另类资产周报：REITs进入季报披露期，关注保租房板块

证券研究报告 【另类资产周报】REITs进入季报披露期，关注保租房板块 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年1月21日 2024年第4期总第87期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs板块跑赢股指、信用债。本周REITs指数周涨跌幅为1.69%。本周各指数涨跌幅表现：REITs>国债>高收益信用债>沪深300指数>可转债。本周表现最好的3只REITs：中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江产业园REIT、红土创新深圳人才安居REIT，涨跌幅分别为12.45%、7.43%、7.22%。 权益、转债跌幅在本周都有所扩大，中证转债指数下跌1.48%。中证A股下跌2.63%，宽基指数普跌。权益主线一是春节将近，各地旅游较为火爆，纺织服饰、家用电器、商贸零售等消费类行业表现较好；二是熊市行情下，稳定板块相对扛跌；三是行业轮动，上周表现较好的新兴周期板块 调整幅度较大，而上周较弱的TMT板块本周表现相对好。转债表现上，稳定（-1.50%）>传统周期（-1.62%）>消费（-2.02%）>大宗商品（-2.12%）>TMT（-2.38%）>新兴周期（-2.95%）。 策略展望 公募REITs有所企稳，四季报陆续披露，业绩将成为后续一个月的博弈焦点，关注业绩稳定性较强的保租房板块。嘉实京东仓储物流REIT租金下调的影响逐步消退，产业园、仓储物流板块REITs不同程度反弹。REITs进入业绩披露期，截至1月20日已有21只REITs发布了四季报，后续一个 月都将是季报定价期。以营业收入季度环比初步来看，产业园及仓储物流板块业绩分化，保租房板块稳健小幅上行，高速公路板块季节性走弱，保租房板块的整体业绩较为亮眼。部分业绩较为优秀的个券在价格上已有所体现，如中金普洛斯仓储物流REIT的营业收入同比增速较三季度抬升4个百分点，本周上涨12.45%。此外，值得关注的还有华夏华润商业资产REIT发布询价公告，而同属消费类基础设施的华夏金茂REIT、嘉实物美REIT也正在发售中，关注发行及上市情况。 转债仓位维持谨慎，推荐防御性板块。12月经济数据基本符合预期，呈现出“生产略强、需求略弱，外需好于内需”的特点，从内生经济动能看，暂时不足以触发较大规模的刺激政策。接下来将进入经济数据空窗期，宏观基本面或难遇增量利好，权益市场风险偏好或难明显改善。转债估值虽低，但市场情绪仍持续低迷，成交量及百元平价溢价率双双走弱。在这样的背景下，转债仓位建议维持谨慎。择券选择上，首先建议维持低波动、防御性的稳定、大宗商品转债；其次，股票开始陆续发布业绩预告，投资者也可以自下而上筛选一些业绩可能超预期的转债个券； 最后，本周电力设备股指大幅调整、赔率较上周转好，可承受一定净值波动的投资者短期内可留有小部分电力设备转债仓位，观察产业链价格企稳逻辑的后续演绎。 公募REITs：REITs跑赢股指信用债 REITs板块表现：REITs跑赢股指信用债 本周（1.12-1.19以下同）本周各指数涨跌幅表现:REITs>国债>高收益信用债>沪深300指数>可转债。本周REITs指数周涨跌 幅为1.69%。而股市周涨跌幅为-0.44%，高收益信用债涨跌幅为-0.14%，REITs板块跑赢股指、信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:仓储物流>园区基础设施>生态环保>交通基础设施>能源基础设施>保障性租赁住房。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比 本周涨幅 上周涨幅 今年累计涨幅 本周换手率(%) REITs板块 1.69% -2.29% -4.18% 6.75 产权类 -7.71% -6.20% -19.25% 8.14 园区基础设施 3.74% -7.47% -10.44% 8.09 仓储物流 8.78% -13.81% -14.03% 10.07 保障性租赁住房 -1.56% 6.94% 3.22% 6.83 收益权类 0.88% -0.21% -1.31% 5.04 交通基础设施 1.15% -0.27% -0.10% 2.72 能源基础设施 0.00% 0.36% -3.18% 8.33 生态环保 2.74% -2.99% -2.90% 9.38 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来， 年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差有所压缩 本周REITs上涨、股市下跌，REITs整体跑赢股指信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差较上周压缩20.88bp至258.72bp，约处于97.73%分位数水平。从相对估值来看，REITs的长期价值已经逐渐显现。 本周REITs平均换手率6.75%，环比上周上涨3.96%，高于23年4季度的均值 4.47%。 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 REITs沪深300（右轴） 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 REITs周表现:中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、红土创新安居REIT表现最好 本周表现最好的3只REITs：中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江产业园REIT、红土创新深圳人才安居REIT，涨跌幅分别为12.45%、7.43%、7.22%。 本周换手量最高的3只REITs：嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、富国首创水务REIT。 各类REITs周涨跌幅各类REITs周换手率 REITs静态估值：REITs静态估值整体偏低 REITs静态估值整体偏低。1）产权类REITs现金分派率在历史97.7%分位数，当前园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房现金分派率分别为6.14%、5.76%、4.34%。2）经营权类REITsIRR在历史94.4%分位数，当前交通设施、能源和生态环 保板块IRR分别为10.57%、5.64%、7.09%。 REIT市场有所企稳，业绩或成为后续一个月的博弈焦点。嘉实京东仓储物流REIT租金下调的影响逐步消退，产业园、仓储物流板块的REITs有不同程度的反弹，成为本周表现最好的REITs板块。REITs进入业绩披露期，后续一个月都将是季报定价期，截至1月20日已有21只REITs发布了四季报。其中，中金普洛斯仓储物流REIT的营业收入同比增速较三季度抬升4 个百分点，本周上涨12.45%。此外，值得关注的还有华夏华润商业资产REIT发布询价公告，而同属消费类基础设施的华夏金茂REIT、嘉实物美REIT也正在发售中，关注发行及上市情况。 各板块REITs的静态估值水平 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Caprate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。 可转债：可转债跟随权益，下跌1.48% 权益行情：除价值微涨外，宽基指数普跌 权益宽基指数普遍下跌，仅全指价值微涨 权益行业4涨27跌，银行、通信、纺织服饰表现最好 本周涨跌幅价格分位数（右轴）PE分位数（TTM，剔负值，右轴） 3% 0% -3% -5% 12% 6% 15% 10% 9%9% 25% 19% 16% 30% 23%25% 20% 15% 10% 6% 5% -8%2% 3% 0%1%0% 1000 300 A 中沪0%中大中证深证盘盘 股 指指 ( ( 数数 申申 股市趋势性环比增强，但整体仍偏弱 ) ) 万万 小全全 盘指指 指成价 ( 数长值 ) 申万 消费板块权益表现最好（%） 涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强 稳定 -2.50% 28.57%-6.36%1.34%0.00%-5.07%-2.58%12.50%-4.51%0.26% 大宗商品 -4.13% 传统周期 -2.83% 消费 -1.98% 0.00% -3.09%-0.76% 新兴周期 -4.74% 0.00% -6.86% -2.98% 0.43% TMT -2.08% 25.00% -4.80% 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益流动性：北向资金净流出234.94亿元 本周股票型ETF净流入211.77亿份本周北向资金净流出234.94亿元 Wind全A成交量环比增加5.38% 百元平价溢价率压缩0.62个百分点至22年以来38.60%分位数 资料来源：wind，平安证券研究所 11 股跌债涨，中证转债下跌1.48%（%） 转债行情：转债指数下跌，成交量及百元平价溢价率均压缩 转债成交量环比下降13.17% 转债行情：稳定板块转债表现最好 转债行业全数下跌，表现最好的是银行、交通运输、纺织服饰各板块转债普跌，表现最好的是稳定板块，最弱的是新兴周期 剔平价后转债估值涨幅最高的是商贸零售、煤炭、家用电器剔平价后转债估值涨幅最高的是传统周期板块 转债前瞻：农林牧渔转债估值低，基础化工盈利改善幅度大 价格分位数（申万一级分类） 稳定 银行非银金融交通运输公用事业环保 16.80% 50.60% 77.50% 59.00% 46.10% 46.90% 综合 大宗商品 石油石化煤炭钢铁有色金属 29.30% 4.10% 19.30% 43.80% 39.60% 传统周期 基础化工 建筑材料建筑装饰房地产轻工制造 38.90% 12.00% 46.10% 13.60% 30.90% 纺织服饰 农林牧渔 家用电器 78.60% 38.90% 12.30% 美容护理医药生物 消费 食品饮料 商贸零售 社会服务 51.70% 14.70% 52.50% 64.20% 19.80% 40.20% 新兴周期 机械设备 电力设备 汽车 国防军工 34.40% 53.80% 15.50% 57.40% 27.90% TMT 通信 电子 计算机 传媒 41.20% 34.80% 26.20% 37.30% 67.20% 各板块、行业转债估值水平 本周基础化工盈利预测改善幅度较大 平价调整后的转股溢价率水平（申万一级分类，%） 稳定 银行 非银金融 交通运输 公用事业 环保 -7.09 -6.33 -10.84 -6.63 -6.05 -7.39 综合 大宗商品 石油石化 煤炭 钢铁 有色金属 -6.37 -9.96 -10.26 -5.11 -0.17 传统周期 基础化工 建筑材料 建筑装饰 房地产 轻工制造 -8.18 -1.02 -10.11 -7.70 -5.82 纺织服饰 农林牧渔 家用电器 -7.49 -12.55 6.34 消费 食品饮料 商贸零售 社会服务 美容护理 医药生物 -1.33 2.93 -6.37 27.39 -2.99 1.12 新兴周期 机械设备 电力设备 汽车 国防军工 -1.78 2.44 -2.25 -5.25 -2.05 TMT 通信 电子 计算机 传媒 1.92 -3.16 3.37 4.06 3.40 注：横轴从左至右，按本周盈利预测改善幅度从高到低排序。 消费、新兴周