房地产行业2024年Q3土地市场总结：政策环境持续优化，土地市场持续巩固

政策环境持续优化，土地市场持续巩固 -房地产行业2024年Q3土地市场总结 房地产证券研究报告/行业季度报告2024年10月8日 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 保利发展 10.99 1.0 1.13 1.21 1.27 10.9 9.7 9.1 8.7 买入 招商蛇口 11.95 0.7 0.90 1.07 1.15 18.4 13.3 11.2 10.4 买入 招商积余 11.64 0.7 0.85 1.02 1.19 16.8 13.7 11.4 9.8 买入 华润万象生活 31.85 1.3 1.59 1.90 2.23 22.6 18.2 15.3 13.0 买入 保利物业 33.15 2.5 2.95 3.42 3.93 12.0 10.2 8.8 7.7 买入 备注：股价使用2024年10月08日收盘价 投资要点 2024Q3全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为-29.16%。 从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。流拍率方面，2024年Q3平均流拍率为1.08%，2023年Q3流拍率为10.33%，相比下降9.25个百分点。2024年Q3，7-9月流拍率分别为1.82%、2.44%、0.00%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2024年Q3高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城（8月、9月分别为15、15城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（8月、9月分别为9、10城）。住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城（8月、9月分别为14、17城）；溢价率超过30%的城市数目为14城（8月、9月分别为9、13城）。从绝对数值来看，江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2024年Q3土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看，开发商对未来市场的预期较为谨慎，市场也进一步更加健康。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发 股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的建议关注越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等；物业板块推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 上市公司数 107 行业总市值(亿元) 10,569.87 行业流通市值(亿元) 4,838.63 基本状况 行业-市场走势对比 相关报告 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.2024Q3全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为 -14.2%。土地出让金方面，2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为 -29.16%。 图表1：全国累计供给建面及同比图表2：全国累计出让金及同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所 从Q3单月表现来看，2024年7-9月全国全口径推出建面分别为2.40亿平、2.67亿平、3.20亿平，同比+7.53%、-18.66%、-22.42%。各月全口径成交用地建面分别为1.36亿平、1.28亿平、1.37亿平，同比-8.55%、-7.51%、-14.20%。全口径出让金分别为2057.35亿元、2228.04亿元、2920.38亿元，同比-31.70%、-39.94%、-15.35%。 图表3：全国单月推出和成交建面及同比图表4：全国单月出让金及其同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所 从城市能级来看，2024年Q3一线城市的土地出让金为1066.96亿元，同比 -37.40%，占全国比重14.81%，二线城市的土地出让金为2474.51亿元，同比-37.26%，占全国比重34.34%，三四线城市的土地出让金为3664.3亿元，同比-18.99%，占全国比重的50.85%。总体来看，2024年Q3一线城市土地出让同比下降幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让占全国比重较大。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2024年Q3全口径累计土地出让金分别为311.92亿元、385.78亿元、331.38亿元、37.89亿元，同比分别为-28.23%、 -43.93%、-31.29%、-61.88%。 图表5：2024Q3各线城市土地出让金及其同比图表6：2024Q3一线城市土地出让金及其同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所 图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比 来源：中指研究院、中泰证券研究所 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。 分区域来看，2024年Q3珠三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2024年9月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.22%、10.34%、 3.10%、4.01%、1.52%。 从各城市溢价率大于20%的地块数来看，扬州市2024年Q3的溢价率大于20%的地块数为94块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所 图表10：2024Q3各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 来源：中指研究院、中泰证券研究所 图表11：2024Q3重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 地块名称 地块编号 城市 用地性质 规划建筑面积(㎡) 成交价(万元) 溢价率(%) 嘉峪关市与玉门市交界处312线北侧 [2024]JX-04号国有建设用地使用权 嘉峪关市 供电用地 21667 1570.86 15708500 石洞街道 510504-2024-C-001 泸州市 商业/办公用地 87814 10010.8 13072.11 严陵镇桂花社区 1-1-19-269 内江市 住宅用地 83061 23940.18 12702.24 护国镇 510503-2024-B-013 泸州市 住宅用地 34197 1222.54 1621.89 上合示范区规划东西大通道南侧、规划温州 370281006231GB00248W00000000 青岛市 工业用地 295992 4390 615.48 路东侧 临海市东塍镇灯城村（22-2-2地块） 331082101226006 临海市 工业用地 15946 4180 553.13 临海市东塍镇灯城村（22-2-1地块） 331082101226005 临海市 工业用地 16713 3980 494.03 温州市丰双片区鞋都单元E-12-1地块 温州市丰双片区鞋都单元E-12-1地块 温州市 工业用地 8361 2375.54 483.67 临海市括苍镇括苍山米筛浪区块（24-7地块 331082107212102 临海市 商业/办公用地 7449 5210 415.84 温州湾新能源科技产业园A-06c-3地块 温州湾新能源科技产业园A-06c-3地块 温州市 工业用地 12004 2470 384.31 来源：中指研究院、中泰证券研究所 1.3.流拍率 流拍率方面，2024年Q3平均流拍率为1.08%，2023年Q3流拍率为10.33%，相比下降9.25个百分点。2024年Q3，7-9月流拍率分别为1.82%、2.44%、0.00%。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 来源：中指研究院、中泰证券研究所 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2024年Q3高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看， 2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。 图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布 来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所 宗地名称城市规划用途成交总价(万元)规划建筑面积(㎡) 图表15：2024Q3土地总价超过50亿元地块概览 天河区临江大道北侧AT080722地块广州市 北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、 二类居住用地R2兼容商业用地B1,商务用地B2 二类城镇住宅 1175509175561 0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地 北京市 用地、零售商业用地 居住用地,办公 890100162895 静安区灵石社区N070402单元094a-14地块上海市 楼 63656193228 静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块上海市居住用地56598749585 普通商品住房 东延路南、西华林街东苏州市 用地 来源：中指研究院、中泰证券研究所 51988189635 2.2.7月高溢价率城市数量较8-9月增多 从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城（8月、9月分别为15、15城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（8月、9月分别为9、10城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城（8月、9月分别为14、17城）；溢价率超过30%的城市数目为14城（8月、9月分别为9、13城）。 图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况 来源：中指研究院、中泰证券研究所来源：中指研究院、中泰证券研究所 2.3.各省市土地出让金统计 2024年Q3有15个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，海南2024年Q3土地出让同比+306.32%，甘肃、新疆、内蒙古、安徽、云南同比分别为+194.50%、 +192.11%、+185.84%、+81.96%、+53.43%。