【另类资产周报】REITs基本面未达拐点，关注保租房及能源板块

证券研究报告 【另类资产周报】REITs基本面未达拐点，关注保租房及能源板块 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年2月4日 2024年第6期总第89期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs板块跑赢股指、信用债。全周REITs指数周涨跌幅为0.38%。本周各指数涨跌幅表现:国债>REITs>高收益信用债>可转债>沪深300指数。本周表现最好的3只REITs：中金山高集团高速公路REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建高速REIT，涨跌幅分别为4.16%、3.90%、1.93%。 权益跌幅扩大，可转债下跌2.22%。中证A股下跌9.11%，为20年以来最差单周表现，带动中证转债下跌2.22%，跌幅超过20年以来94%的时期。各权益行业普跌，稳定、大宗商品等低波动板块表现相对较好。转债表现上，稳定（-1.97%）>大宗商品（-2.55%）>传统周期（-3.46%）>消费 （-3.51%）>新兴周期（-3.88%）>TMT（-4.37%）。 策略展望 公募REITs基本面未达拐点，关注流动性及风险偏好修复的机会，建议关注保租房、能源板块。当前REITs静态估值较低；被纳入社保基金投资范围后，高分红属性对配置型机构有一定吸引力；2月5日起降准落地。估值和流动性对REITs都较为有利。但业绩角度，REITs基本面暂未达到拐点，仅考虑受季节性影响较小的产权类REITs，收入环比改善的数量占比为50%、环比增速均值为-1.13%。1月31日，华安张江光大产业园REIT 公告又有一大租户将提前退租，所涉租金占比约为5.98%，也可显示出部分REITs经营尚有压力。综上，REITs当前仍在左侧，下阶段可能受益于流动性改善及春季一系列政策落地以后的风险偏好修复。4季报公布后约1个月都在业绩定价期，建议关注业绩完成度较高、受宏观景气度影响较小的板块及个券，如保租房板块、能源板块以及后续将陆续上市的消费类基础设施板块。 转债以防御为主，关注高评级高YTM个券，建议选择稳定、大宗商品等低波动板块。22年以来困扰转债投资者的“高估值”问题已有所缓解，若权益反弹，则转债的回报或也较为可观，当前的问题在于权益何时能够企稳。自23年12月15日以来，百元平价溢价率压缩8个百分点的同时，平 价在50元以下、50-70元的低平价转债的转股溢价率分别抬升32个百分点、5个百分点，说明权益胜率不足的情况下，投资者更青睐债性较强的转债。下周，不排除权益在大幅下跌后有所反弹，但经济数据空窗、市场情绪不稳，权益及转债的波动可能较大，我们建议转债仓位保持谨慎。择券上以防御为主，一方面以纯债思路，关注高评级、高YTM个券的纯债替代作用；另一方面，板块选择上，偏向于稳定、大宗商品这类低波动 板块。 风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。 公募REITs：REITs板块跑赢股指信用债 REITs板块表现：REITs板块跑赢股指信用债 本周（1.26-2.2,以下同）本周各指数涨跌幅表现:国债>REITs>高收益信用债>可转债>沪深300指数。本周REITs指数周涨跌 幅为0.38%。而股市周涨跌幅为-4.63%，高收益信用债涨跌幅为0.16%，REITs板块跑赢股指、信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:交通基础设施>仓储物流>生态环保>保障性租赁住房>能源基础设施>园区基础设施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比 本周涨幅 上周涨幅 今年累计涨幅 本周换手率(%) REITs板块 0.38% -0.61% -4.39% 5.21 产权类 -0.36% -0.91% -20.27% 5.58 园区基础设施 -1.58% -1.42% -13.11% 5.50 仓储物流 0.79% -0.83% -14.08% 6.12 保障性租赁住房 -0.28% 0.21% 3.15% 5.35 收益权类 0.72% -0.51% -1.10% 5.06 交通基础设施 1.41% -0.66% 0.64% 3.33 能源基础设施 -0.40% -0.31% -3.87% 7.71 生态环保 -0.23% -0.49% -3.60% 7.98 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来， 年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差提升9.36BP 本周REITs小幅上涨、股市下跌，REITs整体跑赢股指信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为279.14bp，约处于97.76%分位数水平。从相对估值来看，REITs的长期价值已经逐渐显现。 本周REITs平均换手率5.21%，环比上周下降6.99%，高于23年4季度的均值 4.47%。 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 REITs沪深300（右轴） REITs/沪深300REITs/国债指数 REITs换手率，右轴（%） 1.4 5,500 1.4 1.40 40 1.31.2 5,000 1.31.2 1.301.20 3530 1.1 4,500 1.1 1.10 2520 1.0 4,000 1.0 1.00 15 0.9 0.9 0.90 10 0.8 3,500 0.8 0.80 5 0.70 0 0.7 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 3,000 0.7 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 富国首创水务REIT中航首钢生物质REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT 中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT 华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设施…浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住房…华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT 华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT REITs周表现:中金山高高速公路、中金安徽交控、国金中国铁建高速表现最好  本周表现最好的3只REITs：中金山高集团高速公路REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建高速REIT，涨跌幅分别为4.16%、 3.90%、1.93%。  本周换手量最高的3只REITs：嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT、中航首钢生物质REIT。 各类REITs周涨跌幅 各类REITs周换手率 换手率（%） 6% 4% 周度涨跌幅 0.05% 1.08% 0.00% 14 12 10 8 6 4 2 0 3.90% -0.78% 0.22% 11.83 11.24 1.93% 1.62% 2% 0% -2% 7.22 1.35% 0.48% -0.23% 1.18% 4.16% 7.52 8.31 -0.94% -0.23% -2.03% -0.40% -1.96%-1.38% 6.68 6.10 8.727.24 -0.54% -0.64% -0.61% 5.77 -0.78% -1.82% 7.83 -0.65%-0.95% 5.78 4.75 4.50 2.02 -4%-2.10% -6% -8% 3.513.46 4.60 4.06 3.65 5.434.98 3.59 -1.45% 3.183.97 2.902.27 -1.89% -6.38% 2.041.85 1.38 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 交通基础设施 能源基础设生态环 施 保 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 富国首创水务REIT 生态环 中航首钢生物质REIT 中航京能光伏REIT 能源基础设 中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT 交通基础设施 中金安徽交控REIT华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT浙商证券沪杭甬高速REIT平安广州交投广河高速公路REIT国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT 保障性租赁住房 华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT嘉实京东仓储基础设施REIT 仓储物流 中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT 园区基础设施 华夏杭州和达高科产园REIT 国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT建信中关村产业园REIT东吴苏州工业园区产业园REIT 华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT REITs静态估值：REITs静态估值整体偏低 REITs静态估值整体偏低。1）产权类REITs现金分派率在历史97.8%分位数，当前园区基础设施、仓储物流和保障性租赁住房现金分派率分别为6.32%、5.77%、4.35%。2）经营权类REITsIRR在历史94.5%分位数，当前交通设施、能源和生态环 保板块IRR分别为10.59%、5.77%、7.11%。 基本面未达拐点，关注保租房、能源板块。当前REITs静态估值较低；被纳入社保基金投资范围后，高分红属性对配置型机构有一定吸引力；2月5日起降准落地。估值和流动性对REITs都较为有利。但业绩角度，REITs基本面暂未达到拐点，仅考虑受季节性影响较小的产权类REITs，收入环比改善的数量占比为50%、环比增速均值为-1.13%。1月31日，华安张江 光大产业园REIT公告又有一大租户将提前退租，所涉租金占比约为5.98%，也可显示出部分REITs经营尚有压力。综上，REITs当前仍在左侧，下阶段可能受益于流动性改善及春季一系列政策落地以后的风险偏好修复，建议关注业绩完成度较高、受宏观景气度影响较小的板块及个券，如保租房板块、能源板块以及陆续上市的消费类基础设施板块。 各板块REITs的静态估值水平 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Caprate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。 可转债：受权益拖累，可转债下跌2.22% 权益行情：宽基指数普跌，稳定板块占优的趋势强化 权益宽基指数普跌 股市优势行业趋势强化，近期以稳定板块表现最佳 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益行业普跌，银行、家用电器、煤炭跌幅相对窄 稳定板块