【另类资产观察】能源、保障房REITs受追捧，一级发售进度加快

证券研究报告 【另类资产观察】能源、保障房REITs受追捧，一级发售进度加快 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年6月30日 2024年第19期总第102期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑赢股指，跑输债券。本期（6.14-6.28,以下同）REITs指数涨跌幅为-0.10%，各指数涨跌幅表现:债券>REITs>可转债>红利股>沪深300。嘉实中国电建清洁能源REIT、国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT、鹏华深圳能源REIT表现最好，涨跌幅分别为7.71%、4.50%、2.79%。 可转债跟随权益下跌1.75%。权益主线，一是红利股自5月下旬以来的下行趋势有所企稳，稳定、大宗商品部分行业股指回升；二是TMT、新兴周期的部分行业表现相对好，如通信、电子、国防军工、机械设备，或为PCB（印制电路板）需求转好，半导体、AI等板块的交易情绪有所蔓延。权益下行带动低价转债释放估值风险，本期初至24日，低价转债指数下跌5.96%，此后伴随着权益回升、低价转债情绪企稳，低价转债指数反弹 4.03%。转债板块普跌，稳定（-1.36%）＞大宗商品（-2.16%）＞消费（-2.36%）＞TMT（-2.53%）＞传统周期（-2.94%）＞新兴周期（- 3.20%）。 策略展望 投资者追捧保障房、能源等经济周期相对不敏感的REITs板块，预计一级发行仍是近期焦点。6月以来REIT窄幅波动，整体呈分化行情，经济周 期相对不敏感的能源、保障房板块受青睐，分别上涨5.36%、3.50%；而经济周期较为敏感的仓储物流、产业园则分别下跌1.31%、1.11%。这在 一级市场也有所映射，华夏特变电工能源REIT、中信建投明阳智能能源REIT网下认购倍数分别为71倍、91倍，而今年以来其他REITs网下认购倍数多在2倍以下。近期一级发售进度加快，本期3单REITs发布发售公告，工银瑞信河北高速REIT上市（首日收涨0.04%），华夏特变电工新能源 REIT定于下周二上市，预计一级发行及上市仍是后续两周REITs的关注焦点。择券上，一是保障房、能源价格已位于历史90%分位数以上，可关 注其他经济周期不敏感的板块，如价格在历史46.7%分位数的生态环保板块；二是自下而上筛选业绩有可能超预期的产权类板块，一旦业绩落地， 价格或有较大弹性。 权益略有企稳，债底保护较充足，转债仓位可略偏积极。正股端，一是5月下旬以来中证A股已下跌9.08%，有一定反弹空间；二是6月25日前后权益的企稳，或体现基本面预期走弱的定价暂告一段落，且基本面有部分利好信号，如本期30城房地产成交面积较上期边际抬升，如铜价跌幅 趋缓、6月末出现企稳迹象；三是三中全会召开在即，或出现政策博弈行情。债底保护方面，全市场转债价格中位数跌至112.22元，为20年以来的16.6%分位数，转债价格下行至债底保护较强的位置。择券上，一是继续挖掘低价转债快速修复的机会，当前AAA、AA+、AA评级转债仍分别有0.56%、1.88%、5.63%（按数量）的转债价格低于纯债价值，不过，在低价转债24日-26日的大幅反弹以后，该策略的赔率有所下降。二是从股 性思路出发，选择正股表现较好的板块，一方面建议继续关注红利主线，如稳定、大宗商品板块；另一方面可适当博弈潜在的政策利好方向，如新兴周期板块。 公募REITs：REITs跑赢股指，跑输债券 REITs行情回顾：REITs跑赢股指，跑输债券 本期（6.14-6.28,以下同）各指数涨跌幅表现:债券>REITs>可转债>红利股>沪深300。本期REITs指数涨跌幅为-0.10%。而 股市涨跌幅为-2.26%，其中红利股涨跌幅为-1.78%，债券涨跌幅为0.42%。 本期各板块REITs涨跌幅:保障性租赁住房>能源基础设施>生态环保>消费类基础设施>仓储物流>园区基础设施>交通基础设 施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较保障性租赁住房板块表现最佳，交通基础设施板块表现最弱 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% -1.00% -1.50% -2.00% -2.50% -0.10% 0.42% -2.26% -1.78%-1.75% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 2.87% 涨跌幅 2.29% 0.63% 中中沪中中 300 - REITs( 证债深证证 新红转 综利债 指合全 收数财收 ( ) 盘富益 全总 ) 收值 益 -0.50% -1.00% -1.50% -1.03% 园区基础设施 -0.60% 仓储物流 -0.35% 保消 障费 性基 租础 赁设 住施 房 -1.14% 交能生 通源态 基基环 础础保 设设 施施 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs行情回顾：REITs位于历史21.70%分位数 REITs位于21.70%分位数 本期末REITs位于21.70%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于 21.40%、45.80%分位数。 本期REITs周均换手率3.43%，环比上期增长0.13个百分点，低于24年1季度的均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为16.32亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于68.80%、13.00%分位数。 1,350 1,250 1,150 1,050 950 850 750 中证REITs全收益 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 REITs指数相对于股债表现 中证REITs全收益/沪深300 中证REITs全收益/中债-新综合财富指数 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% REITs与股债相关系数 reits-沪深300reits-中债新综合财富 REITs周度换手率及成交额 成交额(亿元，右轴)区间换手率(%) 2535 30 20 25 1520 1015 10 5 5 00 博时招商蛇口产业园REIT 华安张江产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园…建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 国泰君安临港创新产业园…国泰君安东久新经济REIT 华夏杭州和达高科产园…中金湖北科投光谷产业园…红土创新盐田港仓储物流…中金普洛斯仓储物流REIT 嘉实京东仓储基础设施…红土创新深圳人才安居…中金厦门安居保障性租赁… 华夏北京保障房REIT 华夏基金华润有巢REIT国泰君安城投宽庭保障性… 华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT 中金印力消费基础设施…平安广州交投广河高速公…浙商证券沪杭甬高速REIT华夏越秀高速公路封闭式… 华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路… 易方达深高速REIT 鹏华深圳能源REIT 中信建投国家电投新能源… 中航京能光伏REIT 嘉实中国电建清洁能源… 中航首钢生物质REIT 富国首创水务REIT REITs行情回顾:嘉实中国电建、国泰君安城投宽庭、鹏华深圳能源表现最好  本期表现最好的3只REITs：嘉实中国电建清洁能源REIT、国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT、鹏华深圳能源REIT，涨跌幅 分别为7.71%、4.50%、2.79%。  本期换手率最高的3只REITs：华泰江苏交控REIT、国金中国铁建高速REIT、国泰君安临港创新产业园REIT。 各类REITs周涨跌幅及换手率 个券涨跌幅 区间换手率（右轴，%） 10% 25 8% 20 6% 4% 15 2% 10 0% -2% 5 -4% -6% 0 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 消费基础设施 交通基础设施 能源基础设施 生态环保 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs未低估 与债券比 （IRR-10Y国债利差） 与股票比 （产权分派率-红利股利差） 与底层资产比 （NAV折价个券占比） 当前值 468BP -126BP 41.67% 分位数 86.30% 68.40% 75.50% 是否低估（当前值） 否 暂不参考 是 是否低估（分位数） 是 否 否 估值择时指标多数指向REITs未低估 REITs与债券比价 IRR-10Y国债收益率（BP，右轴）IRR（%）10Y国债到期收益率（%） 注：与债券比超过574BP、与底层资产比超过41%指向低估；分位数，超过80%指向低估。详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经验》。 10.0000 9.0000 8.0000 7.0000 6.0000 5.0000 4.0000 3.0000 2.0000 1.0000 0.0000 700 600 500 400 300 200 100 0 REITs与红利股比价 产权类现金分派率-红利股息率（BP，右轴） 产权类现金分派率（%） 中证红利股息率（%） 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0 -50 -100 -150 -200 -250 -300 -350 -400 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% REITs与底层资产比价 NAV折价个券占比80%分位数90%分位数 REITs估值-择券:产权类现金分派率4.54%，经营权类IRR7.59% 现金分派率 IRR 绝对水平 历史分位数 绝对水平 历史分位数 REITs整体 7.14% 71.70% 6.89% 78.80% 产权类 4.54% 82.80% 6.06% 84.70% 园区基础设施 5.17% 88.80% 6.72% 87.70% 仓储物流 4.95% 88.80% 6.21% 88.30% 保障性租赁住房 3.92% 60.40% 4.83% 88.30% 消费基础设施 3.77% 50.00% 5.94% 77.40% 特许经营类 9.07% 63.80% 7.59% 77.30% 交通基础设施 9.44% 73.00% 9.55% 86.10% 能源基础设施 8.52% 35.40% 3.98% 38.60% 生态环保 7.72% 49.30% 4.29% 52.80% 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（6.56%）、东吴苏州工业园区产业园REIT （5.67%）、博时招商蛇口产业园REIT（5.61%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建 高速REIT（13.34%）、平安广州交投广河高速公路REIT （11.41%）、中金安徽交控REIT（10.96%）。 各板块REITs估值水平 产权类REITs现金分派率 现金分派率 经营权REITs的IRR水平 7.0%6.0% 16.0 5.0% 14.012.0 4.0% 10.0 3.0% 8.0 2.0% 6.04.0 1.0% 2.0 IRR（%） 0.0% 博华东建华国 REIT REIT 国华中红 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 中嘉红中华华国华嘉华中 0.0 平浙华华国华中 中易鹏 中中嘉中富 REIT 时安吴信夏泰招张苏中合君商江州关肥安蛇产工村高临口业业产新港 泰夏金土君杭湖创安州北新东和科盐久达投田 金实土金夏夏泰夏实夏金普京创厦北基君华物金印洛东新门京金安润美茂力斯仓深安保华城商消商消仓储圳居障润投业费业费