市场月报-2024年4月中国房地产市场月报

北京 0.8 1249 48.9 上海 1.1 759 15.3 广州 1.0 1207 26.5 深圳 0.5 930 36.2 武汉 0.8 1865 42.0 成都 1.0 1666 17.6 青岛 0.8 1375 31.3 天津 1.2 1355 22.9 西安 0.9 1046 14.7 长春 0.7 1027 31.7 佛山 1.4 1025 31.8 重庆 0.7 806 20.9 郑州 0.7 789 30.6 苏州 0.6 769 30.4 南京 0.8 758 33.1 济南 0.9 727 20.8 杭州 1.8 701 15.5 珠海 0.3 686 55.6 南宁 1.2 683 44.6 东莞 0.3 620 44.8 昆明 0.7 616 30.9 长沙 1.8 554 25.4 常州 1.2 500 36.9 无锡 0.3 478 31.0 宁波 2.1 390 24.3 福州 1.0 309 41.1 徐州 0.8 301 35.1 厦门 0.4 284 36.5 合肥 1.3 224 13.7 嘉兴 0.4 158 35.0 4月供求回落但高于年内月均二成，料5月仍低位波动 4月供求较3月环比微降，不过绝对量仍处年内次高，好于一季度月均水平约二成，二手房环比增18%，同比降幅收窄至10%以内显著好于新房。土地市场成交规模低位持稳，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。 预判5月，我们认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微降，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，”强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。京沪杭等近期市场成交稳中有降，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。对于多数弱二线和三四线城市而言，仍处深度调整期，目前多数城市需求容量固定，降无可降，亟待刚需购买力修复带动市场企稳回升。 宏观：一季度延续改善趋势，居民中长期贷款依旧偏弱 政策：政治局会议定调“去库存”，津蓉长等47城政策松绑 楼市：4月新房成交环比微降、二手持增，5月或将延续低位 土地：成交建面低位持平，溢价率下行、流拍延续高位 城市本月供求比库存量(万㎡)消化周期( 新增供应：环比降20%，一线大幅缩量、西安长沙南京等增量显著 新房成交：同环比齐跌仍好于年内月均，蓉镐总量高位、郑宁合增幅明显项目去化：平均去化率增至39%，京沪继续降温、津汉甬低位回升 库存：规模面积再降2%，8成城市消化周期超18个月压力无减 二手住宅：成交环增12%、同降9%，深圳创近2年新高、京杭回落 出品单位：克而瑞研究中心 总 编：丁祖昱 张燕 主 编：孟音 林波 责任编辑：杨科伟马千里谢杨春 俞倩倩邱娟李诗昀 4月供求回落但高于年内月均二成，料5月仍低位波动 4月供求较3月环比微降，不过绝对量仍处年内次高，好于一季度月均水平约二成，二手房环比增18%，同比降幅收窄至10%以内显著好于新房。土地市场成交规模低位持稳，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。 经济层面，在政策组合拳之下，一季度GDP同比增长5.3%，投资、消费、进出口等指标呈现稳定增长，国民经济开局良好。而房地产数据在去年高基数下，各指标虽仍保持同比下降态势，但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄。 政策层面，4月中央政治局会议定调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。住建部透露全国所有地级市已经建立房地产融资协调机制，国家金监总局披露首批“白名单”项目获批金额超过5200 亿元。住建部披露全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。地方47个城市54次松绑房地产政策，长沙、成都全面放开限购，南京拟重启买房可落户政策。 新房市场，4月供应规模转跌，30个重点城市新增供应930万平方米，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。一线供应环比腰斩，北京、深圳高位回落70%以上。二三线城市供应整体回落，武汉、杭州等缩水明显，西安仍保持高位。4月成交较3月小幅微降，总体仍高于一季度月均，市场处于缓慢修复中。一线同比降幅和累计同比降幅均为40%且低于二三线。可将各城市划分为以下几类：一是短期内热点南京、合肥、郑州、昆明、厦门等，4月成交环比持增，绝对量已显著好于2024年一季度月均，三是部分弱二线城市稳步回调，4月成交规模已不及2024年一季度月均，典型代表为天津、青岛、济南、重庆、南宁、珠海、徐州等。 土地市场，4月供地节奏与去年同期相当。截止4月25日，全国300城4月经营性土地成交规模仅 4189万平方米，与上年同期基本持平。热度方面，由于重点城市优质地块成交占比略有下降，4月平均溢价率降至3.5%，较上月下降2.1个百分点。典型如上海、杭州，月内集中土拍热度较上月均有明显下降。 预判5月，我们认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微降，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，”强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。京沪杭等近期市场成交稳中有降，仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。对于多数弱二线和三四线城市而言，仍处深度调整期， 目前多数城市需求容量固定，降无可降，亟待刚需购买力修复带动市场企稳回升。 一季度延续改善趋势，居民中长期贷款依旧偏弱 4月16日上午，国家统计局公布了一季度宏观经济和房地产行业数据。经济层面，在政策组合拳之 下，一季度GDP同比增长5.3%，投资、消费、进出口等指标呈现稳定增长，国民经济开局良好。而房地产数据在去年高基数下，各指标虽仍保持同比下降态势，但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄。 1、GDP一季度同比增5.3%，经济保持持续改善趋势 今年第一季度国内生产总值(经调整后的价格计算)同比实现了5.3%的增长，相较上年第四季度环比上升了1.6%。整体而言，在政策效果逐步显现、生产和需求稳步提升、就业和物价水平保持总体稳定的情况下，国民经济保持了持续改善的良好趋势。在经济增长的主要驱动力方面，“投资、消费、进出口”等关键指标呈现出稳定增长的态势，并有所提升。具体来看，一季度固定资产投资的年增长率为4.5%，较去年全年的增长率提高了1.5pcts。社会消费品零售总额的增长率为4.7%，而服务零售的增长率更是达到了10%。 根据海关发布的数据，进出口总额的增长率为5%，创下了过去六个季度以来的最高水平。 2、3月M1、M2增速双双下滑，实体经营活力有待改善 3月末M2余额304.8万亿元,同比增长8.3%，较2月下降0.4pcts。一方面是信贷增速放缓，3月新增人民币贷款3.09万亿元，同比少增8000亿元，增速由2月的10.1%下降至9.6%；另一方面，存款增长减缓，企业和居民存款增长减少。M1余额68.58万亿元,同比增长1.1%，较2月微跌0.1pcts。1.1%的增速创下自2021年以来新低。而企业和居民的活期存款增长缓慢，一定程度反映了当前对于经济的谨慎态度和较低的交易活跃度。居民、企业更倾向于持有现金或进行短期投资，而不是进行长期投资或扩大生产。 实际上M1增速下行主要是受M0增速下行拉动。 3、3月社融同比少增但略超市场预期，分项结构有所改善 2024年3月新增社会融资规模4.87亿元，超出市场预期的4.1万亿元。表明了社会融资需求依然强 劲。但总量同比少增5142亿元，环比则多增33514亿元。此外，3月社融存量增速进一步下滑，从2月的9.0%回落至8.7%，社融增速季节性回落。单月而言，主要拖累项是人民币贷款和政府债券，3月分别同比少增6561亿元和1373亿元；主要支撑项是为贴现银行承兑汇票和企业债券融资，3月分别同比多增1760 亿元和1251亿元。 4、企业中长期贷款成信贷中坚力量，居民信用扩张意愿偏弱 3月份的信贷数据显示，央行继续贯彻年初以来的平衡和平稳的信贷政策。尽管3月新增人民币贷款 为3.09万亿元，同比去年减少了8000亿元，行贷款增长有所放缓，但这一数字仍然超过了过去五年的平 均水平。企业端，3月非金融企业贷款新增2.34万亿，同比少增3600亿。其中，短贷新增9800亿，同比 少增1015亿。中长贷当月新增1.6万亿，同比少增4700亿，但为历史次高水平。居民端，加杠杆意愿、 信用扩张意愿持续缩减。3月居民新增信贷9406亿元，同比少增3041亿元，仅好于2022年同期水平。一方面是受到地产持续底部调整修复的影响；另一方面去年疫情刚刚放开整体基数较高。其中，3月新增居 民短贷4908亿元，同比少增1186亿元，新增居民中长贷增加4516亿元，同比少增1832亿元。 政治局会议定调“去库存”，津蓉长等47城政策松绑 4月，中央层面，政治局会议定调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。住建部透露 全国所有地级市已经建立房地产融资协调机制，国家金监总局披露首批“白名单”项目获批金额超过5200 亿元。住建部披露全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。地方层面，47个城市54次松绑房地产政策，长沙、成都全面放开限购，南京拟重启买房可落户政策。 1、政治局会议定调房地产工作，研究消化存量住房和优化增量住房的政策 4月30日，中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策 措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2、所有地级市已建立房地产融资协调机制，首批“白名单”项目获批超5200亿元 4月3日，住建部透露，目前全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。4月17日，国家金融监管总局披露，截至3月末，商业银行对协调 机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200 亿元。下一步将抓紧推动后续批次“白名单”项目融资落地工作。 3、65城报送2024年保障性住房建设计划和项目，住建部督促地方加快推动配套政策出台 4月11日，保障性住房建设工作现场会召开。住建部表示，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。各地要切实推动保障性住房建设落地落实见到成效。目前，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格、建设分配管理工作机制等方面形成了一些好的经验做法，尚未出台实施意见和配套政策的城市要充分学习借鉴，加快推动政策出台， 尽快形成保障性住房政策体系。 4、47城54次政策放松，蓉长全面放开限购、天津松绑，南京拟重启买房送户口 4月，47个城市54次松绑房地产政策，频次与上月基本持平。需求端政策内容主要包括面：其一，天 津、成都等3城放松限购，天津取消本市居民120平以上新房限购，京冀户籍和就业人员在天津购房享受市民待遇，成都、长沙则全面放开限购，住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。其二，北京、鞍山等3城放松限贷，北京离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执 行首套房信贷政策。其三，广州、武汉等37城放松公积金贷款，例如广州