房地产行业周报：二手房成交环比略有下滑，北京调整首付比例和利率下限

房地产行业周报-20240629 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.75%，沪深300指数下跌0.97%，相对收益为-3.78%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(6.21-6.27)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交47434套，同比增速-5.2%，环比增速49.4%；合计成交面积509.1万平方米，同比增速0.4%，环比增速56.4%。 本周(6.21-6.27)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20211套，同比增速38.3%，环比增速-2.9%；合计成交面积202.3万平方米，同比增速44.7%，环比增速1.7%。 本周（6.21-6.27），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19858.3万平方米，环比增速-0.4%，去化周期136.5周。 本周（6.17-6.22），土地供给方面，本周供应土地2638.6万平方米，同比增速68. 8%；供应均价1486元/平方米，同比增速26.1%。土地成交方面，本周成交土地224 4万平方米，同比增速6.4%；土地成交金额303.2亿元，同比增速-7.7%。本周土地成交楼面价1351元/平方米，溢价率3.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0.4%、6.1%、1.4%。 本周（6.21-6.27）房地产企业合计发行信用债75.81亿元，同比增速307.6%，环比增速-35.8%。本月至今（6.1-6.28）房地产企业合计发行信用债137.19亿元，同比增速-62.02%，环比增速-24.89%。 投资建议： 本周6月26日，北京楼市出台新政，调整首套房首付比例和按揭利率下限，此前，上海、广州、深圳已先后落实“517”楼市新政，这次北京对楼市的进一步优化调整，可以看出当前楼市的主基调还是持续的宽松维稳，预计后续更多宽松政策有望释放，板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌4.75%，沪深300指数下跌0.97%，相对收益为-3.78%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世荣兆业、亚通股份、铁岭新城、华联控股、深振业A，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万通地产、中润资源、新湖中宝、万业企业、大名城。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【地方政策】6月26日，吉林省长春市住房公积金管理中心发布公告，公开征求《关于调整长春市住房公积金个人住房贷款政策的通知》意见。根据《征求意见稿》，长春市拟对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。具体调整内容包括：购房所在地在长春市主城区及开发区，有共同借款人的单笔贷款最高额度由原来的90万元提高至100万元；无共同借款人的单笔贷款最高额度由原来的60万元提高至80万元。此次政策调整将有助于满足市民的购房需求，促进房地产市场的稳定发展。公告指出，政策调整的目的是进一步优化住房条件，提高市民的居住水平。 【地方政策】6月24日，广州住房公积金管理中心发布通知，明确2024年度（自2024年7月1日至2025年6月30日）住房公积金缴存基数和缴存比例调整有关问题。缴存基数方面，住房公积金缴存基数调整为职工本人2023年月平均工资。工资计算按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》（统制字〔1990〕1号）执行。调整后的缴存基数不低于本市最低工资标准（现行标准为2300元），不高于本市统计部门公布的2023年广州市职工月平均工资的3倍，即39579元。缴存比例方面，住房公积金缴存比例继续执行国家相关规定，不低于5％，不高于12％，单位可根据自身实际情况在此区间内自主确定具体缴存比例（取整数值）。 【地方政策】6月24日，广州住房公积金管理中心发布通知，明确2024年度（自2024年7月1日至2025年6月30日）住房公积金缴存基数和缴存比例调整有关问题。缴存基数方面，住房公积金缴存基数调整为职工本人2023年月平均工资。工资计算按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》（统制字〔1990〕1号）执行。调整后的缴存基数不低于本市最低工资标准（现行标准为2300元），不高于本市统计部门公布的2023年广州市职工月平均工资的3倍，即39579元。缴存比例方面，住房公积金缴存比例继续执行国家相关规定，不低于5％，不高于12％，单位可根据自身实际情况在此区间内自主确定具体缴存比例（取整数值）。 【地方政策】6月26日，江西省鹰潭市住房公积金管理中心发布《关于调整鹰潭市住房公积金政策的通知》，放宽住房套数认定标准。通知显示，申请人及配偶在鹰潭市住房公积金系统内均无贷款记录或者在鹰潭市购房所在区（市）不动产登记部门没有登记的房产，认定为首套房贷款。申请人及配偶在鹰潭市住房公积金系统内有且仅有1次贷款记录并且在鹰潭市购房所在区（市）不动产登记部门登记的房产数为1套的，认定为第二套房贷款。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【万科】6月28日万科企业股份有限公司发布海外监管公告，就其行使“21万科05”公司债券发行人赎回选择权进行第二次提示性公告。公告显示，债券名称为万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）（品种一），该债券发行规模达23亿元人民币，期限为5年，附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。 债券按面值平价发行，无担保，形式为实名制记账式公司债券。债券利率为3.19%，前3年固定不变，起息日期为2021年7月26日，兑付及付息的债权登记日按深交所和证券登记机构规定执行，付息日为每年7月26日，兑付日为2026年7月26日，或赎回日/摘牌日为2024年7月26日，若行使赎回选择权。 此次赎回信息显示，赎回登记日为2024年7月25日，赎回资金到账日为2024年7月26日，赎回价格为103.19元/张（含当期利息，且当期利息含税），赎回数量为23000000张，即23亿元。赎回对象为截至2024年7月25日深圳证券交易所收市后登记在册的全部持有人。本期债券享有的利息期间为2023年7月26日至2024年7月25日，票面年利率为3.19%，利息派发为每10张债券派发利息31.90元（含税），扣税后个人、证券投资基金债券持有人实际每10张派发利息25.52元。" 【滨江集团】6月26日，杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告，披露了其为控股子公司提供担保。公告显示，为满足项目经营需要，滨江集团控股子公司杭州星滨置业有限公司拟向平安银行股份有限公司申请人民币1.1亿元的融资，为切实提高项目融资效率，保障项目的良好运作，公司拟按股权比例为星滨公司本次融资提供连带责任保证担保，保证金额为星滨公司本次未清偿债务的50%（最高本金限额为0.55亿元），具体内容以相关担保文件为准。合作方股东将按出资比例对其提供同等担保。截至本公告日，滨江集团及控股子公司对外担保总额为1,179,217.27万元，均为对控股子公司及参股公司的担保，对外担保总余额占公司最近一期经审计净资产的46.61％，其中对合并报表外的参股公司提供的担保总余额为139,446.66万元，占公司最近一期经审计净资产的5.51％。 【京基督农】6月25日，京基智农在机构调研中披露了公司业务运营情况。 自年初以来，公司业务运营持续改善，盈利能力有所提升。在生猪养殖领域，公司成本逐步降低，5月的完全成本降至14.1元/kg。此外，自4月份起，生猪价格出现回升，对公司二季度的盈利状况产生积极影响。在地产业务方面，京基智农目前主要进行现房销售。自“517”新政实施后，深圳地产市场呈现回暖迹象，公司地产项目的销售速度加快，现金流状况得到改善。京基智农是一家综合性企业，主营业务包括生猪养殖和地产开发。近期，公司生猪养殖业务因成本下降和价格回升而盈利能力增强。同时，深圳地产市场的回暖也为公司地产业务的销售提供了有利条件。 【美的置业】6月23日，美的置业控股有限公司发布公告，宣布了一项建议实施的实物分派及可能的主要交易和关联交易。公告指出，董事会谨此宣布，美的置业建议向于记录日期名列公司股东名册的股东实施建议分派，据此将房开业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从集团剥离。由于实物分派在上市规则第14.94(1)条范围内，根据上市规则第14.94(2)条的规定，美的置业将向选择不接受私人公司股份的股东提供现金替代。建议分派完成后，私人公司集团将不再成为美的置业的附属公司，并将由控股股东和选择实物分派的股东通过持有私人公司股份而持有，美的置业将继续经营保留业务，股份将继续于联交所上市。 建议分派完成后，私人公司股份将不会在联交所或任何其他证券交易所申请上市或交易。 【陆家嘴】6月27日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发布公告，披露了其向控股子公司提供财务资助的进展情况。公告显示，陆家嘴向其控股子公司上海翌久置业有限公司和上海翌鑫置业有限公司分别提供了1.95亿和2.0055亿的有息借款，合计资助金额达到3.9555亿。对翌久公司17100万元和翌鑫公司13125万元借款自提款之日起至2024年11月11日止；对翌久公司2400万元和翌鑫公司4425万元借款自提款之日起至2024年11月27日止；对翌鑫公司2505万元借款自提款之日起至2024年12月20日止。资助利率执行浮动利率，按照1年期贷款市场报价利率（LPR）减35个基点计算，并会进行定期调整。 陆家嘴表示，本次财务资助在2023年年度股东大会授权范围内，无需再次审议。。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称内容 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(6.21-6.27)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交47434套，同比增速-5.2%，环比增速49.4%；合计成交面积509.1万平方米，同比增速0.4%，环比增速56.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-0.5%、-14.7%和1.8%，环比增速为45.9%、23.8%和87.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为22%、-6.1%和-2.5%，环比增速为57.8%、35.2%和97.5%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（6.1-6.27），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交135414套，同比增速-17.9%，环比增速47.2%；合计成交面积1439.1万平方米，同比增速-16.8%，环比增速43.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-17.8%、-19.2%和-18.2%，环比增速为35.9%、29.8%和89.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-11.5%、-16.5%和-21.2%，环比增速为44%、32.6%和66.2%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(6.21-6.27)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交20211套，同比增速38.3%，环比增速-2.9%；合计成交面积20