宏观周观点：地产政策预期升温，通胀回落下美联储降息预期提前

总量研究 宏观周报 2024年06月15日 证券分析师 胡少华S0630516090002 hush@longone.com.cn 证券分析师 刘思佳S0630516080002 liusj@longone.com.cn 联系人 高旗胜 gqs@longone.com.cn 地产政策预期升温，通胀回落下美联储降息预期提前 ——宏观周观点（20240610-20240614） 投资要点 核心观点：房地产“517”新政落地近一个月以来，多个高能级城市房地产市场有不同程度好转，但部分城市库存压力仍然较大。国常会提到“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，如政策效果持续性逐步弱化，未来可能将有更多举措出台，“去库存+保障房建设”或是主要方向。本周央行召开保障房再贷款推进会，去年设立的租金住房贷款支持计划推进速度较慢，参考试点经验，收购价格和租金收益率或是重要考量因素。5月国内通胀符合预期，PPI降幅收窄，主要贡献来自于上游；美国通胀降温，美联储议息会议释放的信号偏中性，市场对降息的预期比美联储的点阵图更为乐观。欧洲议席选举右翼势力抬头，欧盟发布对中国的电动汽车反补贴调查初裁，带来更多的不确定性。存量博弈下A股继续风格轮动，本周科技板块表现占优。 房地产政策预期升温。6月7日，国务院总理李强主持召开国常会。会议指出“要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”“517”房地 产新政以来，多个高能级城市房地产市场有不同程度好转，但部分城市库存压力较大，中指院数据显示，截至5月末，重点50城商品住宅出清周期为21.3个月，其中三四线城市超30个月。如果政策效果持续性逐步弱化，新房销售未能企稳，未来可能还将有接续政策举措的出台，方向上或侧重“去库存+保障房建设”。 地方收储用作保障房或将提速，收购价格和租金收益率是重要考量因素。6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部 署保障性住房再贷款推进工作。从试点先例来看，2023年5月，国开行山东分行指导济南城投集团完成保障房14亿元贷款合同签订，并实现首笔4.6亿元贷款发放。彼时，济南住宅租金收益率为2.17%，或可覆盖利息支出和运维成本。考虑到保障房再贷款的“市场化运作”思路，收购存量房后的租金收益至少需覆盖利息支出、运营管理、维护修缮等成本。而5月一线城市二手房租金回报率不足2%，因此加快地方收储可能需要存量房收购价格的进一步下行。 国内通胀符合预期。5月，CPI当月同比0.3%，前值0.3%。CPI连续两个月超季节性，5月支撑主要来自于食品。非食品中，服务价格假期后季节性回落，消费品价格仍处于低 位。PPI当月同比-1.4%，前值-2.5%，降幅大幅收窄。除了基数因素以外，输入性价格上涨（有色金属），政策见效预期转好（黑色金属），季节性需求转好（煤炭）是三条线索。后续，PPI基数回落的影响将逐步减弱，需要关注7月后回升的斜率是否仍高。总体来说，5月通胀数据中，PPI回升是积极信号，CPI表现偏平淡，上下游价格仍存在分化，消费需求仍待提振。 美国通胀降温，美联储政策信号中性。本周三美国公布的5月CPI同比3.3%、核心CPI同比3.4%，均低于预期。往后看，未来能源价格的下跌可能推动总体CPI继续向下，但三季度核心通胀有较大可能反弹。FOMC会议点阵图预测的降息时间延后，预计2024年将 降息25个基点，比3月的预测少2次，预期年底的失业率和核心PCE均与前次会议一致，对于市场放出的信号非常中性，决策仍等待未来数据。同时上调了中性利率，意味着未来降息的空间缩小。 欧洲议会选举“光谱右移”。第十届欧洲议会选举初步计票结果显示，右翼和极右翼势力席位有所增加，尽管主流政党在新一届欧洲议会中仍掌控多数席位（近57%），但欧盟27 个成员国的立场已向右偏转，这一现象展现出欧洲民众对于变革、改变现状的期待与渴望。欧洲大国执政党表现不佳，可能会给欧盟在气候、农业、移民、援助乌克兰、绿色 转型等问题上的政策推进带来更多不确定性。贸易环境方面：美国土安全部被要求禁止 采购六家中资企业电池，欧盟发布对中国的电动汽车反补贴调查初裁。 本周A股：科技占优。本周，A股继续震荡，风格切换，科技占优。上证综指下跌 0.53%，创业板指下跌1.60%，科创50指数上涨1.48%。存量行情演绎下，资金集中在超跌的科技相关板块，“科特估”反弹明显。热点方面，国内通胀数据基本符合预期，海外美国通胀低于预期，美联储议息会议并不鹰派，降息预期有所提前。行业板块上，英伟达相关概念继续走强，茅台价跌，白酒板块走弱。 风险提示：地缘政治风险；政策落地不及预期的风险。 正文目录 1.稳地产预期再升温，通胀表现符合预期5 2.美国通胀降温，欧洲议会选举“光谱右移”8 3.本周A股：科技占优10 4.利率、汇率和市场表现10 5.重要事件11 6.行业周观点汇总13 7.下周关注16 8.风险提示16 图表目录 图1全国商品住宅现房出清周期升至历史最高，月，%6 图290平米以下和144平米以上住宅投资增速，%6 图390平米以下和144平米以上住宅投资额占比，%6 图4部分城市二手住宅租金收益率与国债利率，%6 图570城二手住宅价格当月同比与环比，%6 图6CPI当月同比，%7 图7PPI当月同比，%7 图8CPI消费品与PPI生活资料同比，%7 图9高频表现8 图10点阵图与市场定价预期，%9 图11中国对欧盟进出口增速与贸易差额，%，万美元10 图12本次欧洲议会选举初步计票结果，席，席10 图13申万一级行业周涨跌幅（2024/6/10-2024/6/14）11 图14北向资金、融资余额与上证指数，亿元，点11 图15北向资金当日净买入金额，亿元11 表1行业周观点13 1.稳地产预期再升温，通胀表现符合预期 稳地产政策预期升温 房地产政策预期升温。6月7日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。 今年以来有关部门已多次强调房地产业对于经济运行和金融稳定的重要性，国常会明确指出“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，稳地产政策预期升温。“517”房地产新政落地近一个月以来，上海、杭州、南京、武汉等多个高能级城市房地产市场有不同程度好转，潜在购房需求得到一定释放。但部分城市库存压力较大，中指院数据显示，截至5月末，重点50城商品住宅出清周期为21.3个月，其中三四线城市超30个月。如果政策效果持续性逐步弱化，新房销售未能企稳，未来可能还将有接续政策举措的出台，方向上可能侧重“去库存+保障房建设”。此外，“顺应人民群众对优质住房的新期待”或将引导市场增加优质住房供给。6月7日，上海市今年第三批次住房用地出让取消溢价率10%的上限要求，有助于促进优质土地的成交，增加高品质住房供应。 地方收储用作保障房或将提速，收购价格和租金收益率是重要考量因素。6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。会议指出，设立保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给。会议强调，金融机构和有关单位要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款 政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。济南市、天津市、重庆市、郑州市人民政府及工商银行、建设银行介绍了前期试点经验。 2023年2月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，利率1.75%，按贷款本金的100%予以资金支持，在济南、重庆、郑州、成都等8城开展试点，支持市场化批量收购存量住房用作保障房。截至今年一季度末，使用进度仅2%。从试点先例来看，2023年5月，国开行山东分行指导济南城投集团完成保障房14亿元贷款合同签订，并实现首笔4.6亿元贷款发放。彼时，济南住宅租金收益率为2.17%，或可覆盖利息支出和运维成本。考虑到保障房再贷款的“市场化运作”思路，收购存量房后的租金收益至少需覆盖利息支出、运营管理、维护修缮等成本。而5月一线城市二手房租金回报率不足2%，因此加快地方收储可能需要存量房收购价格的进一步下行。 图1全国商品住宅现房出清周期升至历史最高，月，% 25 20 15 10 5 2006-08 2007-03 2007-10 2008-05 2008-12 2009-07 2010-02 2010-09 2011-04 2011-11 2012-06 2013-01 2013-08 2014-03 2014-10 2015-05 2015-12 2016-07 2017-02 2017-09 2018-04 2018-11 2019-06 2020-01 2020-08 2021-03 2021-10 2022-05 2022-12 2023-07 2024-02 0 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 商品住宅现房出清周期月商品住宅待售面积:累计同比%（右轴） 资料来源：Wind，东海证券研究所 注：现房出清周期以过去12个月月均销售面积测算 图290平米以下和144平米以上住宅投资增速，%图390平米以下和144平米以上住宅投资额占比，% 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 2010-02 2010-10 2011-06 2012-02 2012-10 2013-06 2014-02 2014-10 2015-06 2016-02 2016-10 2017-06 2018-02 2018-10 2019-06 2020-02 2020-10 2021-06 2022-02 2022-10 2023-06 10% 2010-02 2010-10 2011-06 2012-02 2012-10 2013-06 2014-02 2014-10 2015-06 2016-02 2016-10 2017-06 2018-02 2018-10 2019-06 2020-02 2020-10 2021-06 2022-02 2022-10 2023-06 0% 90平米以下住宅投资完成额:累计同比% 144平米以上住宅投资完成额:累计同比% 90平米以下%144平米以上% 资料来源：Wind，东海证券研究所资料来源：Wind，东海证券研究所 图4部分城市二手住宅租金收益率与国债利率，%图570城二手住宅价格当月同比与环比，% 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 122.0 101.5 8 61.0 40.5 2 00.0 -2-0.5 -6 -4-1.0 2012-01 2012-09 2013-05 2014-01 2014-09 2015-05 2016-01 2016-09 2017-05 2018-01 2018-09 2019-05 2020-01 2020-09 2021-05 2022-01 2022-09 2023-05 2024-01 2010-01 2010-10 2011-07 2012-04 2013-01 2013-10 2014-07 2015-04 2016-01 2016-10 2017-07 2018-04 2019-01 2019-10 2020-07 2021-04 2022-01 2022-10 20