房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月）：上半年居民新增存款超10万亿，深圳保租房公募REIT审核通过

——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年6月） 需求侧：宽松政策持续加码，6月居民融资需求回暖明显，居民中长贷边际反弹 6月，居民部门新增存款24,739亿元，同比增加2,411亿元，环比增加17,346亿元。6月，新增信贷28,100亿元，同比多增6,900亿元；6月居民短贷新增4,282亿元，同比多增782亿元；居民中长贷新增4,167亿元，同比少增989亿元。1-6月累计新增居民中长贷1.56万亿，同比增速为-54.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.4%（2021年全年水平为30.5%）。 截至6月20日，5年期LPR报价为4.45%，全国首套房按揭利率下限4.25%，全国二套房按揭利率下限5.05%。截至6月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，主流二套房贷利率为5.09%，分别较上月回落49、23个基点；本月平均放款周期为29天，与上月持平。 供给侧：6月境内外债发行边际小幅回暖，发债主体仍以国央企为主 6月房企境内外单月合计发债563亿元，环比+9.3%，同比-36.8%，单月净融资-331亿元。其中6月境内发债较5月有所增加，单月发行503亿元，同比减少16.7%，单月净融资15亿元；6月境外发债规模亦有所增加，单月发行60亿元，环比增加21.8%，同比下降79.1%，单月净融资额约-346亿元。 具体来看，境内债券方面，主流房企中建发国际集团、万科、保利发展、绿城中国成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中万科、新城完成境外债融资。 存量债务方面，碧桂园完成购买其于2022年到期的4.1亿美元4.75%优先票据； 旭辉控股集团赎回本金总额为500万美元的5.50%优先票据。 民企存量债务展期及重组方面，世茂集团、宝龙地产、融信集团、富力地产涉及已到期债券（或部分）本金以及（或）应计利息商议展期情况。 公募REITs方面，截至7月11日，我国上市公募REITs产品增至13只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中8只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅22.4%；从流动性来看，受益于近日首批公募REITs迎来解禁，市场自由流通份额得到提升，日均换手率录得2.5%。 截至7月11日，仍有四只公募REITs项目处于申报审批过程中，其中深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目审核状态已于7月11日更新为“通过”。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。 4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，房地产企业信用风险。 1、需求侧：宽松政策持续加码，6月居民融资需求回暖明显，居民中长贷边际反弹 1）2022年6月，居民部门新增存款24,739亿元，同比增加2,411亿元（+10.8%），环比增加17,346亿元（+234.6%）。 2）2022年6月，新增信贷28,100亿元，同比增加6,900亿元（+32.5%），环比增加9,200亿元（+48.7%）。 3）2022年6月，居民短贷新增4,282亿元，同比增加782亿元，环比增加2,442亿元；居民中长贷新增4,167亿元，同比少增989亿元，环比多增3,120亿元；2022年1-6月累计新增居民中长贷1.56万亿，同比增速为-54.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.4%（2021年全年水平为30.5%）。 4）5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中包括保障性租赁住房和老旧小区改造。 5）5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。 6）5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括：坚持房住不炒，1）对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2）在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。我们认为，下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限，购房促需求将进入实质性阶段。 7）2022年4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,习近平总书记主持会议。会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。后续随着疫情好转,各地“因城施策”完善政策,房地产行业供需恢复可期。 8）2022年4月24日，住建部党组召开理论学习中心组学习(扩大)会议，提出要高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。 9）2022年4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要求要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 10）2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都分别作出表态，重点围绕着防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展等方面。 1.1、居民新增存款情况及主要数据图表 1.1.1、居民新增存款情况 2022年6月，居民部门新增存款24,739亿元，同比增加2,411亿元（+10.8%），环比增加17,346亿元（+234.6%）。 2022年1-6月，居民部门累计新增存款10.3万亿元，同比增加28,800亿元（+38.7%）。 1.1.2、主要数据图表 2022年6月，居民部门新增存款24,739亿元（5月为7,393亿元），同比+10.8%，环比+234.6%。1-6月，居民部门累计新增存款10.3万亿元，同比增加28,800亿元（+38.7%）。 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动 1.2、居民新增贷款情况及主要数据图表 1.2.1、居民新增贷款情况 2022年6月新增信贷28,100亿元，同比增加6,900亿元（+32.5%），环比增加9,200亿元（+48.7%）。其中企业部门新增22,116亿元，同比增加7,525亿元（+51.6%），环比增加6,816亿元（+44.5%）；居民部门新增8,482亿元，同比减少-203亿元（-2.3%），环比增加5,594亿元（+193.7%）。 2022年1-6月新增人民币贷款13.69万亿元，同比增加7.3%（2021年全年+1.6%）。其中企业部门累计新增11.40万亿元，同比增加36.2%（2021年全年-1.2%），占比约83.3%（2021年全年占比60.3%）；居民部门累计新增2.18万亿元，同比减少52.4%（2021年全年+0.6%），占比15.9%（2021年全年占比39.7%）。 拆分居民部门来看，6月单月居民短贷新增4,282亿元，同比增加782亿元，环比增加2,442亿元；居民中长贷新增4,167亿元，同比少增989亿元，环比多增3,120亿元。 2022年1-6月累计新增居民中长贷1.56万亿，同比增速为-54.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.4%（2021年全年水平为30.5%）。 1.2.2、主要数据图表 2022年6月单月新增人民币贷款28,100亿元，同比增加6,900亿元（+32.5%），环比增加9,200亿元（+48.7%）。其中： 居民部门新增8,482亿元，同比减少203亿元（-2.3%），环比增加5,594亿元（+193.7%）。企业部门新增22,116亿元，同比增加7,525亿元（+51.6%），环比增加6,816亿元（+44.5%）。 2022年1-6月新增人民币贷款13.69万亿元，同比增加7.3%，其中： 居民部门累计新增2.18万亿，同比减少52.4%，居民部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约15.9%（2021年全年为39.7%）。 企业部门累计新增11.4万亿，同比增加36.2%，企业部门新增贷款占人民币贷款增量的比重约83.3%（2021年全年为60.3%）。 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 具体拆分居民部门信贷数据，2022年6月单月居民短贷新增4,282亿元，同比增加782亿元，环比增加2,442亿元；6月单月居民中长贷新增4,167亿元，同比减少989元，环比增加3,120亿元。 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元） 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比 2022年1-6月居民短贷累计6,209亿元，同比增速为-46.0%；累计新增居民中长贷15,600亿元，同比增速为-54.5%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.4%（2021年全年水平为30.5%）。 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元） 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比 截至2022年6月20日，5年期LPR报价为4.45%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp即4.25%，全国二套房按揭利率下限为5年期LPR+60bp即5.05%。 截至2022年6月20日，贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，主流二套房贷利率为5.09%，分别较上月回落49、23个基点；本月平均放款周期为29天，与上月持平。 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 2、供给侧：6月境内外债发行边际小幅回暖 2022年6月房企境内外单月合计发债563亿元，环比+9.3%（5月-13.6%），同比-36.8%（5月-9.6%），单月净融资-331亿元（5月105亿元）。其中6月境内发债较5月有所增加，单月发行503亿元（5月466亿元），同比减少16.7%（5月+39.1%），单月净融资15亿元；6月境外发债规模亦有所增加，单月发行60亿元，环比增加21.8%，同比下降79.1%（5月-79.1%），单月净融资额约-346亿元（5月为9亿元）。 2022年6月房地产集合信托成