房地产行业中期投资策略20240717

房地产行业中期投资策略20240717全文摘要 当前房地产市场面临多重挑战，包括供求关系的变化、新需求的减少以及结构性问题。政府政策从控制房价上涨转向稳定和解决供应过剩问题，同时经济增长放缓和城镇化速度减缓减少了新的市场需求。尽管一线城市和某些二线城市的房价下跌和房租下降抑制了购买意愿，而三四线城市则面临库存过多的问题。市场恢复需要满足两大前提条件：市场自身调整到位和政策干预下的适当跌幅。一线城市的房地产市场尤其面临结构性压力，房价回报率不高。政策调控和市场自我调整将是未来几年推动房地产市场发展的主要动力。考虑到居民杠杆已经较高，适时的降息政策可能刺激市场需求。在选择房地产企业进行投资时，投资者应关注其现金流创造能力、利润率和财务稳定性。市场偏重于交易性机会，建议关注具有稳定发展和良好现金流的公司。 章节速览 ●00：00房地产行业调整下半场：政策与策略解析□行业进入调整下半场，需关注政府政策走 向和企业战略调整。近期市场数据显示二手房价有所波动，但整体呈下降趋势，尤其是深圳地区。分析师认为，未来政策预期将影响市场成交量，预测政策效果将主要表现为换量及脉冲式增长。报告还指出行业面临三大矛盾，并强调了实现市场恢复所需的两个前提条件。 ●04：55房地产行业面临的三大挑战□当前房地产行业面临三个主要问题：供求关系的重大变 化导致的房价调整，新需求中枢的下移，以及结构性问题。央行的政策从控制房价上涨转向稳定和解决供应过剩问题，同时新的市场需求减少，部分原因是经济增长放缓和城镇化率提高的速率减缓。此外，不同城市的房价表现各异，一线城市和部分二线城市由于担忧房价继续下跌或租金回报率下降而抑制购买意愿，而三四线城市则面临库存过多的问题。尽管如此，居民的支付能力相对稳定，房贷与收入的比例保持在合理范围内。 ●10：43一线城市房地产市场现状分析：房价下跌与房租同步降低□一线城市房地产市场面临 结构性问题，表现为房价补跌及房租同步下降。据数据显示，深圳、上海、北京等地房价自2021年以来均出现不同程度下跌，且房租也相应下降约10到15个百分点。这导致租售比未能明显提升，特别是在总价超过700万的房子领域，出售比仍维持在较低水平。历史上，一线城市房价每5到8年会 出现一次大幅上涨，但现阶段难以形成之前的预期。此外，与国际情况相比，一线城市在租售比方面显示出与其他国家如美国、日本的相似趋势，在泡沫破裂前房租显著超出房价上涨。尽管如此，当前房价下跌被视为一种回归常态而非异常，受到多种因素的影响，包括政策力度、居民预期以及疫情等外部环境。整体来看，一线城市房地产市场面临较大结构性压力，尤其是与无风险收益率或国债收益率的对比显示，目前的房价回报率并不乐观。 ●15：20应对房地产市场调整与政策影响□面对房地产市场的供需变化和结构压力，专家认为 需要满足两个关键条件以促进市场恢复：一是市场自身的调整到位，包括释放过去积累的向上冲的动力 ；二是政策干预下的适当跌幅，参考海外经验显示，房产销量通常在第三年触底，平均跌幅达40%， 而房价平均下降约30%。此外，强调了在经历了几年的调控后，房地产市场的新房销量已接近高位时的一半，体现出市场正在逐步调整之中。 ●17：43房地产市场分析：新房二手房销量均下降，价格接近历史低位□过去三年，房地产市 场实现销量增长约40%，但多数城市二手房房价已下跌超过三成。新房市场销量有所减少，预计全年销售量约为8亿平方米，较之前有所下滑。尽管如此，与历史数据相比，当前市场需求不如2011年至2015年期间旺盛，预计未来销量仍有可能进一步下降。 ●20：22中国房地产市场：需求、政策与未来趋势□近期中国房地产市场面临多重挑战，其中 需求增速放缓和高企的城镇化率为主要问题。分析指出，发达国家和地区在经历城镇化和经济增长后，房产需求不再主要由人口增长推动，而是更多依赖于消费习惯和房屋单位面积的提升。鉴于此，预测未来几年中国房地产市场的发展将更多依赖于政策调控和市场自我调整。同时，讨论了当前中国房地产市场的现状，如一线城市房贷利率仍然较高，实际利率并未达到理想水平，使得购房投资吸引力下降。此外，强调了超常规政策工具如零利率、量化宽松等在刺激房地产市场方面的重要性，并对中国实施此类政策的可能性进行了探讨。最终，指出了政策调整的必要性和紧迫性，以及实现市场稳定与健康发展的潜在路径。 ●27：47当前房地产市场杠杆与政策调整□目前居民端杠杆已较高，难以进一步增加。2023年综合居民部门杠杆率为63.5%，虽不高却面临政策效应减弱和收益率下降的压力。过去的经验 表明，在特定利率环境下，市场可能存在购买力不足的情况。因此，适时的降息政策可能有助于刺激市场需求。同时，考虑到地方政府财政压力，中央层面的加杠杆措施，如发行特别国债或向房企注资，可能成为支持房地产市场的重要手段。未来房地产市场的基本面向好将依赖于政策效果、基数效应等因素 ，并且真正的市场稳定信号需基于明确的销售预测和增长预期。政策的支持对于防止市场恶化、促进房地产市场健康稳定发展至关重要。 ●33：48寻找具有净现金流创造能力和强大竞争优势的房地产企业□在选择房地产企业的过程 中，投资者应关注公司的净现金流创造能力、利润率、市占率以及财务稳定性等因素。具备资源优势、高效的运营和管理、较低的融资成本及优秀的信用等级的企业更有可能实现持续发展。同时，随着政策支持和市场的逐步回暖，那些能够有效控制费用、优化周转率并实现多元化发展的企业将展现出更大的增长潜力。在当前时点，尽管市场仍然存在下行风险，但对于具备较强抗压能力和未来增长潜力的企业来说，提供了一个相对较低的介入时机，投资者可适当增加这类企业的持仓比例。 ●38：08房地产市场趋势与投资策略□目前市场偏重于交易性机会，建议关注具有稳定发展和 良好现金流的公司，如A股中的中国国贸和优质物业管理公司。特别是那些提高分红比例和保持财务稳健的公司，有望在未来获得更高的估值。同时，需要注意政策对市场的影响以及行业的发展趋势，以便做出更适合的投资决策。 要点回顾 本次电话会议的主题是什么？ 本次电话会议的主题是对长江地产行业的中期策略进行解读，探讨了当前行业调整下半场的关键时期，期待政府能够采取更有力的政策以帮助行业走出困境，并关注那些在融资、拿地和销售领域表现优异的房企在未来可能获得更大的发展空间。 当前房地产市场的基本情况如何？ 自517新政实施后，二手房交易量在一线城市（如上海、深圳）出现了明显上升，其中上海从五月至六月成交量分别攀升至1.85万套和2.64万套。然而，尽管短期内成交量不错，但大部分地区房 价并未真正企稳，仍在以降价为主的阶段。预计随着七月份传统淡季的到来以及政策影响消退后，能否保持价格稳定将是关键看点。 房地产市场是否存在政策效果滞后的情况？ 根据前端中介门店来访与带看数据的变化情况，房地产市场的政策效果可能会表现为换量以及脉冲式，而非单一的趋势性上升。例如，在六月中下旬，某些城市的门店成交环比已经出现两位数下滑，预示着后端网签数据同样可能出现明显下降。 行业面临的三大核心矛盾是什么？ 当前房地产行业面临的三大核心矛盾主要包括：一是供求关系的重大变化，即由之前的供求平衡转向严重过剩，进而对房价内在价值产生影响；二是房地产调控政策的历史变迁，从遏制房价上涨到去库存、房住不炒再到因城施策，表明调控政策不断适应新形势；三是整个房地产市场的库存规模庞大且相对结构各异，即使一线城市也不例外，这要求市场参与者必须充分认识到并适应这种供给过剩带来的挑战。新需求中枢为何会真正下台阶，并且长期变量是否已达峰值？ 新需求中枢真正下台阶的原因在于房地产市场的关键变量——人与钱的变化。随着经济增速放缓、可支配收入增长减缓以及城镇化率增速放缓，加上人均面积接近饱和，未来收入预期下降，购房群体也在萎缩。对比历史数据显示，自2011年至2015年间新房和二手房交易量维持高位，但2021年以 来则呈现下滑趋势，预计无法再达到前些年的高点。结构性问题如何影响当前房价及租售比状况？ 当前房价并未出现全局性大幅压力，不同城市间存在较大差异。三四线城市由于库存过高而新房价格相对较低；二线城市如长沙、武汉等房价维持在万元级别，即便像成都这样的城市，市区新房均价也只有2万一多。但在一线城市如深圳、上海、北京等地，房价经历了较大幅度的下跌，与此同时，租金也有所下降，导致一线城市的租售比并没有显著提升。此外，历史上罕见的房市波动使得过去购房者习惯于房价上涨预期，而在当前环境下，人们难以预见类似前几轮暴涨的情况，房价下跌成为一种自然回归的现象。 为何一线城市房价表现与全球范围内的房价走势存在差异？ 在全球范围内，例如美国、日本等国家，在房价泡沫破裂前，房价和房租会出现明显的同步上涨，泡沫破裂后，房价回归理性并可能低于房租。然而在中国市场，尤其是在2005年至2015年期间，尽 管房价和房租有过一定程度的背离，但通过小周期调整得以基本靠拢。然而自2016年起，由于棚改 货币化等因素的影响，房价再次大幅上涨，导致房价和房租之间的关系失衡。如今一线城市房价下跌时 ，租售比并未明显提高，反映出市场的结构性压力，即一线城市房产被视为一种风险资产，按照通常理论应具有高 于无风险收益率的溢价，但目前实际情况显示一线城市租售比远低于国债收益率或无风险收益率，这进一步加剧了市场的结构性压力。 如何看待中国房地产市场的现状及未来趋势？ 目前中国的房地产市场存在一些尚未真正解决的问题，特别是面临供求关系的重大变化以及需求中枢可能向下移动的情况。由于长期周期变量减弱，房价维度的压力依然存在，特别是在核心城市。要走出当前的空间并实现真正走出地产周期，大约需要满足两个条件。首先，市场自身的调整必须相对到位，这意味着需要释放过去积累的向上冲的动能，类似于阴跌或缓跌的过程。其次，需要借助强有力的政策手段，参照海外经验来看，在经历一轮大起大跌后，房地产市场的触底通常在三年左右，并伴有较大跌幅 。 中国房地产市场在调控措施实施后的表现如何？ 自2017年开始实施调控以来，中国房地产市场的表现显示出一定的调整效果。三年内新房销量从高 峰时基本下降了一半，即使是新房加二手房，总体销量也下降了接近四成。然而，尽管幅度较大，但我们还未看到明显的超调迹象。从成交量角度看，预计今年中国商品房销售约为9亿平方米，而二手房成交量保持在低位徘徊，近五年并未出现明显下滑，表明市场正逐步走向市场化。同时，新房成交量也出现了边际增速放缓的现象，与过往相比有所下降，但仍处于较高水平。 中国房地产市场的存量结构调整对市场需求有何影响？ 随着二手房房价下跌以及市场变得更加市场化，新房的需求受到了一定程度的挤压。虽然新房销量已大幅下滑至峰值的一半左右，但由于市场环境的变化和消费者对收入预期的不确定性，如果价格完全稳定下来或者需求进一步萎缩，未来房地产市场的成交量仍有可能继续下滑。此外，根据住房开发率指标分析，发达国家和地区在城镇化率接近饱和后，房地产市场主要依靠改善性购房需求（如换房）而非新增人口带来的增量需求维持稳定，这对于中国等城镇化进程仍在推进的发展中国家具有一定启示作用。未来五年至十年中国房地产市场的预测与现状如何？ 基于现有的数据和经验分析，预计未来5到10年内中国的城市化率将达到70%，私有或家庭户数约为65亿人。按照目前的住房更新率为4%-2%左右及商品住宅开发率为75%以上的水平，平均单套面积大约在119-120平方米，这意味着潜在的商品住宅供应量约在7亿平方米左右，而目前市 场已接近这一中枢位置。但无论是新房还是二手房，当前市场价格虽有所下降但仍面临超调的压力，尤其是北上深等城市的按揭利率较高且通缩状态使得购房的实际回报率低于无风险利率，这对购房者决策产生了负面影响。 面对当前房地产市场困境，政策应该如何调整并采取何种举措才能有效推动市场恢复健康？ 首先，政策需要调整到超过常规范围以解决市场问题，而非仅停留在常规产业政策层面。其次，产业