“517 政策”后，新房成交先升后降

证券研究报告|固收点评报告 2024年06月16日 “517政策”后，新房成交先升后降 6月7-13日50城新房周成交面积环比下滑22% 根据50城高频数据，6月第二周新房成交面积环比下滑。6月7-13日周成交面积248万方，环比上一周（5月31-6月6日）下滑22%。参考往年，2024年6月第二周表现弱于历年同期，2021年6月第二周新房成交面积环比下滑7%，2022年、2023年6月第二周新房成交面积分别环比增长52%、增长8%。2024年5月17日央行新政已落地四周，政策后四周的成交面积分别为334万方、388万方、316万方、248万方，政策前一周成交面积为341万方，5月17日央行政策落地后，市场先恢复，又再次回落。 累计来看，2024年以来新房成交面积同比降幅偏高。2024年以来（1月1日-6月13日）50城成交规模 7086万方，同比下滑35%。 说明：WIND30大中城市使用便捷，但是样本偏少，我们用WIND高频数据、中指院交易数据对样本进行扩大，目前新房日度/周度高频更新样本扩大到50城，新房月度样本扩大到104城，二手房高频日度/周度高频更新 样本扩大到15城，二手房月度样本扩大到36城（持续补充中）。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024 年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，新房成交数据先升后降。2024年5月17日政策落地后，近4周的成交标准化比值分别为103%、115%、99%、82%，政策对新房成交的提振效果偏弱。 从50城成交面积数据来看，结论类似，新房成交数据先升后降。2024年5月17日政策落地后，2024年5 月17日政策落地后，近4周的成交标准化比值分别为100%、116%、95%、74%。 进一步对比5月17日后未出政策的北京、以及5月27日出新政的上海，在5月17日后，北京、上海新房成交数据均偏弱。517政策落地后，北京近4周的成交标准化比值分别为89%、96%、94%、55%，均弱于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值；517政策落地后，上海近4周的成交标准化比值分别为106%、81%、 92%、58%，除5月17-23日这周之外，其他三周也弱于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值。 结合原始成交数据来看，2024年6月7-13日北京新房成交面积9万方，环比下滑42%；2024年6月7-13 日上海新房成交面积18万方，环比下滑38%。 6月7-13日15城二手房周成交面积环比下滑18% 根据15城二手房高频数据，6月第二周成交面积环比下滑。6月7-13日周成交面积166万方，相较5月31 日-6月6日环比下滑18%。2024年5月17日新政已落地四周，政策后四周的成交面积分别为221万方、215万方、202万方、166万方，政策前一周成交面积为222万方。相比下来，二手房成交连续4周维持在210万方左右的位置，6月7-13日这周再次下滑。 累计来看，2024年以来二手房成交面积同比降幅低于新房，2024年以来（1月1日-6月13日）二手房成交2875万方，同比下滑13%。 同样考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，517央行政策已落地四周，前三周可以看出一定的政策效果，标准后周比值分别为114%、111%、104%，第四周6月7-13日面积约为“政策前两月均值”的85%，再次回落。 进一步对比5月17日后未出政策的北京、以及5月27日出新政的上海，上海二手房改善更多。517政策落 地后，北京近4周的成交标准化比值分别为105%、114%、103%、88%；上海近4周的成交标准化比值分别为 113%、135%、148%、128%，均强于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值。 结合原始成交数据来看，2024年6月7-13日北京新房成交面积27万方，环比下滑16%；2024年6月7-13日上海二手房成交面积42万方，环比下滑12%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 联系电话：02150380388 图1：50城新房成交（万方）：6月1-13日同比-35%，5月同比-31%，24年累计同比-35% 2019 2020 2021 2022 2023 2024 4000 3500 50城新房月成交规模（万方） 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，6月数据均选取历年1-13日数据 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2：2024年6月7-13日成交248万方，相较5月31日-6月6日环比下滑22% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 50城新房成交面积（万方） 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 日度 周度（右轴） 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图3：从30大中城市成交面积数据来看，6月7-13日成交面积约为“政策前两月均值”的82% 115% 103% 99% 93% 82% 30大中城市成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2015-2023（不含2020和2022）2024 04-0105-0106-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图4：从50城成交面积数据来看，6月7-13日成交面积约为“政策前两月均值”的74% 96% 116% 100% 95% 74% 50城新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 170% 2015-2023（不含2020和2022）2024 150% 130% 110% 90% 70% 50% 30% 10% -10% 04-0105-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 06-01 图5：5月17日后，北京、上海新房成交数据均偏弱 北京新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022） 2024 96% 94% 115% 89% 55% 380% 330% 280% 230% 180% 130% 80% 30% -20% 04-0105-01 06-01 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上海新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 106% 95% 81% 92% 58% 2015-2023（不含2020和2022）2024 04-0105-0106-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图6：北京新房成交面积：2024年6月7-13日成交9万方，环比下滑42% 北京新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1440 1235 1030 25 8 20 6 15 410 25 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图7：上海新房成交面积：2024年6月7-13日成交18万方，环比下滑38% 上海新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1660 14 50 12 40 10 830 6 20 4 10 2 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图8：15城二手房成交（万方）：6月1-13日同比-0.2%，5月同比-4%，24年累计同比-13% 15城二手房月成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1500 1200 900 600 300 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，6月数据均选取历年6月1-13日数据 资料来源：WIND，华西证券研究所 图9：15城二手房成交：6月7-13日成交面积166万方，相较5月31日-6月6日环比下滑18% 日度 周度（右轴） 15城二手房成交面积（万方） 60 250 50200 40 150 30 100 20 1050 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图10：从15城二手房成交面积来看，6月7-13日成交面积约为“政策前两月均值”的85% 15城二手房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 114% 111% 104% 85% 84% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图11：对比北京，上海5月27日新政后，上海二手房成交改善更多 北京二手房成交套数指数（以3.17-5.16平均值为100%） 指数7日平均 105% 114% 103% 88% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0104-0804-1504-2204-2905-0605-1305-2005-2706-0306-10 上海二手房成交套数指数（以3.17-5.16平均值为100%） 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 指数7日平均 148% 135% 128% 113% 04-0104-0804-1504-2204-2905-0605-1305-2005-2706-0306-10 资料来源：WIND，华西证券研究所 图12：北京二手房成交面积：2024年6月7-13日成交27万方，环比下滑16% 北京二手房成交面积（万方） 日度 周度（右轴） 1040 935 8 30 7 625 520 415 3 10 2 15 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图13：上海二手房成交面积：2024年6月7-13日成交41万方，环比下滑12% 日度 周度（右轴） 上海二手房成交面积（万方） 950 845 740 635 30 5 25 4 20 315 210 15 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师与研究助理简介 黄晓曦：分析师，中山大学硕士，2024年加入华西证券研究所。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保