光大地产房地产类公募REITs月报（2024年8月）：8月C-REITs市场活跃度保持稳定，消费类REITs估值修复明显

2024年9月12日 行业研究 8月CREITs市场活跃度保持稳定，消费类REITs估值修复明显 光大地产房地产类公募REITs月报（2024年8月） 要点 8月，中证REITs收盘指数及消费类REIT板块指数收益率分别跑赢沪深300指数43pct、59pct。 2024年8月1日至2024年8月30日，中证REITs收盘指数累计收益率为 08，跑赢沪深300指数43pct；保租房REITs累计收益率为01，跑赢沪深300指数34pct消费类REITs累计收益为24，跑赢沪深300指数59pct。8月CREITs市场活跃度环比稳定；保租房REITs平均PFFO为279X，板块 估值中枢已连续六个月提升8月估值提升幅度有所放缓；消费类REITs平均 PFFO为189X，整体PNAV为106X，仍处于合理区间。 8月，CREITs总成交额9403亿元（不含大宗交易），环比增长106，其中：保租房REITs成交额105亿元，环比59，在CREITs成交额中占比112消费类REITs成交额68亿元，环比643，在CREITs成交额中占比72。 8月，CREITs区间换手率为169，环比增长06pct，其中：保租房REITs区间换手率为232，环比提升04pct，8月日均换手率为11；消费类REITs区间换手率为188，环比提升01pct，8月日均换手率为12。 截至8月末，保租房REITs平均PFFO为279X，消费类REITs平均PFFO为189X；保租房REITs的整体PNAV估值为123X，消费类REITs的整体PNAV估值为106X；预计保租房和消费类REITs2024年平均分派率为323、480。 7月一线城市住宅租金回报率同比小幅回升；8月，北上深厦四城住宅租金边际回落，消费类REITs底层资产所在市场租金环比涨多跌少，同比平均下降12 8月，北京、上海、深圳、厦门住宅平均租金分别为1205、1074、972、469元月平米，环比分别04、003、04、23，环比平均下跌077，同比分别35、18、23、52； 8月，北京、上海、杭州、长沙、武汉、青岛、济南平均商铺租金分别为665、 643、449、202、349、279、266元日平方米，环比分别为23、12、 26、20、84、69、39，环比平均上涨28；同比分别为40、 161、143、241、147、33、147，同比平均下降121。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线： 1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S093051806000602152523801 hemiannanebscncom 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 02152523416 zhuangxiaoboebscncom 行业与沪深300指数对比图 40 30 20 10 0 10 20 30 2021930 20211130 2022131 2022331 2022531 2022731 2022930 20221130 2023131 2023331 2023531 2023731 2023930 20231130 2024131 2024331 2024531 2024731 40 中证REITs收盘中证REITs收盘全收益指数沪深300 资料来源：Wind 相关研报 202409068月百强房企销售额同比28，核心 30城成交均价同比04百强房企及光大 核心30城销售跟踪（2024年8月） 2024082917月重点跟踪房企销售额同比 33，整体拿地销售比14重点跟踪房企月度经营情况综述（2024年7月） 2024082717月百城宅地成交建面29，一线成交均价16土地市场月度跟踪报告 （2024年7月） 房地产 目录 1、8月RETIs市场表现回顾3 118月中证REITs收盘指数及消费类REIT板块指数收益率分别跑赢沪深300指数43pct、59pct3 12成交额：8月CREITs成交额环比增长11，消费类REITs成交额环比增长明显4 13换手率：8月CREITs换手率为17，市场活跃度环比保持稳定5 14PFFO估值：截至8月末，保租房REITs平均PFFO为279X，消费类REITs平均PFFO为189X6 15PNAV估值：截至8月末，保租房REITs整体PNAV为123X，消费类REITs整体PNAV为106X7 16分派率：截至8月末，保租房和消费类REITs预计2024年平均分派率分别为323、4808 2、保租房消费基础设施REITs底层资产所在市场租金动态9 217月一线城市住宅租金回报率同比小幅回升，8月北上深厦四城住宅租金边际回落9 228月消费类REITs底层资产市场租金环比涨多跌少，同比平均下降1210 3、8月RETIs市场发行及政策动态11 31近期REITs重要政策新闻11 32保租房消费基础设施REITs发行及筹备动态11 33保租房消费基础设施REITs扩募动态12 34附录：沪深公募REITs行情概览15 4、投资建议15 5、风险分析16 1、8月RETIs市场表现回顾 118月中证REITs收盘指数及消费类REIT板块指数收益率分别跑赢沪深300指数43pct、59pct 2021年10月8日至2024年8月30日，中证REITs收盘指数累计收益为 201，跑赢沪深300指数116pct。 2022年10月8日至2024年8月30日，保障性租赁住房REITs（以下简称“保租房REITs”）累计收益为121，跑赢沪深300指数06pct。 2024年3月13日至2024年8月30日，消费基础设施REITs（以下简称“消费类REITs”）累计收益为32，跑赢沪深300指数108pct。 2024年8月1日至2024年8月30日： 中证REITs收盘指数累计收益率为08，跑赢沪深300指数43pct；保租房REITs累计收益率为01，跑赢沪深300指数34pct 消费类REITs累计收益为24，跑赢沪深300指数59pct。 图1：中证REITs收盘及其他指数累计收益率图2：保租房REITs行情指数及其他指数累计收益率 40200 30 20 10 0 10 20 30 100 00 100 200 300 400 40 2022101 2022111 2022121 202311 202321 202331 202341 202351 202361 202371 202381 202391 2023101 2023111 2023121 202411 202421 202431 202441 202451 202461 202471 202481 500 中证REITs收盘中证REITs收盘全收益指数上证指数沪深300保障性租赁住房REIT行情指数中证REITs收盘上证指数沪深300 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。 图3：消费基础设施REITs行情指数及其他指数累计收益率图4：中证REITs收盘及各指数24年8月收益率情况 80 60 40 20 00 20 40 60 80 100 80 60 40 20 00 20 40 60 消费基础设施REIT行情指数中证REITs收盘 消费基础设施REIT行情指数中证REITs收盘上证指数沪深300保障性租赁住房REIT行情指数沪深300 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。资料来源：Wind，光大证券研究所；注：数据统计截至2024年8月30日。 12成交额：8月CREITs成交额环比增长11，消费类REITs成交额环比增长明显 2024年8月，CREITs总成交额9403亿元（不含大宗交易），环比增长106，其中： 保租房REITs成交额105亿元，环比增长59，在CREITs成交额中占比112，高于其在CREITs的市值占比79； 消费类REITs成交额68亿元，环比增长643，CREITs成交额中占比72，占比逐步提升，成交额提升明显主要因8月新增两只消费类REITs上市，但成交额占比仍低于其在CREITs的市值占比141。 图5：CREITs各月成交额情况图6：保租房REITs及消费基础设施REITs各月成交额情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2021年6月 2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月 2022年4月 2022年6月 2022年8月 2022年10月 2022年12月 2023年2月 2023年4月 2023年6月 2023年8月 2023年10月 2023年12月 2024年2月 2024年4月 2024年6月 2024年8月 1400 1200 1000 800 600 400 200 已发行REITs成交额本月新发REITs成交额 保障性租赁住房REITs成交额消费基础设施REITs成交额 资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：百万元；注：不含大宗交易。资料来源：Wind，光大证券研究所；单位：百万元；注：不含大宗交易。 图7：保租房REITs在CREITs中的市值及成交额占比图8：消费基础设施REITs在CREITs中的市值及成交额占比 180 160 140 120 100 80 60 40 20 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 2024年1月 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 2024年7月 2024年8月 00 成交额占比总市值占比 160 140 120 100 80 60 40 20 00 成交额占比总市值占比 资料来源：Wind，光大证券研究所；注：不含大宗交易。资料来源：Wind，光大证券研究所；注：不含大宗交易。 13换手率：8月CREITs换手率为17，市场活跃度环比保持稳定 2024年8月，CREITs区间换手率为169，环比增长06pct，其中： 保租房REITs区间换手率为232，环比提升04pct，8月日均换手率为11，低于2024年18月日均换手率12； 消费类REITs区间换手率为188，环比提升01pct，8月日均换手率为12，高于2024年上市以来日均换手率11。 图