2023W39：本周新房成交环比+19.5%量能创下半年新高，“金九银十”行情可期

本周一线城市网签销售额进一步抬升，核心城市购房政策继续放松。本周一线城市新房成交面积突破100万方，年内仅次于3月最后一周以及6月最后一周；本周二线、三线城市销售亦有所抬升。我们统计的样本城市本周成交环比+19.5%，续创下半年量能新高。近期网签销售表现亮眼，主要是各地房地产需求端政策正加速落地，政策效果逐步显现，前期成交正逐步体现到网签数据上。我们认为北京、上海、深圳的限购、限贷政策也有望迎来松动，“金九银十”行情可期。 本周深圳下调房贷利率，首套房房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR-10bp；二套不低于相应期限LPR+30bp。深圳成为继广州之后第二个首套房贷利率下限突破LPR的一线城市。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.6%，落后沪深300指数1.32个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共21支，较上周减少22支，下跌股数为100支。 新房：本周30个城市新房成交面积为305.1万平方米，环比提升19.5%，同比下降45.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为102.9万方，环比29.6%， 同比-9.8%；样本二线城市为150.3万方， 环比10.5%，同比-51.9%；样本三线城市为51.9万方，环比29.6%，同比-60.5%。从今年累计39周新房成交面积同比看，样本30城共计10739.2万方，同比-8.0%；一线城市为2548.6万方，同比2.5%；二线城市为6036.9万方，同比-10.5%；三线城市为2153.6万方，同比-11.7%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计101.8万方，环比下降13.1%，同比下降13.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.5万方，环比2.6%；样本二线城市为41.1万方，环比-23.1%；样本三线城市为21.2万方，环比-15.8%。 信用债：本周共发行房企信用债4只，环比减少2只；发行规模共计31.36亿元，环比增加0.92亿元，总偿还量70.52亿元，环比减少47.03亿元，净融资额为-39.16亿元，环比增加47.95亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.核心城市购房政策进一步放松，“金九银十”行情可期 本周一线城市网签销售额进一步抬升，核心城市购房政策继续放松。本周一线城市新房成交面积突破100万方，年内仅次于3月最后一周以及6月最后一周；本周二线、三线城市销售亦有所抬升。我们统计的样本城市本周成交环比+19.5%，续创下半年量能新高。近期网签销售表现亮眼，主要是各地房地产需求端政策正加速落地，政策效果逐步显现，前期成交正逐步体现到网签数据上。我们认为北京、上海、深圳的限购、限贷政策也有望迎来松动，“金九银十”行情可期。 限购：本周成都、宁波、辽宁省调整限购政策，目前一二线城市中已有18个城市放松限购、1省放松限购。 认贷判定：本周三亚、宁波、辽宁、新疆落地认房不认贷，目前一二线城市中已有22个城市执行认房不认贷、2个省份执行认房不认贷。 首付比例：本周西宁、宁波下调商贷首付比例，目前一二线城市中共14个城市下调商贷首付比例。 限售：本周西宁、宁波、辽宁放松限售，目前一二线城市中共12个城市放松限售、1个省份放松限售。 一线城市中，本周深圳下调房贷利率，首套房房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR-10bp；二套不低于相应期限LPR+30bp。深圳成为继广州之后第二个首套房贷利率下限突破LPR的一线城市。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.6%，落后沪深300指数1.32个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第28名。本周上涨个股共21支，较上周减少22支，下跌股数为100支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为格力地产、*ST紫学、ST新梅、广汇物流、张江高科，涨幅分别为18.2%、12.5%、10.4%、7.7%、7.4%。跌幅前五为泛海控股、世茂股份、北京城建、天房发展、云南城投，跌幅分别为-18.4%、-10.9%、-8.5%、-8.3%、-8.2%。 本周48家重点房企中共计上涨1支，较上周减少7支，上涨股票为中国海外发展。跌幅前五为中国奥园、旭辉控股集团、中国恒大、融创中国、远洋集团，跌幅分别为-80.1%、-59.9%、-41.8%、-19.4%、-18.8%。 图表1：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股 图表5：本周跌幅前五个股 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅情况 图表8：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为305.1万平方米，环比提升19.5%，同比下降45.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为102.9万方，环比29.6%，同比-9.8%；样本二线城市为150.3万方，环比10.5%，同比-51.9%；样本三线城市为51.9万方，环比29.6%，同比-60.5%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计39周新房成交面积同比看，样本30城共计10739.2万方，同比-8.0%；一线城市为2548.6万方，同比2.5%；二线城市为6036.9万方，同比-10.5%；三线城市为2153.6万方，同比-11.7%。其中一线城市中，北京（2.8%）、上海（10.9%）、广州（-4.6%）、深圳（-13.3%）。二三线城市中温州（11.0%）、泰安（6.7%）、海门（4.8%）等总计7城同比均为正，南平（-90.5%）、衢州（-85.7%）、大连（-60.7%）等总计19城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计101.8万方，环比下降13.1%，同比下降13.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为39.5万方，环比2.6%； 样本二线城市为41.1万方，环比-23.1%；样本三线城市为21.2万方，环比-15.8%。 年初至今累计二手房成交面积为4376.9万方，同比变动为28.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1296.6万方，同比12.6%；样本二线城市为2045.4万方，同比32.9%；样本三线城市为1034.8万方，同比42.3%。 图表14：本周13城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（9.25-10.1）共发行房企信用债4只，环比减少2只；发行规模共计31.36亿元，环比增加0.92亿元，总偿还量70.52亿元，环比减少47.03亿元，净融资额为-39.16亿元，环比增加47.95亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（61.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（61.7%）的债券为主。 图表19：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中，青岛海信资产支持证券（+320bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。金融街5年期中期票据（-3bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下跌。 图表23：房企每周融资汇总（9.25-10.01） 5.本周政策回顾 图表24：全国性政策及消息（9.25-9.30） 图表25：地方性政策及消息（9.25-9.30） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。