光大地产房地产类公募REITs月报（2024年6月）：6月保租房REITs板块逆势上涨5.5%，2只消费类REIT已获批待上市

2024年7月15日 行业研究 6月保租房REITs板块逆势上涨5.5%，2只消费类REIT已获批待上市 ——光大地产房地产类公募REITs月报（2024年6月） 要点 6月，中证REITs(收盘)指数收益率跑赢沪深300指数2.8pct，保租房REITs板块逆势上涨5.5%。 2024年6月1日至2024年6月28日，中证REITs(收盘)指数累计收益为-0.5%，跑赢沪深300指数2.8pct；保租房REITs累计收益为+5.5%，跑赢沪深300指数8.8pct;消费类REITs累计收益为-0.4%，跑赢沪深300指数2.9pct。 6月，REITs市场活跃度下降，保租房REITs及消费类REITs成交额环比减少明显；截至6月末，保租房REITs估值中枢已连续三个月提升。 6月，C-REITs总成交额68.73亿元（不含大宗交易），环比减少12.5%，其中：保租房REITs成交额6.63亿元，环比减少7.7%，在C-REITs成交额中占比9.6%；消费类REITs成交额3.3亿元，环比减少17.1%，C-REITs成交额中占比4.8% 6月，C-REITs区间换手率为12.7%，环比下降3.0pct，其中：保租房REITs区间换手率为16.2%，环比降低1.7pct，6月日均换手率为0.6%，低于2024 年1-6月日均换手率0.8%；消费类REITs区间换手率为16.8%，环比降低4.6pct，6月日均换手率为0.7%，低于2024年上市以来日均换手率0.8%。 截至6月末，保租房REITs平均P/FFO为25.7X，消费类REITs平均P/FFO为18.7X，预计保租房和消费类REITs2024年平均分派率分别为3.5%、4.9%。 截至6月末，已有2只新申报发行的消费类REIT获得证监会准予注册批复；3只保租房REIT发布公告拟扩募新购入保租房项目。 华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金、华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金分别于5月24日、6月28日获得证监会准予注册批复；华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金、招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金还处于交易所问询与反馈过程中。华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT发布公告拟扩募新购入保租房项目。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报202707036月百强房企销售明显回升，核心30城成交均价环比+7％——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年6月） 202406231-5月百城宅地成交建面-25%，核心 30城土拍溢价率回落——土地市场月度跟踪报告（2024年5月） 202406195月一线城市二手住宅成交面积同比 转正——核心城市二手房成交跟踪（2024年5月） 房地产 目录 1、6月RETIs市场表现回顾3 1.16月中证REITs(收盘)指数收益率跑赢沪深300指数2.8pct，保租房REIT板块指数逆势上涨5.5%3 1.2成交额：6月保租房REITs及消费类REITs成交额环比减少明显，在C-REITs成交额占比较稳定4 1.3换手率：6月REITs市场活跃度下降，保租房REITs换手率环比相对稳定5 1.4相对估值：截至6月末，保租房REITs平均P/FFO为25.7X，消费类REITs平均P/FFO为18.7X6 1.5分派率：截至6月末，保租房和消费类REITs预计2024年平均分派率分别为3.5%、4.9%7 2、保租房/消费基础设施REITs底层资产所在市场租金动态8 2.16月北上深住宅租赁市场租金边际回升，商铺租金边际承压8 3、6月RETIs市场发行及政策动态9 3.1近期REITs重要政策/新闻9 3.2保租房/消费基础设施REITs发行动态9 3.3保租房/消费基础设施REITs扩募动态10 4、投资建议12 5、风险分析13 1、6月RETIs市场表现回顾 1.16月中证REITs(收盘)指数收益率跑赢沪深300指数2.8pct，保租房REIT板块指数逆势上涨5.5% 2021年10月1日至2024年6月28日，中证REITs(收盘)指数累计收益为 -20.8%，跑赢沪深300指数8.0pct。 2022年10月1日至2024年6月28日，保障性租赁住房REITs（以下简称“保租房REITs”）累计收益为-17.1%，跑输沪深300指数8.0pct。 2024年3月13日至2024年6月28日，消费基础设施REITs（以下简称“消费类REITs”）累计收益为+0.4%，跑赢沪深300指数4.2pct。 2024年6月1日至2024年6月28日： 中证REITs(收盘)指数累计收益为-0.5%，跑赢沪深300指数2.8pct；保租房REITs累计收益为+5.5%，跑赢沪深300指数8.8pct; 消费类REITs累计收益为-0.4%，跑赢沪深300指数2.9pct。 图1：中证REITs(收盘)及其他指数累计收益率图2：保租房REITs行情指数及其他指数累计收益率 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% 2022/10/1 2022/11/1 2022/12/1 2023/1/1 2023/2/1 2023/3/1 2023/4/1 2023/5/1 2023/6/1 2023/7/1 2023/8/1 2023/9/1 2023/10/1 2023/11/1 2023/12/1 2024/1/1 2024/2/1 2024/3/1 2024/4/1 2024/5/1 2024/6/1 -50.0% 中证REITs(收盘)中证REITs(收盘)全收益指数上证指数沪深300保障性租赁住房REIT行情指数中证REITs(收盘)上证指数沪深300 资料来源：Wind，光大证券研究所资料来源：Wind，光大证券研究所 图3：消费基础设施REITs行情指数及其他指数累计收益率图4：中证REITs(收盘)及各指数24年6月收益率情况 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% 消费基础设施REIT行情指数中证REITs(收盘) 保障性租赁住房REIT行情指数沪深300 资料来源：Wind，光大证券研究所资料来源：Wind，光大证券研究所 1.2成交额：6月保租房REITs及消费类REITs成交额环比减少明显，在C-REITs成交额占比较稳定 2024年6月，C-REITs总成交额68.73亿元（不含大宗交易），环比减少12.5%，其中： 保租房REITs成交额6.63亿元，环比减少7.7%，在C-REITs成交额中占比9.6%；消费类REITs成交额3.3亿元，环比减少17.1%，C-REITs成交额中占比4.8%。 图5：C-REITs各月成交额情况图6：保租房REITs及消费基础设施REITs各月成交额情况 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 2024年1月 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 - 2021年6月 2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月 2022年4月 2022年6月 2022年8月 2022年10月 2022年12月 2023年2月 2023年4月 2023年6月 2023年8月 2023年10月 2023年12月 2024年2月 2024年4月 2024年6月 - 已发行REITs成交额本月新发REITs成交额 保障性租赁住房REITs消费基础设施REITs 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：百万元；注：不含大宗交易。资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：百万元；注：不含大宗交易。 图7：保租房REITs在C-REITs中的市值及成交额占比图8：消费基础设施REITs在C-REITs中的市值及成交额占比 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 2024年1月 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 0.0% 2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月 成交额占比总市值占比成交额占比总市值占比 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：不含大宗交易。资料来源：Wind，光大证券研究所；注：不含大宗交易。 1.3换手率：6月REITs市场活跃度下降，保租房REITs换手率环比相对稳定 2024年6月，C-REITs区间换手率为12.7%，环比下降3.0pct，其中： 保租房REITs区间换手率为16.2%，环比降低1.7pct，6月日均换手率为0.6%，低于2024年1-6月日均换手率0.8%； 消费类REITs区间换手率为16.8%，环比降低4.6pct，6月日均换手率为0.7%，低于2024年上市以来日均换手率0.8%。 图9：保租房REITs日均换手率图10：消费基础设施RE