数据背后的地产基建图景（六）：2024开年地产基本面未现好转，基建投资稳健增长

房地产：重申楼市复苏是地产板块行情启动的必要条件 1.销售：从交易量看，2024年1-2月，商品房销售面积11369万㎡，同比-20.5%，降幅较2023全年-8.5%扩大了12.0个百分点，延续了2023年6月以来的低迷表现；2024年2月，30城新建商品房单月成交面积约为2019年同期的52%，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的108%。从价格看，根据统计局数据，2024年1-2月，商品房销售均价为9294元/㎡、同比-11.1%，相对于2023全年销售均价10470元/㎡、同比+2.5%下跌明显； 2024年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-1.9%，环比-0.4%，而二手住宅销售价格同比-5.1%，环比-0.6%；考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房市场面临价格调整。 2.投融资：2024年2月，房地产开发景气指数为92.13，继续创历史新低，自2022年1月以来连续26个月低于100。2024年1-2月，房地产开发投资额11842亿元，同比-9.0%，降幅较2023全年-9.6%小幅收窄0.6个百分点； 房企到位资金16193亿元，同比-24.1%，降幅较2023全年-13.6%扩大了10.5个百分点。拆解房企资金来源，可见房企的资金压力主要来自于销售趋弱、回款收缩，而国内贷款也未能起到正向拉动作用。 3.开竣工：根据统计局数据，2024年1-2月，房屋新开工面积为9429万㎡，同比-29.7%，降幅较2023全年-20.4%扩大了9.3个百分点；房屋竣工面积10395万㎡，同比-20.2%，较2023全年+17.0%下降明显。竣工下行幅度基本符合我们的预期，而新开工降幅扩大与预期的偏差在于“割肉斩仓”逻辑尚未兑现，我们仍坚持2024年新开工数据好转的判断。 基建：预计2024全年基建投资保持低速稳健增长 1.固定资产投资：2024年1-2月，全国固定资产投资（不含农户）完成额5.1万亿元，同比增长4.2%，增速同比下降1.3pct，环比提升1.2pct。从投资主体看，国有及国有控股投资累计同比增长7.3%，增速同比下降3.2pct，环比提升0.9pct，民间投资累计同比增长0.4%，增速同比下降0.4pct，环比提升0.8pct，整体来看，国有资产和民间资产投资信心不及2023年初，但较2023年全年已有企稳迹象。 2.基建投资：2024年1-2月广义基建投资同比增长8.95%，增速同比下降3.2pct，环比提升0.7pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长6.3%，增速同比下降2.7pct，环比提升0.4pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长25.3%，增速同比持平，环比提升2.3pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长10.9%，增速同比提升1.7pct，环比提升0.4pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增加0.4%，增速同比下降9.4pct，环比提升0.3pct。 3.项目开工与景气度：2023.12/2024.1/2024.2全国开工项目总投资额分别为1.8/5.4/5.4万亿元，累计同比增速-12.4%/-42.1%/-41.1%/，单月同比-34.2%/-42.1%/-40.1%，年初新开工强度明显弱于前两年，推测节后复工强度弱，同时受政府投资相关监管新政影响，全国新开工项目偏少。2024开年以来专项债发行偏慢，景气度略有回落，国际工程同比显著改善。 投资策略： 1.房地产：虽然春节前后需求端利好政策持续推出，但2024年1-2月地产基本面暂未出现显著改善。我们重申楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐贝壳-W、绿城管理控股、华润置地、华润万象生活。 2.基建：2024年1-2月全国固定资产投资增速4.2%，广义基建投资增速8.95%，其中能源/水利/能源投资增速分别为25.3%/10.9%/0.4%，开工项目投资额累计同比减少41.1%，国际工程同比显著改善。整体来看，一方面，今年开年基建投资在去年高基数的基础上保持稳健增长，对经济支撑作用仍然显著，预计全年基建稳增长仍然是主基调；另一方面，开工项目投资额不及预期，新增专项债规模下降，全年实现3.9万亿元专项债的目标面临较大挑战，基建投资增长可持续性还有待验证。考虑到超长期特别国债支撑基建资金增长，基建投资有望保持低速增长。重点推荐中国中铁、中国交建、中国铁建、中材国际。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：基本面表现较弱 商品房销量延续低迷，房价仍在下行通道 首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2024年1-2月，商品房销售额10566亿元，同比-29.3%（若按调整前基数计算-32%），降幅较2023全年的-6.5%扩大了22.8个百分点；销售面积11369万㎡，同比-20.5%（若按调整前基数计算-25%），降幅较2023全年的-8.5%扩大了12.0个百分点；延续了2023年6月以来的低迷表现。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：商品房销售额单月同比 图4：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-2月，百强房企全口径销售额4544亿元，同比-51%。2024年2月，叠加春节影响，百强房企销售额为1989亿元，再创历史新低，与疫情前相比，百强房企单月销售额约为2019年同期的38%，处于2022年以来的较低水平。Top20房企2024年1-2月累计销售额同比均为负数。 图5：百强房企单月销售额及同比 图6：百强房企当年销售额累计同比 图7：百强房企历年2月销售额 图8：百强房企单月销售额相比2019同期 图9：Top20房企2024年1-2月累计销售额及累计同比 从城市维度看，新房市场，2024年1-2月，30城新建商品房成交面积为1187万㎡，累计同比-38%。二手房市场，2024年1-2月，18城二手住宅成交套数为9.97万套，累计同比-11%。与疫情前相比，2024年2月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的52%，处于2022年以来的较低水平，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的108%，成交量相对稳定。 图10：30城新建商品房单月成交面积及同比 图11：30城新建商品房当年累计成交面积同比 图12：18城二手住宅单月成交套数及同比 图13：18城二手住宅当年累计成交套数同比 图14：30城新建商品房单月成交面积相比2019同期 图15：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期 其次，从房价分析。 根据统计局数据，2024年1-2月，商品房销售均价为9294元/㎡、同比-11.1%，相对于2023全年销售均价10470元/㎡、同比+2.5%下跌明显，考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房市场面临价格调整。 图16：商品房销售均价累计同比 图17：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2024年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-1.9%，环比-0.4%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-1.0%、-1.1%、-2.7%，环比分别为-0.3%、-0.3%、-0.4%。从月度数据看，各能级城市新房价格同比降幅呈扩大趋势。 图18：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图20：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图21：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，2024年2月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-5.1%，环比-0.6%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-6.3%、-5.1%、-5.1%，环比分别-0.8%、-0.6%、-0.6%。从月度数据看，各能级城市二手房价格环比降幅略有收窄但仍明显大于新房，下探趋势难言企稳。 图22：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图23：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图24：各能级城市二手住宅销售价格同比 图25：各能级城市二手住宅销售价格环比 最后，从政策态度分析。2024年1月以来，具有风向标意义的一线城市纷纷出台需求端利好政策，2月5年期LPR大幅下降，带动各城市房贷利率进一步下降。 但地产销售暂未出现显著改善，主因更重要的房价上涨预期和居民收入预期难言理想。而楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，单纯政策博弈难度较大。 楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。 图26：1年期及5年期LPR走势 图27：主流城市首套及二套房贷利率走势 图28：各能级城市首套房贷利率走势 图29：各能级城市二套房贷利率走势 开发投资降幅有所收窄，房企到位资金降幅扩大 首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2024年2月，房地产开发景气指数为92.13，继续创历史新低，自2022年1月以来连续26个月低于100。2024年1-2月，房地产开发投资额11842亿元，同比-9.0%（若按调整前基数计算-13.4%），降幅较2023全年的-9.6%小幅收窄0.6个百分点。 图30：房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”） 图31：房地产开发投资累计同比 图32：房地产开发投资单月同比 从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-2月，百强房企权益拿地额1577亿元，同比+31%，而2023年百强房企累计权益拿地额同比+1.7%是继2021全年同比-22%、2022全年同比-49%后首次实现同比转正，2024年延续正增长趋势。 图33：百强房企单月拿地金额及同比 图34：百强房企当年累计拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2024年1-2月，300城住宅用地成交建面2768万㎡，累计同比-5%。2024年2月，当月300城住宅用地成交溢价率5.9%，仍处于较低水平。 图35：300城住宅用地单月成交面积及同比 图36：300城住宅用地当年累计成交面积同比 图37：300城住宅用地单月成交溢价率 其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2024年1-2月，房企到位资金16193亿元，同比-24.1%（若按调整前基数计算-24.1%），降幅较2023全年的-13.6%扩大了10.5个百分点。虽然1月，城市房地产融资协调机制的落地速度和惠及广度令人欣喜，除国央企外，不少混合制房企甚至已出险民企项目也进入白名单，但房企资金压力仍较重。 拆解房企资金来源，2024年1-2月，国内贷款3144亿元，同比-10.3%；定金及预收款4630亿元，同比-34.8%；个人按揭贷款2214亿元，同比-36.6%。可见房企资金压力主要来自于销售趋弱回款收缩，而国内贷款也未能起到正向拉动作用。 图38：房地产开发企业到位资金累计同比 图39：房地产开发企业到位资金单月同比 图40：房企到位资金中国内贷款和销售回款占比 图41：国内贷款拉动vs销售回款拉动 此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资额表现趋弱。 从单月值看，同环比均疲软。2024年2月，房企非银融资单月发行328亿元，环比-43%，单月同比-31%，降幅较1月扩大了29pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS单月发行占总额比重分别为48%、1%、6%、45%，分别较1月变动了-28pct、0pct、+5pct、+23pct。 从累计值看，降幅改善乏力。2024年1-2月，房企非银融资累计发行903亿元，累计同