家统计局公布的数据显示，2024年6月国内房屋销售面积11273.94万平方米，同比下降13.77%，月度同比降幅环比5月收窄。2024年6月国内房地产销售面积环比5月回升52.55%，销售面积基本持平于3月的小阳春。2024年6月国内房地产销售面积环比5月大幅回升的原因主要是：一、年中房企为了冲刺业绩目标，采取加大新盘推出力度、加大折扣力度等措施促进销售，刺激了一波需求的释放；二、6月处于517新政以及主要一二线城市放松限购新政利好释放期。从同花顺统的数据显示，一线城市及核心二线城市6月的新房成交面积显著放量，环比大幅回升，对国内的楼市起到很好的拉动作用。 从分城市的商品房成交情况来看，2024年6月北京、上海、广州、深圳以及杭州等一线及主要二线城市的商品房日均成交量环比均出现不同程度的回升。根据统计显示，2024年6月上海市商品房日均成交套数为470套，环比5月增长19.72%，日均成交面积47372.24平方米，环比5月增长30.64%。广州6月商品房日均成交514套，环比5月增长 65.27%，日均成交面积34347.42平方米，环比5月增长43.71%。深圳6月商品房日均成交277套，环比5月增长 17.37%，日均成交面积27518.69平方米，环比5月增长18.76%。北京6月商品房日均成交324套，环比5月增长 6.58%，日均成交面积29530.98平方米，环比5月增长39.87%。杭州6月商品房日均成交273套，环比5月增长 51.67%，日均成交面积39648.76平方米，环比5月增长66.17%。从各城市的成交情况来看，上海广州深圳和杭州的成交环比均出现大幅回升，北京广州深圳杭州四城6月的成交均超过上半年3、4月份。517新政以及各城市放松限购措施之后，商品房的成交情况均出现好转。由于北京在6月26日才出台一系列刺激商品房销售的利好政策，因此6月份北京商品房成交环比5月增幅不大。预计7月份之后一两个月是北京利好政策的释放期。 整体上看，517新政以及国内主要一二线城市放松限购之后，热点城市的成交规模有所好转，但全国其他整体的成交情况好转有限。同时国内商品房成交价格持续走低，各城市商品房成交仍旧维持以量换价的情况。进入7月份，房地产企业业绩冲刺结束，商品房成交情况环比回落。7月份主要一二线城市商品房成交环比6月出现分化，杭州广州商品房日均成交套数以及日均成交面积较6月出现大幅下降，上海环比则小幅下降，而北京深圳环比6月出现回升。由于北京放松限购政策在6月底出台，政策出台时间较晚，7月将是利好政策的释放期，北京7月的商品房成交将环比继续维持向好情况。但517新政以及5月各地放松限购政策以来，国内仅个别主要城市的商品房成交好转，大部分城市的商品房成交未能出现明显回升。这反映出当下市场情绪并未完全反转，市场购买力不足的情况仍旧存在。面临房地产市场需求并未明显好转，各方面的数据仍在探底过程中。市场仍在期待进一步的房地产刺激政策。预计在接下来一段时间，国内或将仍有进一步稳定房地产市场的政策出台，未来市场情绪能否好转，市场对于房地产行业的信心能否恢复，对 未来房地产市场的预期能否好转，房地产市场利好刺激政策的效果如何以及利好政策的边际效用如何，都需要我们持续关注接下来政府出台的稳定房地产市场利好政策的力度以及具体政策的落地效果如何。 姜秋宇 执业资格号：F3007164 免责声明 本报告由新湖期货股份有限公司（以下简称新湖期货，投资咨询业务许可证号32090000）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其他法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于新湖期货。未经新湖期货事先书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发布。如引用、刊发，须注明出处为新湖期货股份有限公司，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本报告的信息均来源于公开资料和/或调研资料，所载的全部内容及观点公正，但不保证其内容的准确性和完整性。投资者不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是新湖期货在最初发表本报告日期当日的判断，新湖期货可发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但新湖期货没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知更新情况。新湖期货不对因投资者使用本报告而导致的损失负任何责任。新湖期货不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于投资者，新湖期货建议投资者独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计、税务建议或担保任何内容适合投资者，本报告不构成给予投资者投资咨询建 议。 投资咨询资格号：Z0011553审核人：李明玉