房地产行业报告：三中全会指引地产高质量发展LPR年内再下调

7月18日，第二十届三中全会公报正式发布。7月19日中共中央的新闻发布会上，中央财办指出要加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。7月22日，央行公布1年期和5年期以上LPR均较前值下调10bp,有利降低居民购房成本。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为158.45万方，本年累计新房成交面积为5613.86万方，累计同比-38.1%。30大中城市近四周平均成交面积为239.62万方，同比-10.9%，环比-7.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为92.07万方，同比+0.1%，环比-5.5%，二线城市近四周平均成交面积为100.37万方，同比-23.4%，环比-9.2%，三线城市近四周平均成交面积为47.18万方，同比+2.8%，环比-5.7%。上周重点10城商品住宅可售面积为7076.85万方，同比+1.32%，环比+0.23%，重点10城去化周期为16.53个月，其中一线城市去化周期为15.66个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为153.16万方，本年累计二手房成交面积为4336.62万方，累计同比-6.8%。重点10城近四周平均成交面积为162.04万方，同比+21%，环比-2.7%。截至2024/7/14全国城市二手房出售挂牌量指数为47.87，环比-4%，挂牌价指数为165.24，环比-0.12%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为16.49万方，成交住宅类土地建面为115.23万方，新增供应商服类土地建面为10.91万方，成交商服类土地建面为135.93万方。 近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为4.28，平均商服类土地成交建面/供应建面为3.59。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5551.63元/平方米，溢价率为5.13%，环比-1.76pct，成交商服类土地楼面均价为2552.25元/平方米，溢价率为3.1%，环比+0.33pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.72%，沪深300指数上涨1.92%，房地产指数跑输沪深300指数2.64pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌4.97%，恒生综合指数下跌4.66%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.31pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为158.45万方，本年累计新房成交面积为5613.86万方，累计同比-38.1%。30大中城市近四周平均成交面积为239.62万方，同比-10.9%，环比-7.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为92.07万方，同比+0.1%，环比-5.5%，二线城市近四周平均成交面积为100.37万方，同比-23.4%，环比-9.2%，三线城市近四周平均成交面积为47.18万方，同比+2.8%，环比-5.7%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7076.85万方，同比+1.32%，环比+0.23%，重点10城去化周期为16.53个月，其中一线城市去化周期为15.66个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为153.16万方，本年累计二手房成交面积为4336.62万方，累计同比-6.8%。重点10城近四周平均成交面积为162.04万方，同比+21%，环比-2.7%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/7/14全国城市二手房出售挂牌量指数为47.87，环比-4%，挂牌价指数为165.24，环比-0.12%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为16.49万方，成交住宅类土地建面为115.23万方，新增供应商服类土地建面为10.91万方，成交商服类土地建面为135.93万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为4.28，平均商服类土地成交建面/供应建面为3.59。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5551.63元/平方米，溢价率为5.13%，环比-1.76pct，成交商服类土地楼面均价为2552.25元/平方米，溢价率为3.1%，环比+0.33p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.72%，沪深300指数上涨1.92%，房地产指数跑输沪深300指数2.64pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌4.97%，恒生综合指数下跌4.66%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.31pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第17，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第11。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万业企业（+5.35%）、张江高科（+5.16%）、海南机场（+4.64%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：美的置业（-0.3%）、越秀地产（-2.16%）、保利置业集团（-2.63%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：德信服务集团（+10.3%）、金科服务（+4.51%）、宝龙商业（+2.14%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。