2024年上半年全国租赁市场报告

房地产数智化营销简报 1 2024年上半年 全国租赁市场报告 目录 一、政策持续发力，构建“保障+市场”住房供应体系3 1、中央：强化租赁金融支持，构建“保障+市场”住房供应体系3 2、地方：完善市场监管，推动存量转化保障性租赁住房4 3、保障性租赁住房将进入供应爆发阶段5 二、租赁市场景气度回升，二线城市表现更强7 1、上半年，租赁市场景气度回暖升温7 2、一线城市价格表现平稳，中西部二线城市价格表现较强8 2024年上半年安居客全国40城租赁价格指数8 3、整体供需弱于去年同期，二线城市供需表现更佳9 三、重点10城租赁价格表现分化12 1、重点10城租赁价格走势分化，价格表现转弱12 2、重点10城需求热度转弱，供应向中低价格集中13 3、城市各区域间价格表现差异较大14 重点10城区域租金地图14 一、政策持续发力，构建“保障+市场”住房供应体系 1、中央：强化租赁金融支持，构建“保障+市场”住房供应体系 今年，两会政府工作报告强调：要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。完善“保障+市场”的住房供应体系是今年地产政策调控的主要方向，政策持续发力，通过保障性租赁住房解决新市民、青年人群体的住房问题。 聚焦租赁市场，中央主要围绕强化租赁金融支持，增加市场化和保障性租赁房源的有效供应。央行支持设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。打通存量房市场租与售的有效互补。此外，新“国九条”通过多方面措施，促进租赁市场的高质量发展。保障性租赁住房REITs的推出，为租赁市场参与者提供更好的风险管 理和资产盘活渠道，对租赁市场的发展模式转型起到积极作用。 2024年上半年中央层面重点租赁政策 时间 主体 政策内容 2024.02 住建部 2月27日，住房城乡建设部对外发布通知，通知要求各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。通知还要求，各城市要统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，提前谋划2026-2030年住房发展规划。 2024.03 政府工作报告 3月5日，政府工作报告指出:“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。” 2024.03 国常会 3月22日，国务院常务会议明确，要进一步优化房地产政策，加大高品质住房供给。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。 2024.06 央行 6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会。会议指出，设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，是金融部门落实中共中央政治局关于统筹消化存量房产和优化增量住房、推动构建房地产新发展模式的重要举措，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制。 2024.06 商务部 6月11日，商务部等9部门印发《2024年家政兴农行动工作方案》。优化和改善面向进城家政服务员的金融服务，引导金融机构丰富进城家政服务员等新市民群体的专属金融产品，加大创业担保贷款政策实施力度，加大对相关人员就业创业、教育培训等方面的金融支持。指导地方将符合条件的进城家政服务员纳入公租房、保障性租赁住房保障范围。全面推行居住证制度，促进进城家政服务员融入就业地社会。 资料来源：政府公开资料整理 2、地方：完善市场监管，推动存量转化保障性租赁住房 2024年上半年，各城市全力推进保障性租赁住房加速落地。一方面，广州、深圳等城市出台了针对城中村改造的政策，降低城中村改造的实施落地难度，提出新的资金筹措方式。通过加快存量资源的盘活，提升保障性租赁住房的筹集效率。另一方面，5月多城市推出关于促进房地产市场平稳健康发展的一系列举措。其中，通过优化配建方式、推行“卖旧买新”模式以及盘活商办类用地和项目筹集更多的保障性租赁住房房源，包括上海、武汉、成都、西安等。 此外，各地政府仍在持续完善租赁市场监管。2月，深圳出台《深圳市住房和建设局关于规范我市转租和受托经营房屋租赁行为的通知》，涉及住房租赁行业全流程，从备案、登记、纳入监管、租金监测等，将最大限度保护消费者权利和利益。4月，《武汉市住房租赁条例》表决通过，着力规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，推动“住有所居、居有所安”。整体而言，近两年通过市 场监管的不断完善，核心城市租赁市场供需主体双方的权益保护得到有效提升。 2024年上半年部分省市重点租赁政策汇总 时间 省市 主题 政策内容 2024.01 深圳 《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿） 1月4日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）发布，于2月4日前向社会征求意见。《意见稿》旨在通过系统性、可持续的工作机制，解决城中村历史遗留问题，推动城市高质量发展。征求意见稿将城中村改造分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，根据城中村 的实际情况进行分类改造。拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。在满足改造意愿要求且具备可行性的情况下，由区政府申报纳入拆除新建类城中村改造年度计划。 2024.03 广州 《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》 3月22日，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》开始公开征求意见。《意见稿》强调了政府补位在旧村全面改造中的作用。在旧城改造领域，《意见稿》首次提出，可由所有权人直接出资，作为改造主体实施改造，也就是业主可以自掏腰包进行拆除重建，成为继政府主导、引入开发商改造之后的第三种更新模式。在旧厂改造方面，国有土地上旧厂房改造为保障性租赁住房的，不用补缴土地价款。 2024.03 深圳 《深圳市住房和建设局关于规范我市转租和受托经营房屋租赁行为的通知》 《通知》明确提出规范“二房东”、住房租赁资金监管、防止“房中房”、规范房源信息发布等。该新规涉及住房租赁行业全流程，从备案、登记、纳入监管、租金监测等，将最大限度保护消费者权利和利益。 2024.04 武汉 《武汉市住房租赁条例》 4月18日，湖北省首部针对住房租赁的地方性法规《武汉市住房租赁条例》表决通过，《条例》共六章五十七条，从出租与承租、经营与服务、培育与监督、法律责任等方面作出明确规定，着力规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，推动“住有所居、居有所安”。《条例》预计年内将正式颁布实施。 2024.05 上海 《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》 5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。根据《通知》，上海将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子；加强监测监管，维护房地产市场秩序。支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。 2024.05 西安 《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》 5月9日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。针对西安市部分区域新出让的商品住宅用地在“招拍挂”时约定了一定比例（5%至10%）的企业自持租赁住房，要求企业自持年限不低于10年。为提振企业投资信心，提高资金流动性，《通知》明确，原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核后，可转为商品住房上市交易。 3、保障性租赁住房将进入供应爆发阶段 资料来源：政府公开资料整理 根据住建部的规划，“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房约900万套（间）。结合政府官方公布数据统计，2021年至2023年全国已开工建设和筹集573万套（间）。2024年上半年，已有13省及81城发布今年保障性租赁住房的筹集 目标，预计累计新增筹集规模约101万套（间）。其中，核心一二线城市规划筹集量占比约75%。 今年，一线城市的新增筹集总量约34万套（间）；二线城市中，武汉、苏州、成 都、重庆及宁波等城市筹集量相对较高，今年新增筹集量在3万套（间）以上。三四线 城市中，有10个城市今年筹集量在1万套（间）以上。未来，预计保障性租赁住房将进入供应爆发阶段，有利于缓解新市民、青年人的住房压力。 数据来源：各地官方公告，58安居客研究院整理 数据来源：各地官方公告，58安居客研究院整理 二、租赁市场景气度回升，二线城市表现更强 1、上半年，租赁市场景气度回暖升温 根据安居客租赁市场景气度指数显示，2024年上半年全国40城租赁市场景气度呈现回暖上升的趋势。2月，租赁市场挂牌租金呈现止跌企稳的态势。随着3月招聘市场活跃度回升，市场供需热度显著回升，迎来“小阳春”行情。5至6月，市场热度整体保持相对平稳。上半年，全国40城租赁市场景气度整体保持在温的区间状态。 附注： 1.景气度指数：根据安居客线上租赁房源在架量、新增上架、挂牌时长、访问热度、挂牌均价等指标通过模型计算得出。 2.城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。 由于2023年上半年受到疫情后经济复苏的带动，租赁需求恢复较好；今年上半年 租赁市场景气度表现弱于去年同期。但今年春季租赁市场2至3月的需求热度持续性更佳。同时，值得注意的一点，今年春季旺季呈现整体挂牌租金小幅下降的趋势。受二手房销售承压的影响，春季租赁新增房源有所增加，叠加多城市保障性租赁住房的入市，上半年租赁市场呈现以价换量的特点。 2、一线城市价格表现平稳，中西部二线城市价格表现较强 2024年上半年安居客全国40城租赁价格指数 城市 环比 23年下半年均值 =100 同比23年上半年均值=100 城市 环比 23年下半年均值 =100 同比 23年上半年均值 =100 长沙 98.2 103.3 宁波 98.4 98.4 西安 98.1 103.3 无锡 97.0 98.4 沈阳 99.6 102.8 佛山 97.8 98.2 太原 98.6 102.6 贵阳 96.9 98.1 乌鲁木齐 99.4 102.3 东莞 98.0 98.0 石家庄 99.1 101.6 武汉 96.7 98.0 上海 101.2 101.5 北京 98.6 97.9 成都 98.1 101.4 苏州 96.4 97.9 呼和浩特 100.6 101.4 南宁 98.5 97.8 中山 99.5 101.3 昆明 97.7 97.8 三亚 98.0 100.7 重庆 97.8 97.0 广州 100.3 100.6 兰州 97