房地产市场周报：多地继续加码地产政策，热点城市有望持续复苏

证券研究报告 策略点评 多地继续加码地产政策，热点城市有望持续复苏 房地产市场周报（07.08-07.14） 2024年07月15日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 12% 2% -8% -18% 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 2024-07 % 1M 3M 12M 上证指数 -1.93 -1.51 -8.14 沪深300 -1.84 0.01 -10.84 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：“因城施策”持续推进，热点城市有望持续复苏2024-07-11 2房地产市场周报：央地支持政策持续发力，销 售企稳态势有望延续2024-07-02 3房地产市场周报：地产销售边际改善，存量商品房去化有望加速2024-06-25 本周观点：由于六月销售旺季结束，本周（7.8-7.14）商品房销量环比 有所回落，30大中城市商品房成交面积环比减少11.91%，其中一二三线城市分别环比下降5.84%、2.55%、34.52%，各能级城市间分化较为明显。此外，6月份北京、上海两大一线城市二手房价格指数分别环比增长0.2%、0.5%，自2023年10月以来首次实现环比正增长，这表明核心城市正在加快复苏。从年初至今的累计值来看，30大中城市商品房成交面积同比降幅持续收窄，房地产基本面整体上仍维持弱复苏的态势。从政策面来看，各地方政府近期持续加码房地产市场政策，如广州市放松港澳及外籍人士购房限制、北京市拟全面查清宅基地底数等。总体而言，多地相继落实“517”新政，对市场情绪起到了一定的提振作用，商品房市场出现边际改善的迹象，但目前政策发力和销售修复主要集中在部分一二线热点城市，基本面的复苏还有待核心城市销售持续企稳以及政策效应进一步释放。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）住建部最新数据显示，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，前5个月全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个。（2）广州市住建局近日放松港 澳及外籍人士购房限制，相关政策于上周已经开始执行，符合规定的境外人士、港澳台居民和华侨在限购区内可以购买120平方米以下的 住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平方米以上的住宅时不限 制套数。（3）《北京市房地一体宅基地使用权确权登记工作指导意见》近日公布，根据征求意见稿，北京市拟全面启动房地一体宅基地确权登记工作，全面查清现状宅基地底数，依法依规开展不动产登记，基本实现“应登尽登”、颁证到户。 本周商品房与土地市场重点高频数据：7月8日至7月14日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少11.91%，同比减少13.34%，其 中一二三线城市环比分别下降5.84%、2.55%、34.72%，三线城市市场热度有所降温；从累计值来看，1月1日至7月14日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少36.12%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.12024年1—5月全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个5 2.2广州放松港澳及外籍人士购房限制5 2.3北京市拟全面查清宅基地底数并登记颁证5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年6月，全国商 品房销售面积累计同比下降19.0%,销售额累计同比下降25.0%，降幅相比前5个月略有收窄；商品房销售面积当月值已连续33个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行 周期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-6月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅与前5个月持平。总体来看，房地产新政在短期内对商品房销售起到了一定的提振作用，但房地产市场的下行趋势暂未出现明显的逆转，6月国房景气指数为 92.11点，仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，各地需求端政策继续加码，热点城市销售有望延续修复态势。由于六月 销售旺季结束，本周（7.8-7.14）商品房销量环比有所回落，30大中城市商品房成交面积环比减少11.91%，其中一二三线城市分别环比下降5.84%、2.55%、34.52%，各能级城市间分化较为明显。此外，6月份北京、上海两大一线城市二手房价格指数分别环比增长0.2%、0.5%，自2023年10月以来首次实现环比正增长，这表明核心城市正在加快复苏。从年初至今的累计值来看，30大中城市商品房成交面积同比降幅持续收窄，房地产基本面整体上仍维持弱复苏的态势。从政策面来看，各地方政府近期持续加码房地产市场政策，如广州市放松港澳及外籍人士购房限制、北京市拟全面查清宅基地底数等。总体而言，多地相继落实“517”新政，对市场情绪起到了一定的提振作用，商品房市场出现边际改善的迹象，但目前政策发力和销售修复主要集中在部分一二线热点城市，基本面的复苏还有待核心城市销售持续企稳以及政策效应进一步释放。 2本周政策动态及重要消息 2.12024年1—5月全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个 2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1— 5月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个。分地区看，江苏、山东、河北、辽宁、浙江、上海、湖北、重庆等8个地区开工率超过50%。 来源：住建部 2.2广州放松港澳及外籍人士购房限制 广州市住建局近日放松港澳及外籍人士购房限制，相关政策于上周已经开始执行。具体内容如下：境外人士（不含港澳台居民和华侨）提交在本市工作学习证明以及工作单位的有效营业执照或机构代码证复印件，并提交由申请人具结购买商品住房用于自用自住的书面承诺，提交的材料符合规定的，在限购区内可以购买120平方米以下的住宅 一套，在非限购区或在限购区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。港澳居民提交申请人身份证明材料和港澳居民来往内地通行证、台湾居民及华侨提供在广州市工作学习相关证明，具结购买商品住房用于自住自用的书面承诺，提供材料符合规定的，可以在本市限购区内购买一套120平方米及以下的住宅，在本市非限购区购买住宅及在限购 区购买120平方米以上的住宅时不限制套数。 来源：广东省侨办 2.3北京市拟全面查清宅基地底数并登记颁证 近日，《北京市房地一体宅基地使用权确权登记工作指导意见》在