光大地产房地产类公募REITs月报（2024年8月）：8月C-REITs市场活跃度保持稳定，消费类REITs估值修复明显

2024年9月12日 行业研究 8月C-REITs市场活跃度保持稳定，消费类REITs估值修复明显 ——光大地产房地产类公募REITs月报（2024年8月） 要点 8月，中证REITs(收盘)指数及消费类REIT板块指数收益率分别跑赢沪深300指数4.3pct、5.9pct。 2024年8月1日至2024年8月30日，中证REITs(收盘)指数累计收益率为 +0.8%，跑赢沪深300指数4.3pct；保租房REITs累计收益率为-0.1%，跑赢沪深300指数3.4pct;消费类REITs累计收益为+2.4%，跑赢沪深300指数5.9pct。8月C-REITs市场活跃度环比稳定；保租房REITs平均P/FFO为27.9X，板块 估值中枢已连续六个月提升,8月估值提升幅度有所放缓；消费类REITs平均 P/FFO为18.9X，整体P/NAV为1.06X，仍处于合理区间。 8月，C-REITs总成交额94.03亿元（不含大宗交易），环比增长10.6%，其中：保租房REITs成交额10.5亿元，环比+5.9%，在C-REITs成交额中占比11.2%消费类REITs成交额6.8亿元，环比+64.3%，在C-REITs成交额中占比7.2%。 8月，C-REITs区间换手率为16.9%，环比增长0.6pct，其中：保租房REITs区间换手率为23.2%，环比提升0.4pct，8月日均换手率为1.1%；消费类REITs区间换手率为18.8%，环比提升0.1pct，8月日均换手率为1.2%。 截至8月末，保租房REITs平均P/FFO为27.9X，消费类REITs平均P/FFO为18.9X；保租房REITs的整体P/NAV估值为1.23X，消费类REITs的整体P/NAV估值为1.06X；预计保租房和消费类REITs2024年平均分派率为3.23%、4.80%。 7月一线城市住宅租金回报率同比小幅回升；8月，北上深厦四城住宅租金边际回落，消费类REITs底层资产所在市场租金环比涨多跌少，同比平均下降12% 8月，北京、上海、深圳、厦门住宅平均租金分别为120.5、107.4、97.2、46.9元/月/平米，环比分别-0.4%、-0.03%、-0.4%、-2.3%，环比平均下跌0.77%，同比分别-3.5%、+1.8%、+2.3%、-5.2%； 8月，北京、上海、杭州、长沙、武汉、青岛、济南平均商铺租金分别为6.65、 6.43、4.49、2.02、3.49、2.79、2.66元/日/平方米，环比分别为+2.3%、-1.2%、 -2.6%、+2.0%、+8.4%、+6.9%、+3.9%，环比平均上涨2.8%；同比分别为-4.0%、 -16.1%、-14.3%、-24.1%、-14.7%、+3.3%、-14.7%，同比平均下降12.1%。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线： 1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2021/9/30 2021/11/30 2022/1/31 2022/3/31 2022/5/31 2022/7/31 2022/9/30 2022/11/30 2023/1/31 2023/3/31 2023/5/31 2023/7/31 2023/9/30 2023/11/30 2024/1/31 2024/3/31 2024/5/31 2024/7/31 -40% 中证REITs(收盘)中证REITs(收盘)全收益指数沪深300 资料来源：Wind 相关研报 202409068月百强房企销售额同比-28%，核心 30城成交均价同比-0.4%——百强房企及光大 核心30城销售跟踪（2024年8月） 202408291-7月重点跟踪房企销售额同比 -33%，整体拿地销售比14%——重点跟踪房企月度经营情况综述（2024年7月） 202408271-7月百城宅地成交建面-29%，一线成交均价+16%——土地市场月度跟踪报告 （2024年7月） 房地产 目录 1、8月RETIs市场表现回顾3 1.18月中证REITs(收盘)指数及消费类REIT板块指数收益率分别跑赢沪深300指数4.3pct、5.9pct3 1.2成交额：8月C-REITs成交额环比增长11%，消费类REITs成交额环比增长明显4 1.3换手率：8月C-REITs换手率为17%，市场活跃度环比保持稳定5 1.4P/FFO估值：截至8月末，保租房REITs平均P/FFO为27.9X，消费类REITs平均P/FFO为18.9X6 1.5P/NAV估值：截至8月末，保租房REITs整体P/NAV为1.23X，消费类REITs整体P/NAV为1.06X7 1.6分派率：截至8月末，保租房和消费类REITs预计2024年平均分派率分别为3.23%、4.80%8 2、保租房/消费基础设施REITs底层资产所在市场租金动态9 2.17月一线城市住宅租金回报率同比小幅回升，8月北上深厦四城住宅租金边际回落9 2.28月消费类REITs底层资产市场租金环比涨多跌少，同比平均下降12%10 3、8月RETIs市场发行及政策动态11 3.1近期REITs重要政策/新闻11 3.2保租房/消费基础设施REITs发行及筹备动态11 3.3保租房/消费基础设施REITs扩募动态12 3.4附录：沪深公募REITs行情概览15 4、投资建议15 5、风险分析16 1、8月RETIs市场表现回顾 1.18月中证REITs(收盘)指数及消费类REIT板块指数收益率分别跑赢沪深300指数4.3pct、5.9pct 2021年10月8日至2024年8月30日，中证REITs(收盘)指数累计收益为 -20.1%，跑赢沪深300指数11.6pct。 2022年10月8日至2024年8月30日，保障性租赁住房REITs（以下简称“保租房REITs”）累计收益为-12.1%，跑赢沪深300指数0.6pct。 2024年3月13日至2024年8月30日，消费基础设施REITs（以下简称“消费类REITs”）累计收益为+3.2%，跑赢沪深300指数10.8pct。 2024年8月1日至2024年8月30日： 中证REITs(收盘)指数累计收益率为+0.8%，跑赢沪深300指数4.3pct；保租房REITs累计收益率为-0.1%，跑赢沪深300指数3.4pct; 消费类REITs累计收益为+2.4%，跑赢沪深300指数5.9pct。 图1：中证REITs(收盘)及其他指数累计收益率图2：保租房REITs行情指数及其他指数累计收益率 40%20.0% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -40% 2022/10/1 2022/11/1 2022/12/1 2023/1/1 2023/2/1 2023/3/1 2023/4/1 2023/5/1 2023/6/1 2023/7/1 2023/8/1 2023/9/1 2023/10/1 2023/11/1 2023/12/1 2024/1/1 2024/2/1 2024/3/1 2024/4/1 2024/5/1 2024/6/1 2024/7/1 2024/8/1 -50.0% 中证REITs(收盘)中证REITs(收盘)全收益指数上证指数沪深300保障性租赁住房REIT行情指数中证REITs(收盘)上证指数沪深300 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。 图3：消费基础设施REITs行情指数及其他指数累计收益率图4：中证REITs(收盘)及各指数24年8月收益率情况 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% 消费基础设施REIT行情指数中证REITs(收盘) 消费基础设施REIT行情指数中证REITs(收盘)上证指数沪深300保障性租赁住房REIT行情指数沪深300 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。 1.2成交额：8月C-REITs成交额环比增长11%，消费类REITs成交额环比增长明显 2024年8月，C-REITs总成交额94.03亿元（不含大宗交易），环比增长10.6%，其中： 保租房REITs成交额10.5亿元，环比增长5.9%，在C-REITs成交额中占比11.2%，高于其在C-REITs的市值占比7.9%； 消费类REITs成交额6.8亿元，环比增长64.3%，C-REITs成交额中占比7.2%，占比逐步提升，成交额提升明显主要因8月新增两只消费类REITs上市，但成交额占比仍低于其在C-REITs的市值占比14.1%。 图5：C-REITs各月成交额情况图6：保租房REITs及消费基础设施REITs各月成交额情况 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 2021年6月 2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月 2022年4月 2022年6月 2022年8月 2022年10月 2022年12月 2023年2月 2023年4月 2023年6月 2023年8月 2023年10月 2023年12月 2024年2月 2024年4月 2024年6月 2024年8月 - 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 - 已发行REITs成交额本月新发REITs成交额 保障性租赁住房REITs成交额消费基础设施REITs成交额 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：百万元；注：不含大宗交易。资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：百万元；注：不含大宗交易。 图7：保租房REITs在C-REITs中的市值及成交额占比图8：消费基础设施REITs在C-REITs中的市值及成交额占比 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 2022年8月 2