房地产市场周报：地产销售边际改善，存量商品房去化有望加速

证券研究报告 策略点评 地产销售边际改善，存量商品房去化有望加速 房地产市场周报（06.17-06.23） 2024年06月24日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 12% 2% -8% -18% 2023-06 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 % 1M 3M 12M 上证指数 -4.92 -2.79 -7.34 沪深300 -4.53 -1.92 -10.02 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：央行牵头推进库存去化，政策利好有望加速落地2024-06-18 2房地产市场周报：国常会释放重要信号，期待政策进一步发力2024-06-12 3房地产市场周报：政策积极效应逐步显现，核 心城市有望继续改善2024-06-06 本周观点：随着地产政策效应的进一步传导叠加端午节假期后需求持 续释放，近期市场活跃度有所提升。本周30大中城商品房成交面积环比增加24.26%，同比降幅也收窄至17.66%，其中一二线城市商品房市场持续活跃。周度高频数据反映，近期市场情绪有所回暖，但也不排除政府收储工作的催化作用。从政策面来看，央行行长潘功胜日前表示，推出房地产支持政策组合，用市场化方式加快推动存量商品房去库存，预计房地产调控的市场化改革将提速。住建部近日召开会议，要求推动县级以上城市有序有效开展收购存量商品房用作保障房工作，预计政府收储工作将加速推进。此外，珠海横琴粤澳深度合作区近日也宣布全面取消住房限购政策，这意味着当前除四大一线城市、天津以及海南省外，全国大部分地区均已不再实行限购政策，后续一线城市楼市相关行政政策也有望进一步优化。整体来看，房地产市场的基本面已出现一些积极变化，但在全国房价仍然承压的背景下，当前市场情绪仍较为低迷，整体市场的企稳还需等待核心城市的“量价齐升”。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）6月20日，住房城乡建设部召开会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量 商品房用作保障性住房工作。（2）横琴粤澳深度合作区6月20日发布《关于促进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》，全面取消商品住房限购。（3）6月17日，广州市召开经济形势分析调度会，要求积极扩大汽车、住房、家居家电等大宗消费。 本周商品房与土地市场重点高频数据：随着政策效应的进一步传导叠加年中销售旺季，近期购房需求得到一定释放，本周商品房销量继续 改善。6月17日至6月23日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加24.26%，同比减少17.66%，其中一二线城市环比分别上升43.85%、23.63%；从累计值来看，1月1日至6月23日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少38.65%，绝对量仍处于低位，但降幅相比上周有所收窄。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是 今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1住建部：有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作5 2.2横琴粤澳深度合作区全面取消商品住房限购5 2.3广州：积极扩大汽车、住房、家居家电等大宗消费5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年5月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.3%,销售额累计同比下降27.9%；商品房销售面积当月值已连续32个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-5月，全国房地产开发投资同比下降10.1%，降幅进一步扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，5月国房景气指数降至92.01点，再创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，央行、住建部再发声，期待宏观调控政策的进一步发力。随着地产政策效应的进一步传导叠加端午节假期后需求持续释放，近期市场活跃度有所提升。本周30 大中城商品房成交面积环比增加24.26%，同比降幅也收窄至17.66%，其中一二线城市商品房市场持续活跃。周度高频数据反映，近期市场情绪有所回暖，但也不排除政府收储工作的催化作用。从政策面来看，央行行长潘功胜日前表示，推出房地产支持政策组合，用市场化方式加快推动存量商品房去库存，预计房地产调控的市场化改革将提速。住建部近日召开会议，要求推动县级以上城市有序有效开展收购存量商品房用作保障房工作，预计政府收储工作将加速推进。此外，珠海横琴粤澳深度合作区近日也宣布全面取消住房限购政策，这意味着当前除四大一线城市、天津以及海南省外，全国大部分地区均已不再实行限购政策，后续一线城市楼市相关行政政策也有望进一步优化。整体来看，房地产市场的基本面已出现一些积极变化，但在全国房价仍然承压的背景下，当前市场情绪仍较为低迷，整体市场的企稳还需等待核心城市的“量价齐升”。 2本周政策动态及重要消息 2.1住建部：有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作 6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议深入贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，解读政策文件，作出部署安排，明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。会议指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。各地要进一步增强责任感使命感，解放思想、拓宽思路，稳妥把握、扎实推进。 来源：住建部 2.2横琴粤澳深度合作区全面取消商品住房限购 为加快构建房地产发展新模式，进一步满足居民刚性和改善性住房需求，用好政策工具箱，促进横琴粤澳深度合作区房地产市场持续平稳健康发展。经合作区执委会会议通过，横琴粤澳深度合作区执行委员会6月20日发布《关于促进横琴粤澳深度合作区房地产市场平稳健康发展的若干措施》。《措施》主要内容有：一、优化商品住房价格备案管理调整商品住房价格备案时间间隔由三个月缩短为一个月。二、全面取消商品住房限购在合作区范围内购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），不再审核购房人资格。三、取消商品住房限售年限取消合作区商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外）