百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年5月）：5月百强房企销售环比改善，核心30城累计成交均价+0.5%

5月百强房企销售金额环比回升4.3%，同比降幅收窄，1-5月累计同比-46.0%。 1）2024年5月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,736亿元、2,315亿元、2,992亿元、3,548亿元；906万平、1,239万平、1,652万平、1,899万平，当月同比分别为-29.1%、-32.0%、-36.3%、-35.4%； -31.8%、-34.1%、-34.3%、-35.7%。5月，TOP100房企的全口径销售金额/面积环比分别为+4.3%/+0.8%，同比降幅较4月（-47.0%/-42.2%）有所收窄。 2）2024年1-5月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为7,519亿元、10,108亿元、13,161亿元、15,414亿元；4,041万平、5,640万平、7,455万平、8,648万平，累计同比分别为-39.9%、-43.1%、-45.9%、-46.0%；-45.5%、-45.1%、-45.7%、-46.2%。 3）5月20家主流房企全口径销售额单月同比：华发股份（+59.7%）、绿城中国（+17.0%）、金科集团（+6.3%），余下17家房企单月销售同比均为负值。 2024年1-5月光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额同比-43.9%，成交面积-44.2%，成交均价+0.5%（其中北上广深杭蓉+4.4%，余下二线24城-5.5%）。 1）2024年5月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为2,756亿元，环比-1.1%；成交面积1,177万㎡，环比+2.8%；成交均价23,413元/㎡，环比-3.8%；其中北上广深杭蓉成交金额1,313亿元，环比-7.5%，余下二线24城成交金额1,443亿元，环比+5.4%。 2）2024年1-5月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额为12,786亿元，同比-43.9%；累计成交面积5,457万㎡，同比-44.2%；累计成交均价为23,431元/㎡，同比+0.5%（1-4月为+1.2%）。 其中，北上广深杭蓉累计成交金额6,390亿元，同比-38.9%，成交均价为40,223元/㎡，同比+4.4%；余下二线24城累计成交金额6,396亿元，同比-48.2%，累计成交均价为16,534元/㎡，同比-5.5%。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。 供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、百强房企5月销售金额环比+4.3%,1-5月累计同比-46.0% 1.1TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2024年5月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,736亿元、1,273亿元、906万平，同比分别为-29.1%、-26.6%、-31.8%（较上月分别变动+10.4pct、+17.2pct、+12.8pct），环比分别为+4.6%、+11.5%、+9.2%。 2024年1-5月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为7,519亿元、5,344亿元、4,041万平，累计同比分别为-39.9%、-41.5%、-45.5%，较上月累计同比分别变动+2.6pct、+3.5pct、+3.0pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 ▶TOP20房企 2024年5月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,315亿元、1,674亿元、1,239万平，同比分别为-32.0%、-31.0%、-34.1%（较上月同比分别变动+9.4pct、+13.8pct、+5.4pct），环比分别为+3.3%、+8.1%、+0.4%。 2024年1-5月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为10,108亿元、7,156亿元、5,640万平，累计同比分别为-43.1%、-43.6%、-45.1%，较上月累计同比分别变动+2.6pct、+3.0pct、+2.5pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 ▶TOP50房企 2024年5月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,992亿元、2,190亿元、1,652万平，同比分别为-36.3%、-33.0%、-34.3%（较上月同比分别变动+10.2pct、+14.5pct、+6.6pct），环比分别为+3.4%、+7.9%、+2.9%。 2024年1-5月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为13,161亿元、9,388亿元、7,455万平，累计同比分别为-45.9%、-45.2%、-45.7%，较上月累计同比分别变动+2.3pct、+2.9pct、+2.5pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 ▶TOP100房企 2024年5月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,548亿元、2,574亿元、1,899万平，同比分别为-35.4%、-32.1%、-35.7%（较上月同比分别变动+11.6pct、+15.1pct、+6.5pct），环比分别为+4.3%、+5.9%、+0.8%。 2024年1-5月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为15,414亿元、11,078亿元、8,648万平，同比分别为-46.0%、-45.0%、-46.2%，较上月累计同比分别变动+2.5pct、+3.0pct、+2.4pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 1.2TOP50房企全口径销售金额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年5月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额同比平均值为-28.7%，中位数为-40.3%（4月同比平均值-46.7%，中位数为-50.8%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有3、3、3、9、28家，在46家房企中占比分别为6.5%、6.5%、6.5%、19.6%、60.9%； 2024年1-5月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额累计同比平均值为-46.6%，中位数-49.7%，其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有1、0、0、3、42家，在46家房企中占比分别为2.2%、0.0%、0.0%、6.5%、91.3%。 图17：TOP50房企2024年5月全口径销售金额同比分布 图18：TOP50房企2024年1-5月全口径销售金额同比分布 1.3房地产行业销售权益和操盘情况 2024年1-5月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例分别为71.1%、70.8%、71.3%、71.9%，同比变化-1.9pct、-0.6pct、+0.9pct、+1.3pct；环比变化+0.7pct、+0.4pct、0.6pct、+0.2pct； 2024年1-5月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例分别为97.8%、96.0%、93.0%、91.7%；同比提升1.0pct、1.2pct、2.8pct、2.9pct，环比变化0.0pct、-0.2pct、-0.1pct、-0.4pct。 图19：TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例 图20：TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例 1.4房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年1-4月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为19.1%、25.7%、33.7%、39.8%，较2023年1-4月同比变动+0.5pct、-0.1pct、-1.2pct、-1.3pct，除十强房企外，百强房企销售集中度同比均有所下滑，但环比皆有所上升，或与房企推盘力度和节奏有关。 注：房企集中度计算公式为“各梯队房企累计权益口径销售金额/全国商品房累计销售金额”。 图21：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%） 图22：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 1.520家主流重点房企的销售变化情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年5月，除华发股份、绿城中国、金科集团外，其余17家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，具体来看，单月销售金额同比前三名的公司为：华发股份（全口径销售金额单月同比+59.7%，权益销售金额单月同比+85.7%）、绿城中国（全口径销售金额单月同比+17.0%，权益销售金额单月同比+51.4%）、金科集团（全口径销售金额单月同比+6.3%，权益销售金额单月同比+4.4%）。 图23：20家主流重点房企2024年5月全口径销售金额 图24：20家主流重点房企2024年5月权益销售金额 表1：20家主流重点房企当月销售金额 2024年1-5月，20家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，其中累计同比表现前三名的公司为：绿城中国（全口径销售金额累计同比-17.8%，权益销售金额累计同比-5.6%）、建发房产（全口径销售金额累计同比-29.6%，权益销售金额累计同比-31.5%）、中海地产（全口径销售金额累计同比-30.5%，权益销售金额累计同比-33.0%）。 图25：20家主流重点房企2024年1-5月全口径销售金额 图26：20家主流重点房企2024年1-5月权益销售金额 表2：20家主流重点房企累计销售金额 2、光大核心30城商品住宅销售跟踪 光大核心30城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞