房地产行业2024年Q2土地市场总结：土地市场低位运行，政策环境持续优化

2024Q2全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2024年Q2全国供给土地规划建面7.00亿方，同比增速为-28.2 5%。土地出让金方面，2024年Q2全国实现土地出让金0.56万亿，同比增速为-46.3 9%。 从溢价率数据来看，2024年Q2土地出让平均溢价率2.82%，相比2023年Q2下降2. 81个百分点。从城市能级来看，2024年Q2一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为2.33%、2.50%、3.19%。从单月数据来看，2024年6月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为2.83%、0.57%、3.62%、2.84%。 流拍率方面，2024年Q2平均流拍率为8.60%，2023年Q2流拍率为8.96%，相比下降0.36个百分点。2024年Q2，4-6月流拍率分别为7.87%、9.91%、10.29%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2024年Q2高总价地块数共有7宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q2总价超过50亿元的地块北京有4块、上海有1块、杭州1块、厦门1块。 从高溢价率城市数量来看，2024年6月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为15城（4月、5月分别为10、10城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（4月、5月分别为7、6城）。住宅口径土地溢价率方面，2024年4月单月溢价率超过20%的城市数目为16城（5月、6月分别为12、12城），溢价率超过30%的城市数目为9城（5月、6月分别为9、7城）。 2024年Q2有6个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，新疆2024年Q 2土地出让同比+47.93%，海南、吉林、青海、辽宁、甘肃同比分别为+29.84%、+27.6 7%、+18.12%、+11.36%、+2.38%。 从绝对数值来看，浙江、江苏和山东的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2024年Q2土地推出规划面积同比下滑近3成，成交金额下滑近5成，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，销售的下行压力传导到土地市场，降低了房企投资欲望。但从溢价率和流拍率看似乎没有进一步大幅恶化，土地市场有接近底部的趋势。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.2024Q2全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2024年Q2全国供给土地规划建面7.00亿方，同比增速为-28.25%。土地出让金方面，2024年Q2全国实现土地出让金0.56万亿，同比增速为-46.39%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 从Q2单月表现来看，2024年4-6月全国全口径推出建面分别为2.25亿平、2.51亿平、2.24亿平，同比-22.15%、-22.30%、-37.59%。各月全口径成交用地建面分别为1.22亿平、1.23亿平、1.36亿平，同比-18.34%、-33.88%、-21.18%。全口径出让金分别为1758.92亿元、1623.29亿元、2241.3亿元，同比-37.06%、-53.42%、-46.76%。 图表3：全国单月推出和成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 从城市能级来看，2024年Q2一线城市的土地出让金为747.2亿元，同比-62.3%，占全国比重13.29%，二线城市的土地出让金为2135.2亿元，同比-50.27%，占全国比重37.97%，三四线城市的土地出让金为2741.11亿元，同比-34.92%，占全国比重的48.74%。总体来看，2024年Q2一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2024年Q2全口径累计土地出让金分别为392.85亿元、250.28亿元、75.65亿元、28.41亿元，同比分别为-49.13%、-55.95%、-82.90%、-85.87%。 图表5：2024Q2各线城市土地出让金及其同比 图表6：2024Q2一线城市土地出让金及其同比 图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2024年Q2土地出让平均溢价率2.82%，相比2023年Q2下降2.81个百分点。从城市能级来看，2024年Q2一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为2.33%、2.50%、3.19%。从单月数据来看，2024年6月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为2.83%、0.57%、3.62%、2.84%。 分区域来看，2024年Q2长三角及中西部地区的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，2024年6月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.01%、2.06%、3.18%、4.50%、1.85%。 从各城市溢价率大于20%的地块数来看，黔南布依族苗族自治州2024年Q2的溢价率大于20%的地块数为25块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 图表10：2024Q2各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 图表11：2024Q2重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 1.3.流拍率 流拍率方面，2024年Q2平均流拍率为8.60%，2023年Q2流拍率为8.96%，相比下降0.36个百分点。2024年Q2，4-6月流拍率分别为7.87%、9.91%、10.29%。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2024年Q2高总价地块数共有7宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q2总价超过50亿元的地块北京有4块、上海有1块、杭州1块、厦门1块。 图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布 图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布 图表15：2024Q2土地总价超过50亿元地块概览 2.2.6月高溢价率城市数量较4-5月增多 从高溢价率城市数量来看，2024年6月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为15城（4月、5月分别为10、10城）；溢价率超过30%的城市数目为9城（4月、5月分别为7、6城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024年4月单月溢价率超过20%的城市数目为16城（5月、6月分别为12、12城），溢价率超过30%的城市数目为9城（5月、6月分别为9、7城）。 图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况 图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况 2.3.各省市土地出让金统计 2024年Q2有6个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，新疆2024年Q2土地出让同比+47.93%，海南、吉林、青海、辽宁、甘肃同比分别为+29.84%、+27.67%、+18.12%、+11.36%、+2.38%。 从绝对数值来看，浙江、江苏和山东的累计土地出让金排名全国前三。 图表18：2024年Q2各省市全口径出让金及增速 3.投资建议 2024年Q2土地推出规划面积同比下滑近3成，成交金额下滑近5成，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，销售的下行压力传导到土地市场，降低了房企投资欲望。但从溢价率和流拍率看似乎没有进一步大幅恶化，土地市场有接近底部的趋势。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。