数据背后的地产基建图景（八）地产基本面未恶化不影响政策博弈，基建投资增速放缓

房地产：基本面未恶化，不影响政策博弈 1.销售：4月销售面积降幅再次扩大，城市维度房价持续承压。首先，从交易量分析。2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%，降幅较1-3月扩大了0.7个百分点；4月单月同比-30.4%，降幅较3月扩大了4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；4月单月同比-22.8%，降幅较3月也扩大了4.6个百分点。其次，从房价分析。2024年1-4月，商品房销售均价为9595元/㎡，同比-10.2%，降幅与1-3月持平。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，环比-0.6%；二手住宅销售价格同比-6.8%，环比-0.9%。4月30日，中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。5月17日，央行推出保障房再贷款、降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等四项利好政策。若能持续出台并有效落实各项政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。 2.投融资：开发投资降幅继续扩大，到位资金仍主要受销售拖累。2024年1-4月，房地产开发投资额为30928亿元，同比-9.8%，降幅较1-3月扩大了0.3个百分点。4月单月同比-10.5%，降幅较3月扩大了0.5个百分点。2024年1-4月，房企到位资金34036亿元，同比-24.9%，降幅较1-3月收窄了1.1个百分点；其中，国内贷款5583亿元，同比-10.1%；定金及预收款10002亿元，同比-37.2%；个人按揭贷款4953亿元，同比-39.7%；房企资金压力仍主要受销售不景气的影响。4月单月，房企到位资金同比-21.3%，降幅较3月收窄了7.7个百分点。此外，房企非银融资4月环比下降，同比持平。 3.开竣工：新开工单月降幅明显收窄，竣工同比也有小幅改善。2024年1-4月，房屋新开工面积23510万㎡，同比-24.6%，降幅较1-3月收窄了3.2个百分点；4月单月同比-14.0%，降幅较3月收窄了11.4个百分点。2024年1-4月，房屋竣工面积18860万㎡，同比-20.4%，降幅较1-3月收窄了0.3个百分点；4月单月同比-19.1%，降幅较3月收窄了2.6个百分点。 基建：增速略承压，预计2024全年基建投资保持低速稳健增长 1.固定资产投资：2024年1-4月，全国固定资产投资（不含农户）完成额14.3万亿元，同比增长4.2%，增速同比下降0.5pct，环比下降0.3pct。从投资主体看，国有及国有控股投资累计同比增长7.4%，增速同比下降2.0pct，环比下降0.4pct，民间投资累计同比增长0.3%，增速同比下降0.1pct，环比下降0.2pct，投资信心边际减弱。 2.基建投资：2024年1-4月广义基建投资同比增长7.78%，增速同比下降2.0pct，环比下降1.0pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长6.0%，增速同比下降2.5pct，环比下降0.5pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长26.2%，增速同比提升1.8pct，环比下降2.9pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长8.2%，增速同比提升0.1pct，环比下降0.3pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比减少1.0%，增速同比下降6.5pct，环比下降1.3pct。 3.项目开工与景气度：新开工项目投资额略有好转，4月同比增长环比持平。 根据Mysteel数据 ，2024年2/3/4月全国开工项目总投资额分别为5.4/4.0/4.0万亿元，累计同比增速-41.1%/-34.7%/-26.1%，单月同比增速-40.1%/-6.6%/43.4%，年初新开工强度明显弱于前两年，3月同比降幅有所收窄，4月开工投资额同比高增环比持平。2024开年以来专项债发行偏慢，国际工程稳健增长，3月增速略有放缓。 投资策略： 1.房地产：4月，商品房销售量价、开发投资额等指标持续承压，但新开工明显边际改善。自4月末中央政治局会议提出消化存量和优化增量的政策方向后，中央及地方层面的限购限贷放松政策不断出台，“去库存”举措不断创新。虽然销售数据暂无起色，但基本面没有继续恶化。中长期看，楼市的真实复苏虽是房地产板块行情延续的充分且必要条件，但不边际恶化就不拖累政策博弈。短期看，地产板块的上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端，核心推荐推荐保利发展、万科A、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份。 2.基建：2024年1-4月全国固定资产投资增速4.2%，广义基建投资增速7.78%，其中能源/水利/交通投资增速分别为26.2%/-1.0%/8.2%，开工项目投资额累计同比减少26.1%。整体来看基建投资增速环比收窄，略显压力，细分领域中，水利管理业与铁路运输业投资提速。基建投资对固定资产投资的支撑作用仍然显著，但目前来看，开工项目投资额不及预期，新增专项债规模下降，全年实现3.9万亿元专项债的目标面临较大挑战。5月17日，400亿超长期特别国债首发落地，随着今年万亿国债陆续发行，或支撑基建投资维持增长。重点推荐中国中铁、中国交建、中国铁建、中材国际。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。 房地产：基本面未恶化，不影响政策博弈 4月销售面积降幅再次扩大，城市维度房价持续承压 首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%，降幅较1-3月扩大了0.7个百分点；4月单月，商品房销售额6712亿元，同比-30.4%，降幅较3月扩大了4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；4月单月，商品房销售面积6584万㎡，同比-22.8%，降幅较3月也扩大了4.6个百分点。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售面积单月同比 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-4月，百强房企全口径销售额11866亿元，累计同比-48.5%，降幅较1-3月收窄0.6个百分点。4月单月，百强房企销售额为3401亿元，环比-13%，同比-47%，创4月单月销售额的历史新低，约为2019年同期的38%。Top20房企2024年1-4月累计销售额同比仍均为负数。 图5：百强房企单月销售额及同比 图6：百强房企当年销售额累计同比 图7：百强房企历年4月销售额 图8：百强房企单月销售额相比2019同期 图9：Top20房企2024年1-4月累计销售额及累计同比 从城市维度看，新房市场，2024年1-4月，30城新建商品房成交面积为2817万㎡，累计同比-41%，降幅较1-3月收窄1个百分点；4月单月，30城新建商品房成交面积为767万㎡，环比-11%，同比-39%。二手房市场，2024年1-4月，18城二手住宅成交套数为25.2万套，累计同比-18%，降幅较1-3月收窄4个百分点；4月单月，18城二手住宅成交套数为7.9万套，环比+8%，同比-9%。与疫情前相比，2024年4月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的50%，处于2022年以来的最低水平；而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的93%，成交量相对稳定。 图10：30城新建商品房单月成交面积及同比 图11：30城新建商品房当年累计成交面积同比 图12：18城二手住宅单月成交套数及同比 图13：18城二手住宅当年累计成交套数同比 图14：30城新建商品房单月成交面积相比2019同期 图15：18城二手住宅单月成交套数相比2019同期 其次，从房价分析。 根据统计局数据，2024年1-4月，商品房销售均价为9595元/㎡，同比-10.2%，降幅与1-3月持平；4月单月，商品房销售均价10194元/㎡，同比-9.9%，降幅较3月扩大了0.6个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图16：商品房销售均价累计同比 图17：商品房销售均价单月同比 从新房市场看，2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较3月扩大了0.8个百分点，环比-0.6%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-2.5%、-2.9%、-4.2%，环比分别为-0.6%、-0.5%、-0.6%。从月度数据看，各能级城市新房价格同环比降幅均呈扩大趋势。 图18：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比 图20：各能级城市新建商品住宅销售价格同比 图21：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 从二手房市场看，70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3月扩大了0.9个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-8.5%、-6.8%、-6.6%，环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格同环比降幅均持续扩大且明显大于新房，房价难言企稳。 图22：70个大中城市二手住宅销售价格同比 图23：70个大中城市二手住宅销售价格环比 图24：各能级城市二手住宅销售价格同比 图25：各能级城市二手住宅销售价格环比 4月30日，中共中央政治局召开会议，首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，对房地产政策创新定调。 5月17日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策的有关情况，当天央行就推出四项政策措施：①设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。②降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。③取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。④下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。 若能持续出台并有效落实各项政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述 开发投资降幅继续扩大，到位资金仍主要受销售拖累 首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2024年4月，房地产开发景气指数为92.02，继续创历史新低，自2022年1月以来连续28个月低于100。2024年1-4月，房地产开发投资额为30928亿元，同比-9.8%，降幅较1-3月扩大了0.3个百分点。4月单月，房地产开发投资额8846亿元，同比-10.5%，降幅较3月扩大了0.5个百分点。 图26：房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”） 图27：房地产开发投资累计同比 图28：房地产开发投资单月同比 从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-4月，百强房企权益拿地额2850亿元，累计同比-9.5%，较1-3月下降了24个百分比。4月单月，百强房企权益拿地额633亿元，环比-1%，同比-48%。 图29：百强房企单月拿地金额及同比 图30：百强房企当年累计拿地金额同比 从城市维度看，根据中指研究院数据，2024年1-4月，300城住宅用地成交建面3543万㎡，累计同比-21%，降幅较1-3月扩大2个百分点。4月单月，300城住宅用地成交建面907万㎡，同比-27%；300城住宅用地成交楼面均价6477元/㎡，同比-40%；当月300城住宅用地成交溢价率2.7%，仍