2023年6月中国房地产市场月报

市场月报·6月供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高 文/克而瑞研究中心 6月楼市延续低迷走势，成交表现低于市场预期：重点30城供应环比增34%，最终上半年供应量基本同比持平。成交却延续降势，环比下挫9%，同比减少25%，上半年累计同比增幅收窄至17%。一线成交略好于二三线，上海环比微增，深圳同环比齐增，二三线则跌多涨少。二手房成交显著回调，环比锐减21%、同比也首次转负跌5%，刚需刚改对成交支撑快速减弱。6月全国土地市场成交规模仍在历史低位，由于京 杭蓉穗等优质地块集中土拍，整体溢价率创下近两年的新高至8.3%。 1、新增供应：环增34%但仍为5年同期最低，一线发力、二三线反弹有限 6月，30个重点城市新增供应1505万平方米，环比增长34%，受年中业绩冲刺压力，房企推货量有所增加，本月供应如期回升，但供应规模不及今年3月、4月，同比亦降25%，仍为近5年来同期最低。 表：2019-2023年分月份全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一线城市供应发力，京广倍增式反弹，沪深双创年内新高。4城全月整体预计供应335万平方米，环比增长90%，同比微跌10%。北京走出供应低潮，本月供应规模跃升至66万平，环比几乎翻两番。上海第五批次新房取证入市，供应面积突破百万平，创今年单月新高。深圳深业云海湾花园等多个大盘集中供货，带动整体供应规模年内首次突破70万平。广州供应也有所改善，在上月低基数的承托下环比翻番。 二三线供应回弹幅度有限。26个重点二三线城市合计供应1170万平方米，环比增长23%，同比下降28%。环比来看，6成以上城市供应回升，长沙、惠州为备战端午和年中节点，供应节奏明显加快、规模增幅居前，例如长沙6月倒数第二周供应面积激增至41万平，天心、岳麓两区供货量都在10万平以上。不过多数城市供应回弹有限，并没有突破年内单月供应峰值，从同比来看，仅有5个城市供应正增长，8成以上城市供应仍处在低位运行，规模不及去年同期，天津、昆明、福州等跌幅更是超过了60%。 表：2023年6月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 能级 城市 6月 环比 同比 上半年 累计同比 能级 城市 6月 环比 同比 上半年 累计同比 一线 北京 66 374% 28% 244 -29% 二三线 济南 45 -3% -19% 260 -8% 上海 115 38% 8% 446 17% 东莞 42 64% 9% 170 12% 广州 77 94% -35% 369 -13% 宁波 41 0% 15% 189 10% 深圳 77 97% -19% 270 42% 郑州 40 131% -33% 166 -8% 合计 335 90% -10% 1330 -1% 天津 32 109% -60% 365 14% 二三线 成都 132 43% -21% 752 17% 南宁 18 63% -26% 169 39% 长沙 105 128% 59% 325 -7% 无锡 17 -36% -41% 115 -31% 杭州 82 -9% -45% 520 10% 长春 16 -51% -51% 130 74% 武汉 81 26% -16% 483 -2% 厦门 15 -6% -42% 94 33% 西安 75 14% -40% 315 -12% 徐州 13 10% 0% 170 30% 青岛 70 -21% -22% 352 -6% 昆明 10 738% -80% 106 -48% 惠州 65 156% 48% 298 -7% 常州 6 -16% -91% 78 -64% 南京 65 44% -21% 277 -18% 福州 6 -34% -69% 72 -7% 苏州 52 7% -26% 272 5% 嘉兴 2 -71% -94% 75 -16% 重庆 49 19% -37% 263 -18% 合计 1170 23% -28% 6589 -1% 合肥 47 51% -20% 291 20% 总计 1505 34% -25% 7919 -1% 佛山 46 11% 0% 283 14% 备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据26日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、新房成交：同环比齐跌，累计同比收窄至17%，一线好于二三线 6月成交不容乐观，并未出现年中放量的“翘尾”行情，反而一降再降。据CRIC监测，30个重点城市成交面积为1509万平方米，创5年来同期新低，环比下降9%，同比下降25%。上半年累计同比上涨17%，增幅较上月收窄13个百分点。 图：近5年来全国30个重点城市商品住宅月度成交对比情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，一线韧性略好于二三线。一线城市6月预计整体成交245万平方米，环比微降3%，同比下降11%，跌幅显著低于二三线，上半年累计同比仍增20%。北京、广州市场热度转降，成交环比分别下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交规模尚不及去年同期，仅深圳一城同环比齐增。 26个二三城市整体成交1264万平方米，环比下降10%，同比下降27%，上半年累计同比上涨17%。逆势上涨的既有行情相对独立的西安，也有前期深度调整的宁波、嘉兴；还有长沙、郑州等内陆弱二线城市，不过多数城市尚属成交低点，需求略显疲软。值得关注的是，前期热点二线城市成都、杭州、合肥等成交均出现了环比转降趋势，随着适销对路楼盘集中入市，客户分流，整体刚改客群对楼市的支撑作用在减弱。 表：2023年6月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 能级 城市 6月 环比 同比 上半年 累计同比 能级 城市 6月 环比 同比 上半年 累计同比 一线 北京 52 -16% -24% 352 15% 二三线 南京 46 -9% -39% 348 -19% 上海 81 7% -11% 498 33% 惠州 43 -36% -24% 362 39% 广州 70 -11% -16% 451 12% 重庆 41 -16% -42% 352 2% 深圳 42 15% 24% 214 17% 宁波 36 19% -22% 204 7% 合计 245 -3% -11% 1514 20% 合肥 32 -42% -26% 307 17% 二三线 成都 164 -3% 27% 853 17% 南宁 31 -12% -18% 241 40% 青岛 130 50% -33% 554 -2% 昆明 25 -22% -34% 210 -4% 西安 80 31% 16% 424 19% 厦门 21 -13% 54% 121 46% 天津 75 -9% -9% 569 61% 无锡 19 -20% -46% 157 -2% 武汉 73 -48% -33% 647 36% 东莞 18 -27% -30% 156 25% 长沙 72 31% -5% 377 1% 常州 14 -27% -60% 136 -11% 杭州 65 -29% -45% 614 58% 福州 9 -40% -49% 96 -7% 佛山 58 -11% -40% 392 2% 徐州 8 -37% -67% 176 59% 长春 51 17% -24% 253 63% 嘉兴 8 53% -71% 46 -39% 济南 50 -32% -40% 399 28% 合计 1264 -10% -27% 8624 17% 郑州 49 54% -32% 315 16% 总计 1509 -9% -25% 10138 17% 苏州 46 -25% -44% 317 2% 备注：上表中城市成交量为本月根据26日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、项目去化：高端盘入市拉动去化率小幅增至46%，京沪杭等尚能“保温” 据CRIC调研数据，31个重点城市6月平均开盘去化率稳中有降至46%，较上月上涨3个百分点。微观项目去化显示市场热度回升，与成交转冷稍有背离，主要源于个别城市受单个高端盘入市影响，拉动去化率激增，实则市场层面尚未有实质性转暖。 聚焦到单个城市，6月各城市环比涨多跌少，上涨城市大体可以分为以下几类：一是厦门、宁波、泉州因单个高端盘入市拉动去化率激增，实则个别网红盘并不能完全代表市场真实热度，多数楼盘实则暂无明显起色；二是前期热点恒热城市北京、上海、成都、杭州、西安等市场延续“高热不退”，即便推盘量稳中有增，整体去化率环比仍能保持增势；三是前期深度调整型城市诸如南京、武汉等本月去化率也呈现小幅增长，但是仍不足2成，整体居民购房热情相对较低。 表：2023年6月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况 城市 6月首开或加推项目个数 6月去化率 5月去化率 环比 4月去化率 较4月变动情况 北京 3 63% 50% 13pcts 66% -3pcts 上海 16 72% 70% 1pcts 76% -5pcts 深圳 1 46% 18% 28pcts 23% 23pcts 宁波 1 100% 51% 49pcts 37% 63pcts 泉州 1 91% 52% 39pcts / / 成都 10 85% 52% 33pcts 57% 27pcts 杭州 10 84% 66% 18pcts 71% 13pcts 厦门 1 67% 57% 10pcts 32% 35pcts 长沙 1 59% 59% 0pcts 64% -5pcts 西安 8 57% 51% 6pcts 55% 2pcts 重庆 3 43% 17% 26pcts 56% -13pcts 天津 4 25% 50% -25pcts 28% -4pcts 南京 4 18% 11% 7pcts 15% 3pcts 武汉 16 16% 13% 3pcts 17% -1pcts 苏州 1 8% 76% -67pcts 60% -52pcts 数据来源：CRIC调研 4、库存：环比微降0.4%，9成城市消化周期拉长、近半数破18个月 6月，多数城市供应回升仍难驱动成交好转，30个重点城市整体供求比由上月的0.68升至0.99，半数城市供求比升至1以上，供需紧张关系有所缓解。30城库存面积小幅微缩，环比下降0.4%，同比降12%，相比之下天津、青岛库存规模收缩较为明显。 9成城市消化周期继续拉长，一类是由于供应放量、库存扩容所致，譬如上海、深圳，更多的城市属于另一类，即尽管库存规模在收缩，但受限于成交持续低迷，消化周期还在拉长，典型如天津、南宁。从绝对值来看，长春、南宁等13城消化周期在18个月以上，而上个月仅有5个城市消化周期超预警线。 表：2023年6月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月） 城市 供求比 上月供求比 库存量 消化周期 库存 环比 同比 消化周期 环比 同比 北京 1.2 0.2 1250 1% -6% 18.9 9% -22% 上海 1.3 1.1 554 6% 14% 6.6 11% -50% 广州 1.0 0.5 1261 0% 4% 16.5 16% 3% 深圳 1.7 1.1 825 4% 67% 19.5 1% 16% 武汉 1.0 0.5 1886 0% -12% 19.0 28% -26% 成都 0.8 0.5 1642 -3% -12% 9.4 -9% -40% 青岛 0.5 1.0 1510 -4% -38% 14.9 -5% -29% 惠州 1.5 0.4 1372 2% -26% 24.8 32% -33% 天津 0.4 0.2 1274 -4% -18% 14.6 22% -37% 长春 0.3 0.8 1185 -3% -19% 27.2 3% -44% 佛山 0.7 0.6 1045 -2% -11% 17.0 20% -2% 郑州 0.8 0.5 873 -1% -17%