地产行业周报：金监局开会重申保交房，南京取消公证摇号

1 证券研究报告 金监局开会重申保交房，南京取消公证摇号 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年7月7日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周李云泽局长召开江苏省重点城市保交房工作座谈会，强调全力推进在建已售难交付商品房项目处置；南京、佛山、石 家庄等城市发文放松商贷、摇号等政策。本周(6.29-7.5)50城新房成交3.6万套，环比降6.6%，7月前5日新房日均成交同比升36.9%、20城二手房日均成交同比升95.9%，我们判断本轮政策效果持续性或好于2022-2023年放松周期。投资建议方面，近期我们多次强调7月或迎来新的博弈窗口期，本周初板块亦迎来大涨，当前时点再次强调：1）板块已回撤至4月低点；2）近期成交持续好转，7月低基数下重点城市新房销售存在转正可能性；3）7月重要会议窗口期，无论是新的政策还是收储加速落地仍值得期待，短期建议投资者保持仓位，对板块表现可以适度乐观。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等领域龙头。 政策环境监测：李云泽：全力推进在建已售难交付商品房项目处置。 市场运行监测：1）重点城市7月以来成交同比转正，二手房改善明显。本周(6.29-7.5)50城新房成交3.6万套，环比降6.6%；20城二手房成交2.1万套，环比降5.0%。7月前5日新房日均成交同比升36.9%，降幅较6月收窄49.2个百分点；二手房日均成交同比升95.9%，增幅较5月扩大80.1个百分点。2）库存环比下降，去化周期18.7个月。16城取证库存9984万平，环比降0.9%；去化周期18.7个月。3）土地成交回升、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面3581.4万平、成交建面3807万平，环比升35.7%、65.9%；成交溢 价率3.5%，环比降0pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.2%、40.3%、56.5%，环比分别降3.9pct、升2.5pct、升1.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行12.7亿元，环比减少43.2亿元，境外地产债发行0.4亿美元，环比减少0.03亿美元。2）地产股：本周房地产板块涨0.81%，跑赢沪深300（-0.88%）；当前地产板块PE（TTM）16.3倍，高于沪深300的11.82倍，估值处于近五年96.3%分位。 2024年7月5日南京 取消商品住房项目公证摇号销售要求；实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施 2024年7月2日佛山 调整住房贷款政策，挂牌出售或出租房产不计入家庭套数 2024年7月5日李云泽 主持召开江苏省重点城市保交房工作座谈会，全力推进在建已售难交付商品房项目处置 2024年7月5日石家庄 优化多子女家庭住房公积金贷款套数认定标准 偏松 偏紧 中性 2024年7月5日陵水 落户满1年人才可购2套住房 南海诸岛 李云泽：全力推进在建已售难交付商品房项目处置 事件描述：据北京日报，金融监管总局党委书记、局长李云泽在徐州市主持召开江苏省重点城市保交房工作座谈会。李云泽强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，认真落实党中央、国务院决策部署，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，齐心协力打好商品住房项目保交房攻坚战。要坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，分门别类采取有效措施，全力推进在建已售难交付商品房项目处置。要一视同仁支持不同所有制房地产企业符合要求的合规项目，切实保障购房人合法权益，提振房地产市场信心。 点评：继5月17日国新办举行国务院政策例行吹风会、介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，6月21日住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议之后，此次李云泽局长召开座谈会、再次强调全力推进在建已售难交付商品房项目处置，凸显中央对打好保交付攻坚战的决心。当前新房表现弱于二手房，很重要原因在于购房者担忧新房交付问题。随着保交付工作持续推进，有助于 缓解购房者担忧，实现新房销售与竣工的良性循环。 从销售表现看，短期销售持续性或好于2022-2023年政策放松周期。本周(6.29-7.5)50城新房成交3.6万套，环比降6.6%，7月前5日新房日均成交同比升36.9%、20城二手房日均成交同比升95.9%。尽管房价及收入预期带来的负面影响仍存，但我们判断本轮政策效果持续性或好于2022-2023年放松周期，主要因：1）房价下跌、首付及利率下调切实降低居民置业负担，根据此前报告《政策组合拳下购房成本节约几何》的测算，按房价降30%、首套房置业成本（购房款+利息+税费）较21年高点降43%；2）近期重点12城链家二手房挂牌量稳定在 145万套左右，较4月末150万套小幅下降，或反映业主预期有一定好转。 投资方面，地产板块短期催化剂仍在于收储落地能否超预期。尽管我们认为本轮政策效果或好于2022-2023年，但从典型城市成交构成来看，目前仍以刚需入场为主（乐有家数据显示，上半年深圳二手房成交中300万以下占比达22%，为各价格段唯一占比上升区间），且价格仍未见企稳迹象，短期基本面不支持板块持续性行情；随着“5.17”重磅政策出台，短期更超预期及大力度的政策落地概率较小，因 此我们认为后续行情催化剂或在于现有收储超预期的落地。 成交：7月以来同比转正，二手房改善明显 点评：本周(6.29-7.5)50城新房成交3.6万套，环比降6.6%；20城二手房成交2.1万套，环比降5.0%。7月前5日新房日均成交同比升36.9%，降幅较6月收窄49.2个百分点；二手房日均成交同比升95.9%，增幅较5月扩大80.1个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.11.2623.3.2623.7.2623.11.2624.3.26 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 150% 100% 50% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 2021年2022年2023年2024年 0% -50% -100% 2023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.7 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期18.7个月 点评：16城取证库存9984万平，环比降0.9%；去化周期18.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.12.17 22.2.11 22.4.8 22.6.3 22.7.29 22.9.23 22.11.1823.1.13 23.3.17 23.5.12 23.7.7 23.9.1 23.10.2723.12.22 24.2.16 24.4.12 0 24.6.7 土地：成交回升、溢价率回落，二三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3581.4万平、成交建面3807万平，环比升35.7%、65.9%；成交溢价率3.5%，环比降0pct；其中一、二、三 线成交建面分别占比3.2%、40.3%、56.5%，环比分别降3.9pct、升2.5pct、升1.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 百城土地周均供应百城土地周均成交 10000 8000 6000 4000 2000 万平近1年近4周 8000 万平 6000 4000 2000 0 一线成交建面二线三线 0 2023.52023.82023.112024.22024.5W6.17 22.11.2123.3.2123.7.2123.11.2124.3.21 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 300 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（6.24-6.30） 267 232220 162140 2023.52023.82023.112024.22024.5W6.17 天津武汉乌鲁木齐金华泉州 流动性环境：资金价格均下行 资金价格均下行。R001下行54.18BP至1.80%，R007下行59.22BP至1.86%。截至7 月5日，OMO存量（MA10）余额为4522亿元，较6月28日增加62亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行59.22BP(%) 2021202220232024 28000 24000 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格均下行（%） 20000 16000 12000 8000 4000 0 20 2024/6/282024/7/5涨跌幅 （BP） 1D 2.35 1.80 -54.18 R 7D 2.45 1.86 -59.22 14D 2.16 1.87 -28.58 1M 2.00 1.89 -10.90 1D 1.91 1.76 -15.19 DR 7D 2.17 1.81 -35.75 14D 2.11 1.82 -28.78 ON 1.89 1.76 -12.50 SHIBOR 1W 2.10 1.81 -29.20 1M 1.90 1.89 -1.20 3M 1.92 1.91 -1.00 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周（2024.6.28-2024.7.5）境内地产债发行12.67亿元，净融资额为-42.35亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2617.25亿，同比23年约增加5.04%；向后看，24年7月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约386.05亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 总偿还量 到期+提前兑付 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 亿元 200 150 100 50 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周房企海外债发行0.4亿美元，环比减少0.03亿美元。2024年6月海外债发行2.6亿美元。 房企海