房地产市场周报：“因城施策”持续推进，热点城市有望持续复苏

证券研究报告 策略点评 “因城施策”持续推进，热点城市有望持续复苏 房地产市场周报（07.01-07.07） 2024年07月08日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 10% 0% -10% -20% 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 % 1M 3M 12M 上证指数 -3.41 -1.27 -7.86 沪深300 -2.86 -0.95 -10.78 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：国常会释放重要信号，期待政策进一步发力2024-06-12 2房地产市场周报：政策积极效应逐步显现，核心城市有望继续改善2024-06-06 3房地产市场周报：房地产新政加快落地，市场 呈点状复苏态势2024-05-29 本周观点：年中业绩窗口期推高了6月最后一周的商品房销量，受高 基数以及销售旺季基本结束等因素的影响，本周（7.1-7.7）商品房销量环比明显回落，30大中城市商品房成交面积环比减少52.89%，同比减少7.23%。虽然单周销量环比下降，但从年初至今的累计值来看，30大中城市商品房成交面积的同比降幅正在逐步收窄，这反映政策利好仍在持续释放。从政策面来看，金融监管总局局长李云泽近日强调：“要坚持因城施策，全推进在建已售难交付商品房项目处置”，预计金融政策方面对保交楼的支持力度将进一步加大，且地方政府的自主性也有望充分发挥。据中房报的报道，目前广东、河北等地已经启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作，“白名单”机制有助于促进金融与房地产良性循环，居民对于期房顺利交付的预期也有望企稳。此外，近日南京、长沙等核心二线城市进一步加码了房地产支持政策，预计热点城市的楼市销量将延续企稳态势，并逐渐向基本面传导。但考虑到目前商品房销售的绝对量仍处于低位，市场拐点的出现可能还需要一定时间。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）7月5日，总规模300 亿元的国有企业土地资产盘活专项基金正式成立。（2）经中房报梳理，广东、河北等地已经启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作。（3）7月2日，长沙市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确支持符合条件的公寓调整为住宅，以缓解商业办公（公寓）项目的高库存压力。 本周商品房与土地市场重点高频数据：受高基数的影响，本周商品房成交量环比明显下降。7月1日至7月7日，30大中城市商品房周度 成交面积减少52.89%，同比减少7.23%；从累计值来看，1月1日至 7月7日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少36.76%，累计同 比降幅持续收窄（1月1日至6月30日降幅为37.49%），但绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1国有企业土地资产盘活专项基金成立5 2.2多地已启动第三批“白名单”项目筛选推送5 2.3长沙：支持符合条件的公寓调整为住宅5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年5月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.3%,销售额累计同比下降27.9%；商品房销售面积当月值已连续32个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-5月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅进一步扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，5月国房景气指数降至92.01点，再创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，热点城市继续加大支持力度，基本面的复苏已出现曙光。年中业绩窗口期推高了6月最后一周的商品房销量，受高基数以及销售旺季基本结束等因素的影响， 本周（7.1-7.7）商品房销量环比明显回落，30大中城市商品房成交面积环比减少52.89%，同比减少7.23%。虽然单周销量环比下降，但从年初至今的累计值来看，30大中城市商品房成交面积的同比降幅正在逐步收窄，这反映政策利好仍在持续释放。从政策面来看，金融监管总局局长李云泽近日强调：“要坚持因城施策，全推进在建已售难交付商品房项目处置”，预计金融政策方面对保交楼的支持力度将进一步加大，且地方政府的自主性也有望充分发挥。据中房报的报道，目前广东、河北等地已经启动第三批“白名单”项目的筛选和推送工作，“白名单”机制有助于促进金融与房地产良性循环，居民对于期房顺利交付的预期也有望企稳。此外，近日南京、长沙等核心二线城市进一步加码了房地产支持政策，预计热点城市的楼市销量将延续企稳态势，并逐渐向基本面传导。但考虑到目前商品房销售的绝对量仍处于低位，市场拐点的出现可能还需要一定时间。 2本周政策动态及重要消息 2.1国有企业土地资产盘活专项基金成立 总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金7月5日正式成立。该专项基金将通过项目直投和设立子基金方式开展投资，发挥整合资源、资金投入等重要支撑作用，助力国有企业盘活利用存量土地和既有建筑，提高国有资本配置效率。据了解，这只专项基金由国务院国资委批准、中国诚通控股集团有限公司联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立，中国诚通承担专项改革任务的全资子公司诚通通盈基金管理有限公司担任基金管理人。中国诚通总经理郭祥玉说，中国诚通下一步将加快探索基金支持国有企业土地资产盘活利用的有效路径，进一步提升国有资本利用效率和效益，为国有企业培育新质生产力、塑造发展新动能新优势提供坚强保障。 来源：新华社 2.2多地已启动第三批“白名单”项目筛选推送 数据显示，截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调 机制，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。经梳理，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等省市的房地产融资协调机制运行顺利，部分地区在完成第一批、第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。国家金融监督管理总局副局长肖远企近期还公开表示，对于暂时不符合条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单”的项目条件和标准。这也意味着，未来还会有更多项目进入下一批“白名单”。 来源：中国房地产报 2.3长沙：支持符合条件的公寓调整