数据背后的地产基建图景（九）：地产政策落地带来阶段性改善，基建增速延续放缓

房地产：销售边际改善，投融资表现较弱 1.销售：5月销售额降幅收窄，城市维度房价持续承压。首先，从交易量分析。2024年1-5月，商品房销售额同比-27.9%，降幅收窄了0.4个百分点； 百强房企全口径销售额累计同比-46%，降幅收窄了2.5个百分点；30城新建商品房成交面积累计同比-41%，降幅收窄了0.7个百分点；18城二手住宅成交套数累计同比-15%，降幅收窄了3个百分点。2024年5月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的52%，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的89%，显然二手房销售情况好于新房。其次，从房价分析。2024年1-5月，商品房销售均价同比-9.5%，降幅收窄了0.6个百分点。 2024年5月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.3%，降幅扩大了0.8个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-7.5%，降幅扩大了0.7个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。5月需求端政策密集落地，有望为楼市提供一定支撑，在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面边际好转。 2.投融资：地产开发投资降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累。 首先，从投资端分析。2024年5月，房地产开发景气指数为92.01，继续创历史新低。2024年1-5月，房地产开发投资额同比-10.1%，降幅扩大了0.3个百分点；百强房企权益拿地额累计同比-27%，降幅扩大了17个百分比； 300城住宅用地成交建面累计同比-29%，降幅较1-4月扩大10个百分点。5月300城住宅用地成交溢价率2.2%，仍处于较低水平。其次，从融资端分析。 2024年1-5月，房企到位资金同比-24.3%，降幅较1-4月收窄了0.6个百分点；其中，国内贷款同比-6.2%，定金及预收款同比-36.7%，个人按揭贷款同比-40.2%；房企非银融资发行额累计同比-29%，降幅扩大了5个百分点。 3.开竣工：累计同比均持续改善。2024年1-5月，新开工面积同比-24.2%，降幅较1-4月收窄了0.4个百分点；竣工面积同比-20.1%，降幅较1-4月收窄了0.3个百分点。5月单月，新开工面积同比-22.7%，降幅较4月扩大了8.7个百分点；竣工面积同比-18.4%，降幅较4月收窄了0.7个百分点。 基建：投资增速持续放缓，国际工程二季度回暖 1.固定资产投资：2024年1-5月，全国固定资产投资（不含农户）完成额18.8万亿元，同比增长4.0%，增速同比持平，环比下降0.2pct。从投资主体看，2024年1-5月国有及国有控股投资累计同比增长7.1%，增速同比下降1.3pct，环比下降0.3pct，民间投资累计同比增长0.1%，增速同比上升0.2pct，环比下降0.2pct，投资信心持续减弱。 2.基建投资：2024年1-5月广义基建投资同比增长6.68%，增速同比下降2.85pct，环比下降1.1pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长5.7%，增速同比下降1.8pct，环比下降0.3pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长23.7%，增速同比下降3.9pct，环比下降2.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长7.1%，增速同比提升0.2pct，环比下降1.1pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比减少1.5%，增速同比下降6.2pct，环比下降0.5pct。 3.项目开工与景气度：5月新开工项目投资额大幅回落。根据Mysteel数据，2024年3/4/5月全国开工项目总投资额分别为4.0/4.0/0.8万亿元，累计同比增速-34.7%/-26.1%/-33.5%，单月同比增速-6.6%/43.4%/-79.6%，年初新开工强度明显弱于前两年，3月同比降幅有所收窄，4月开工投资额同比高增环比持平，5月新开工大幅回落。2024开年以来专项债发行偏慢，国际工程稳健增长，4月增速略有回升。 投资策略： 1.房地产：5月，商品房销售量价单月降幅均有收窄、开竣工累计同比均持续改善，但开发投资额和城市维度房价等指标持续承压。继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，各城市陆续放松限购限贷政策。尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。考虑到5月并非传统旺季，显然归功于需求端政策起效。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，短期地产板块较难形成趋势性上涨，但政策落地带来的阶段性改善意味着基本面至少不会加速恶化。个股端，推荐滨江集团、华润置地、龙湖集团。 2.基建：2024年1-5月全国固定资产投资增速4.0%，广义基建投资增速6.68%，其中能源/水利/交通投资增速分别为23.7%/-1.5%/7.1%，开工项目投资额累计同比减少33.5%。整体来看基建投资增速环比持续收窄，略显压力，细分领域中，水利管理业与铁路运输业投资提速延续。基建投资对固定资产投资的支撑作用仍然显著，但目前来看，开工项目投资额不及预期，新增专项债规模下降，全年实现3.9万亿元专项债的目标面临较大挑战。随着海外订单持续回暖，建议关注国际工程龙头企业业绩兑现；工业建筑受地产和地方政府债务影响较小，也是当前政策支持的投资方向，相关板块有望迎来估值修复，半导体行业资本开支有望维持高位，部分重大晶圆厂项目有望年内落地，建议关注洁净厂房建设机会。重点推荐中国中铁、中国铁建、太极实业、中国海诚、中材国际、鸿路钢构。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：销售边际改善，投融资表现较弱 5月销售额降幅收窄，城市维度房价持续承压 首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2024年1-5月，商品房销售额35665亿元，同比-27.9%，降幅较1-4月收窄了0.4个百分点；5月单月，商品房销售额7598亿元，同比-26.4%，降幅较4月收窄了4.1个百分点。2024年1-5月，商品房销售面积36642万㎡，同比-20.3%，降幅较1-4月扩大了0.1个百分点；5月单月，商品房销售面积7390万㎡，同比-20.7%，降幅较4月收窄了2.1个百分点。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-5月，百强房企全口径销售额15414亿元，累计同比-46%，降幅较1-4月收窄了2.5个百分点。5月单月，百强房企销售额为3548亿元，环比+4%，同比-35%，创5月单月销售额的历史新低，约为2019年同期的36%。Top20房企2024年1-5月累计销售额同比仍均为负数。 图5：百强房企单月销售额及同比 图6：百强房企当年销售额累计同比 图7：百强房企历年5月销售额 图8：百强房企单月销售额相比2019同期 图9：Top20房企2024年1-5月累计销售额及累计同比 从城市维度看，新房市场，2024年1-5月，30城新建商品房成交面积为3625万㎡，累计同比-41%，降幅较1-4月收窄0.7个百分点；5月单月，30城新建商品房成交面积为808万㎡，环比+5%，同比-38%。二手房市场，2024年1-5月，18城二手住宅成交套数为32.4万套，累计同比-15%，降幅较1-4月收窄3个百分点；5月单月，18城二手住宅成交套数为7.3万套，环比-8%，同比-5%。与疫情前相比，2024年5月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的52%，而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的89%，显然二手房销售情况好于新房。 图10：30城新建商品房单月成交面积及同比 图11：30城新建商品房当年累计成交面积同比 图12：18城二手住宅单月成交套数及同比 图13：18城二手住宅当年累计成交套数同比 图14：30城新建商品房单月成交面积相比2019同期 图15：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期 其次，从房价分析。 根据统计局数据，2024年1-5月，商品房销售均价为9733元/㎡，同比-9.5%，降幅较1-4月收窄了0.6个百分点；5月单月，商品房销售均价10282元/㎡，同比-7.2%，降幅较4月收窄了2.7个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图16：商品房销售均价累计同比 图17：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2024年5月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.3%，降幅较4月扩大了0.8个百分点，环比-0.7%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-3.2%、-3.7%、-4.9%，环比分别为-0.7%、-0.7%、-0.8%。从月度数据看，各能级城市新房价格同环比降幅均呈扩大趋势。 图18：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图20：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图21：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，2024年5月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-7.5%，降幅较4月扩大了0.7个百分点，环比-1.0%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-9.3%、-7.5%、-7.3%，环比分别-1.2%、-1.0%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格同环比降幅均持续扩大且明显大于新房，房价难言企稳。 图22：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图23：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图24：各能级城市二手住宅销售价格同比 图25：各能级城市二手住宅销售价格环比 5月17日，央行推出需求端利好政策，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。随后，上海、广州、深圳陆续跟进了降首付比例和房贷利率下限的政策。需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑，在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面边际好转。 地产开发投资降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累 首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2024年5月，房地产开发景气指数为92.01，继续创历史新低，自2022年1月以来连续29个月低于100。2024年1-5月，房地产开发投资额为40632亿元，同比-10.1%，降幅较1-4月扩大了0.3个百分点。5月单月，房地产开发投资额9704亿元，同比-11.0%，降幅较4月扩大了0.5个百分点。 图26：房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”） 图27：房地产开发投资累计同比 图28：房地产开发投资单月同比 从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-5月，百强房企权益拿地额3146亿元，累计同比-27%，降幅较1-4月扩大了17个百分比。5月单月，百强房企权益拿地额296亿元，环比-53%，同比-74%。 图29：百强房企单月拿地金额及同比 图30：百强房企当年累计拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2024年1-5月，300城住宅用地成交建面4650万㎡，累计同比-29%，降幅较1-4月扩大10个百分点。5月单月，300城住宅用地成交建面1011万㎡，同比-52%；300城住宅用地成交楼面均价5034元/㎡，同比-23%；当月300城住宅用地成交溢价率2.2%，仍处于较低水平。 图31：300城住宅用地单月成交面积及同比 图32：300城住宅用地当年累计成交面积同比 图33：300城住宅用地单月成交楼面均价及同比 图34：300城住宅用地当月成交溢价率 其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2024年1-5月，房企到位资金42571亿元，同比-2