地产行业周报：南京拉开强二线取消限购序幕，关注“金九银十”成色

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 南京拉开强二线取消限购序幕，关注“金九银十”成色 2023年9月10日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周南京打响核心城市全面放开限购第一枪，首套房、二套最低首付比例调降至20%和30%，随即大连跟进取消限购限售， 预计后续更多楼市承压城市有望跟进，持续提振市场信心。继上周北上广深“认房不认贷”后，本周杭州等地接连跟进落实，叠加“金九银十”传统推盘旺季到来，短期重点城市楼市成交有望改善，后续需密切跟踪。投资建议方面，地产政策组合拳叠加一线城市放松调控彰显中央对托底地产的信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）南京限购全面放开，政策力度持续加码； 市场运行监测：1）成交环比回落，短期有望改善。本周（9.2-9.8）新房成交2万套，环比降27.8%，二手房成交1.5万套，环比降1.3%。9月（1-8日）新房日均成交仍环比下滑10%，但随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望改善。2）库存环比微升，去化周期16.6个月。16城取证库存10070万平，环比升0.7%。去化周期16.6个月。3）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面3884.2万平、成交建面1604.2万平，环比升63.2%、升19.1%；成交溢价率5.6%，环比升2.5pct； 其中一、二、三线成交建面分别占比13.1%、27.1%、59.8%，环比分别降0.8pct、降0.5pct、升1.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行60亿元，环比减少36亿元；无海外债发行；发行利率为3%-3.87%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.1%，跑赢沪深300（-1.36%）；当前地产板块PE（TTM）14.76倍，估值处于近五年95.56%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、城建发展、中华企业；南向资金净流入前三为融创中国、碧桂园、龙湖集团。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年9月6日雄安 北京非首都功能疏解人员公积 金提取政策将对标北京实施 2023年9月6日珠海 实施“认房不认贷” 2023年9月7日赣州 与深圳住房公积金异地缴存互 认互贷，9月1日起施行 2023年9月5日郑州 多孩家庭租房、购房将给予补贴等政策倾斜 2023年9月5日杭州 施行“认房不认贷”政策 2023年9月5日绵阳 鼓励对多孩家庭购房给予优惠， 可不计入备案价折扣限制 2023年9月4日青岛 首套房贷款付款比例不低于 20%；二套首付不低于30% 2023年9月5日沈阳 取消限购限售；执行“认房不认贷”政策 南海诸岛 2023年9月4日南京 放宽落户政策，35岁以下大专 生缴社保即可落户 2023年9月7日南京全面取消限购 偏松偏紧中性 2023年9月7日大连 解除限购、放开限售，实行“认房不认贷” 2023年9月7日长春 发放购房贷款贴息；住房公积金个人贷款执行基准利率 资料来源：各部门网站，平安证券研究所 2023年9月8日证监会 坚定对防范化解房地产风险的 信心3 南京限购全面放开，政策力度持续加码 事件描述：根据南京发布公众号，南京市出台促进房地产市场发展六条举措。包括放开落实国家信贷政策最新要求，放开玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区限购等。 点评：1）南京打响核心城市全面放开限购第一枪，落实差异化信贷政策。本次南京放开包括玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购，意味着南京自2016年限购以来，再度全面放开限购，打响核心一二线城市全面放开限购第一枪。同时强调落实国家信贷政策最新要求，目前全国首套房、二套最低首付比例已统一调整至20%和30%，本次南京强调落实差异化信贷政策，预计南京首套、二套首付比例 或有望调整至最低水平，进一步降低刚需及改善购房门槛。根据南京统计局的数据，2023年前7月南京商品房销售面积、销售额同比下降15.4%和12.8%，弱于全国。本次南京进一步优化房地产政策，符合当前南京楼市供求关系发生重大变化的新形势，预计后续更多楼市承压城市有望跟进，有望提振市场信心，叠加9、10月传统推盘高峰，短期销售或有望逐步企稳。 2）多举措支持刚需及改善需求，提升市场活跃度。对于新六区（江北新区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区）和栖霞区（龙潭街道、栖霞街道）、雨花台区（古雄街道、板桥街道、雨花经济开发区及西善桥街道秦淮新河以南地区）在2023年8月至12月期间购置 新房给予补助，不低于合同总价的1%。对于“卖旧换新”的需求，在新房补助基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新房的，再给予不低于合同总价0.5%的补助，鼓励刚需和改善需求释放。同时推出“换新购”服务，由购房者与开发企业签订新房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在约定的30-90天时间周期内，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还认购金，购房者无需承担违约风险，利于购房者置换需求的释放。 成交：环比回落，短期有望改善 点评：本周（9.2-9.8）新房成交2万套，环比降27.8%，二手房成交1.5万套，环比降1.3%。9月（1-8日）新房日均成交仍环比下滑 10%，但随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.5.2122.8.2122.11.2123.2.2123.5.2123.8.21 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 50% 0% -50% -100% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期16.6个月 点评：16城取证库存10070万平，环比升0.7%。去化周期16.6个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2722.7.1522.9.222.10.2122.12.923.2.323.3.2423.5.1223.6.3023.8.18 土地：成交、溢价率回升，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3884.2万平、成交建面1604.2万平，环比升63.2%、升19.1%；成交溢价率5.6%，环比升2.5pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比13.1%、27.1%、59.8%，环比分别降0.8pct、降0.5pct、升1.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W8.21 22.5.2322.8.2322.11.2323.2.2323.5.2323.8. 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 元 /平 平均楼面价 近1年 平均溢价率 (右轴） 近4周 7% 250 2500 6% 200 20001500 5%4%3% 150100 1000 500 2%1% 50 0 0% 0 万平百城土地成交前五城（8.28-9.3） 192 129 11510398 2022.62022.92022.122023.32023.6W8.14 广州苏州盐城宁波镇江 流动性环境：资金面仍然偏紧，资金价格全面上行 资金面仍然偏紧。本周R001上行23.06BP至1.99%，R007上行2.71BP至2.04%。截至9月 8日，OMO存量（MA10）余额为10,042亿元，较9月1日减少161亿元。OMO存量衡量某 一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较9月1日下行10.53BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）较9月1日下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/9/12023/9/8涨跌幅（BP） 1D 1.76 1.99 23.06 R 7D 2.01 2.04 2.71 14D 2.04 2.12 7.43 1M 1.88 2.28 40.07 1D 1.67 1.90 23.08 DR 7D 1.80 1.86 6.22 14D 1.81 2.05 24.53 1M 1.85 2.22 36.28 ON 1.68 1.89 21.6 SHIBOR 1W 1.81 1.84 2.1 1M 1.91 1.95 3.5 3M 2.04 2.08 3.7 资金价格全面上行（%） 境内房地产债发行：发行量、净融资环比下降 本周（8.28-9.3）境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为60亿元，总偿还量为亿106.91元，净融资额为-46.91亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3257.19亿，同比22年约上升9.09%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约432.02亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 亿元 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-