市场月报-2024年6月中国房地产市场月报

6月新政加持成交年内新高，预期7月延续企稳态势 6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，供求环比持增、延续弱复苏走势，二手房成交动能不减，环比增长7%，累计同比降幅8%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位，全国300城6月经营性土地成交规模同比降幅超三成，南京、青岛等部分城市土拍热度点状回暖。 预判7月，我们认为，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为 宏观：经济温和增长，M1M2增速创新低、住户中长贷同比少增 政策：存量房收储扩围至县级，北京等50城政策优化 全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。不同城市仍然呈现出显著的分化行情：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。 楼市：供求环比回升复苏，上广深杭等环增四成政策效果显著 土地：成交规模低位，热度点状回升、宁青等多城高价地成交 城市本月供求比库存量(万㎡)消化周期(月) 北京 1.1 1252 30.0 上海 1.0 792 13.3 广州 0.7 1432 24.7 深圳 1.1 918 29.4 成都 1.2 1687 13.8 武汉 0.6 1638 26.1 天津 0.6 1300 19.1 惠州 0.4 1279 37.0 青岛 0.3 1098 17.1 长春 0.5 1022 30.3 西安 1.4 996 12.8 佛山 0.9 984 25.0 重庆 0.3 784 17.2 郑州 0.4 781 22.4 南京 0.8 765 24.0 苏州 1.1 765 22.6 珠海 0.5 683 43.4 南宁 0.6 664 26.9 杭州 0.8 643 8.4 济南 0.5 632 16.7 昆明 0.5 600 23.9 长沙 1.2 559 15.1 无锡 1.1 508 31.9 常州 0.3 484 34.0 宁波 0.8 381 20.3 徐州 0.3 290 22.7 厦门 0.6 280 24.4 福州 0.9 230 28.4 合肥 0.8 222 9.6 嘉兴 0.2 157 25.8 新增供应：环比增11%，沪穗镐等显著增加紧贴销售窗口期 新房成交：环比增17%创年内新高，上广深杭环增四成显著放量 项目去化：平均去化率27%与上月持平，沪穗杭新政刺激活跃度提升库存：供求比降至0.78致库存继续下降，穗津汉等9城去化周期改善二手住宅：成交同环比分别增24%、7%，沪深杭创近1年单月新高 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波 责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 6月新政加持成交年内新高，预期7月延续企稳态势 6月因房企年中冲刺和核心一二线城市新政落地影响，供求环比持增、延续弱复苏走势，二手房成交 动能不减，环比增长7%，累计同比降幅8%仍显著好于新房。土地市场供地规模延续历史低位，全国300城6月经营性土地成交规模同比降幅超三成，南京、青岛等部分城市土拍热度点状回暖。 经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。房地产销售在517等利好新政加持下略有抬头迹象，新开工、竣工止跌企稳，但开发投资额累计同比降幅仍连续3个月走扩至10.1%。 政策层面，中央国常会部署储备去库存、稳市场政策措施，住建部明确存量房收储支持范围扩大至县级市，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。地方50城56次政策放松。 新房市场，6月供应规模止跌回升，30个重点城市新增供应1046万平方米，环比上升11%，同比下降37%，绝对量来看，显著好于今年年初，较一季度月均增长37%，上半年累计同比降幅为29%。一线供应稳中有增，环比增幅略高于二三线，仅深圳持平上月。二三线城市供应环比小幅微增，武汉、重庆、惠州、嘉兴等缩水明显，成都、西安仍保持高位。6月因核心一二线密集利好政策叠加+房企年中冲刺加快推盘节奏，成交延续稳中微增态势，创年内单月新高，显著好于一季度月均。重点城市6月平均开盘去化率为27%，较上月环比微降1pcts，同比下降17pcts；和一季度相比微增3pcts，去化率仍处于低位波动。 土地市场，6月，土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日，全国300城6月经营性土地成交 规模4152万平方米，较上年同期降幅超三成。热度方面，平均溢价率降至2.4%，环比上月微降0.1个百分点。不过，部分城市土拍热度点状回暖，典型如南京，在低密宅地的刺激下，南京TOP2单价纪录被刷新，无独有偶，青岛也诞生了新的单价地王，月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。 预判7月，我们认为，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期， 加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为 全年低点，预期7月同比降幅也将大幅收窄甚至转正。 不同城市仍然呈现出显著的分化行情：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放，尤其是因二手房回暖之后，部分潜在置换需求被激发，有望带动新房成交回稳。对于多数弱二线和三四线城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力新政出台，成交大概率没有起色。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 经济温和增长，M1M2增速创新低、住户中长贷同比少增 6月17日上午，国家统计局公布了5月宏观经济和房地产行业数据。在加大宏观政策实施力度下，工 业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。房地产销售在517等利好新政加持下略有抬头迹象，新开工、竣工止跌企稳，但开发投资额累计同比降幅仍连续3个月走扩至10.1%。 1、经济温和增长、生产等指标有所改善，城镇调查失业率持稳5% 5月份国民经济延续回升向好态势，运行总体平稳。虽然部分指标增速有所放缓，但工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势，积极因素累积增多。整体来看，第一，生产供给稳中有增，装备制造业增长7.5%，拉动全部规模以上工业增长2.6个百分点，继续发挥“压舱石”的作用。第二，消费需求稳中有升。5月份社会消费品零售总额同比增长3.7%，比上月加快1.4个百分点；制造业投资、高技术产业投资保持较快增长，分别增长9.6%和11.5%。5月份货物进出口总额同比增长8.6%，比上月加快0.6个百分点。第三，就业、物价总体稳定。5月份全国城镇调查失业率为5%，与上月持平，同比下降0.2个百分点；5月份的CPI同比涨幅与4月份持平，降幅小于近十年同期平均水平。 2、M1同比降4.2%、M2增速创新低，住户中长贷同比少增按揭需求疲弱 从5月金融数据来看，内需不足、购买需求相对疲弱的态势延续。一方面货币供应增速继续回落，5月M1同比增速回落2.8个百分点至-4.2%，M2同比增速回落0.2个百分点至7.0%，均处有统计以来的历史最低点，印证了目前市场对于流动性陷阱的担忧。值得关注的是，当前居民信贷需求依然不足。5月人民币贷款新增9500亿元，尽管环比多增2200亿元，但同比少增了4100亿元，为2018年以来同期新低。 住户贷款仅增加757亿元，远低于去年同期的3672亿元。其中，短期贷款增加243亿元，中长期贷款增 加514亿元。居民贷款利率较快回落但居民加杠杆消费意愿明显不足。 3、商品房销售面积同比降幅收窄2pcts，开发投资额累计同比降幅连续3个月走扩至10% 5月因政策利好持续发酵，市场延续弱修复：5月新建商品房销售面积为7390万平方米，销售金额为 7598亿元，环比涨幅均在10%以上，同比降幅分别较上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月销售面积和金额累计同比降幅分别为20.3%和27.9%。 1—5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，降幅较1-4月扩大0.3pcts，累计增 速为2020年3月以来新低。开发投资额累计降幅连续三个月扩大，一方面是新开工增速仍然保持在低位，对开发投资的拉动影响有限，5月新开工面积6580万平方米，环比上涨5.67%，同比下降22.7%，但从绝对量上看，企业新开工意愿依旧不高，5月新开工量是2014年以来单月次低（仅高于上月）。另一方面，土地市场的走弱甚至核心城市土拍降温也对开发投资形成拖累，根据CRIC统计，2024年1-5月全国300城经营性土地成交金额同比下降28%，作为房企重点关注的一线城市降幅达到30%。1-5月竣工面积跌幅较 1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%，随着未来配套政策落地，竣工面积增速有望企稳。 地址：上海市静安区广延路383号引力楼6楼电话：021-60867863 存量房收储扩围至县级，北京等50城政策优化 中央层面，国常会部署储备去库存、稳市场政策措施，住建部明确存量房收储支持范围扩大至县级市，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。地方层面，50城56次政策放松。 1、国常会部署储备去库存、稳市场政策措施，两部门优化完善融资协调机制 6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。 6月7日，住建部、金融监管总局共同发文，完善城市协调机制。由城市政府主要负责同志任组长， 分管住建、金融工作负责同志任副组长。积极满足“白名单”项目合理融资需求，对符合要求的项目“应 贷尽贷”。明确一个项目确定一家主办银行负责项目后续融资，主办银行建立绿色通道，可单列授信额度。 2、存量房收储支持范围扩大至县级，6月21城发文支持收储及住房“以旧换新” 6月12日，央行召开保障房再贷款工作推进会，强调各要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。 6月20日，住建部召开工作会议，明确将存量房收储支持范围扩大至县级。住建部表示，市县根据本地区房地产市场情况，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。 6月，青岛、贵阳、银川、惠州等21个城市明确发文支持存量房收储及住房“以旧换新”。其中，惠 州等明确了收购房源标准：取得竣工验收备案证明，单套面积在120平以下，房源权属清晰可交易，周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。3、50城56次政策优化调整，北京放松住房信贷政策但未松绑限购 6月，50个城市56次放松房地产政策，频次环比上月持稳。需求端政策内容主要包括几方面：其一， 儋州、珠海等2城放松限购，珠海横琴粤澳深度合作区全面取消限购，儋州限购松绑，在海南省实际居住 满183天购房享本地居民同等待遇，鼓励在校大学生扎根购房。其二，北京、苏州等16城放松限贷，例如北京将首套、二套首付比例下限分别调整至20%、35%（五环外为30%），房贷利率下限分别调整为LPR-45BP、LPR-5BP（五环外为LPR-25BP），京籍多孩家庭买二套可认定