房地产开发2023W13：受推盘及集中备案推动，本周新房环比+25%，同比+63%

自然资源部、银保监联合发文推进存量房“带押过户”。近日，自然资源部、银保监会发文，要求在地方实践的基础上，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。据诸葛研究院，目前已有34个省市出台“带押过户”政策，包括北京、深圳、广州。我们认为，与传统二手房交易相比，“带押过户”模式使得二手房交易成本大幅下降，交易周期缩短，有利于促进二手房市场的活跃程度。 受推盘及集中备案影响，本周新房市场继续回暖。本周我们跟踪的30个样本城市新房成交面积达517万方，环比提升24.6%，同比提升62.7%。单周量能跨越500万方门槛，续创今年新高，且已接近2022年6月创下的周均峰值。其中上海新房成交亮眼，单周成交面积为58.6万方，环比提升106%。我们认为近期新房市场维持热度，主要是（1）一季度末部分房企加大推盘力度，同时网签滞后、部分城市集中备案等因素导致单周成交继续走高；（2）由于2022年3-4月基数较低，导致部分城市同比偏离较大。我们认为，2023年小阳春提前至2月初开始，也提前进入尾声，后续4-6月靠核心区位推盘持续推动市场购买情绪。看全年，总量弱复苏结构性部分城市强复苏局面不变。我们更看好一线+2/3二线+少量三线这一城市组合在全年市场表现。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.8%，落后大盘3.35个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共16支，较上周减少61支，下跌股数为119支。 新房：本周30个城市新房成交面积为517.0万平方米，环比提升24.6%，同比提升62.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为118.0万方，环比37.7%，同比231.9%；样本二线城市为271.8万方，环比18.3%，同比26.9%；样本三线城市为127.1万方，环比27.9%，同比86.8%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计175.0万方，环比增长5.0%，同比增长120.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为62.8万方，环比28.2%；样本二线城市为78.4万方，环比-5.3%；样本三线城市为33.7万方，环比-3.3%。年初至今累计二手房成交面积为1519.6万方，同比变动为63.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为478.5万方，同比33.0%；样本二线城市为715.1万方，同比80.4%；样本三线城市为326.0万方，同比80.4%。 信用债：根据wind统计数据，本周（3.27-4.2）共发行房企信用债20只，环比增加4只；发行规模共计207.92亿元，环比增加80.06亿元，总偿还量205.93亿元，环比增加64.82亿元，净融资额为1.99亿元，环比增加15.24亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.存量房推进“带押过户”，新房市场继续回暖 自然资源部、银保监联合发文推进存量房“带押过户”。近日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。《通知》指出，在地方实践的基础上，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。据诸葛研究院，目前已有34个省市出台“带押过户”政策，包括北京、深圳、广州。我们认为，与传统二手房交易相比，“带押过户”模式使得二手房交易成本大幅下降，交易周期缩短，有利于促进二手房市场的活跃程度。 受推盘及集中备案影响，本周新房市场继续回暖。本周我们跟踪的30个样本城市新房成交面积达517万方，环比提升24.6%，同比提升62.7%。单周量能跨越500万方门槛，续创今年新高，且已接近2022年6月创下的周均峰值。其中，上海新房成交亮眼，单周成交面积为58.6万方，环比提升106%。我们认为近期新房市场维持热度，主要是 （1）一季度末部分房企加大推盘力度，同时网签滞后、部分城市集中备案等因素导致单周成交继续走高；（2）由于2022年3-4月基数较低，导致部分城市同比偏离较大。 我们认为，2023年小阳春提前至2月初开始，也提前进入尾声，后续4-6月靠核心区位推盘持续推动市场购买情绪。看全年，总量弱复苏结构性部分城市强复苏局面不变。 我们更看好一线+2/3二线+少量三线这一城市组合在全年市场表现。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.8%，落后大盘3.35个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共16支，较上周减少61支，下跌股数为119支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为海航基础、*ST新城、新华联、万泽股份、天宸股份，涨幅分别为6.7%、6.4%、4.5%、3.8%、2.7%。跌幅前五为*ST松江、财信发展、张江高科、万通地产、京投发展，跌幅分别为-15.4%、-13.8%、-10.8%、-9.0%、-8.9%。 本周48家重点房企中共计上涨7支，较上周减少4支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、金地商置、华发股份、越秀地产、华润置地，涨幅分别为6.5%、3.8%、3.4%、1.2%、1.1%。跌幅前五为时代中国控股、正荣地产、佳兆业、荣盛发展、新城控股，跌幅分别为-12.8%、-9.1%、-8.3%、-6.6%、-5.9%。 图表1：本周各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股 图表5：本周跌幅前五个股 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅情况 图表8：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为517.0万平方米，环比提升24.6%，同比提升62.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为118.0万方，环比37.7%，同比231.9%；样本二线城市为271.8万方，环比18.3%，同比26.9%；样本三线城市为127.1万方，环比27.9%，同比86.8%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计13周新房成交面积同比看，样本30城共计4028.7万方，同比10.5%；一线城市为853.3万方，同比8.3%；二线城市为2246.3万方，同比6.4%；三线城市为929.1万方，同比24.6%。其中一线城市中，北京（13.9%）、上海（9.4%）、广州（19.2%）、深圳（-25.1%）。二三线城市中温州（137.6%）、惠州（124.0%）、海门（95.4%）等总计14城同比均为正，泉州（-81.7%）、南平（-63.2%）、衢州（-43.7%）等总计12城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计175.0万方，环比增长5.0%，同比增长120.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为62.8万方，环比28.2%； 样本二线城市为78.4万方，环比-5.3%；样本三线城市为33.7万方，环比-3.3%。年初至今累计二手房成交面积为1519.6万方，同比变动为63.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为478.5万方，同比33.0%；样本二线城市为715.1万方，同比80.4%；样本三线城市为326.0万方，同比80.4%。 图表14：本周13城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（3.27-4.2）共发行房企信用债20只，环比增加4只；发行规模共计207.92亿元，环比增加80.06亿元，总偿还量205.93亿元，环比增加64.82亿元，净融资额为1.99亿元，环比增加15.24亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（53.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、证监会主管ABS（33.7%、28.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年、3-5年（35.7%、31.3%）的债券为主。 图表19：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周整体发行利率上行。其中，雅居乐5年期公司债（+130bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表23：房企每周融资汇总（3.27-4.2） 5.本周政策回顾 图表24：中央政策及消息（3.26-4.1） 图表25：地方性政策及消息（3.26-4.1） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。