房地产开发2024W22：本周新房成交同比-23.7%降幅收窄，各地全面跟进“517”新政

各地全面跟进“517”新政，后续重点关注一线城市政策推进及落地效果。 据我们不完全统计，主要一二线城市近期均跟进央行“517”新政，对首付比例、房贷利率等信贷政策作出调整。其中广州及二线城市已经全面执行首套/二套最低首付比例15%/25%的下限；上海、深圳略高于这一水平；北京暂未出台相关政策。我们认为，后续北京的信贷放松有望跟进，以及北京、上海、深圳限购等政策也仍有进一步调整空间，主要关注一线地产政策动向，以及近期政策落地后效果。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.7%，落后沪深300指数4.12个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。 新房：本周30个城市新房成交面积为279.4万平方米，环比提升29.1%，同比下降23.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.6万方，环比27.5%，同比-19.6%；样本二线城市为146.5万方，环比26.2%，同比-34.2%；样本三线城市为74.3万方，环比36.4%，同比5.0%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计134.1万方，环比增长0.7%，同比增长13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为43.5万方，环比10.0%；样本二线城市为68.2万方，环比3.0%；样本三线城市为22.5万方，环比-18.3%。 信用债：本周共发行房企信用债8只，环比增加3只；发行规模共计118.01亿元，环比增加95.01亿元，总偿还量152.7亿元，环比增加74.69亿元，净融资额为-34.69亿元，环比增加20.32亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（68.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（50.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（50.0%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等； 3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.各地全面跟进“517”新政，后续重点关注一线城市政策推进及落地效果 各地全面跟进“517”新政，后续重点关注一线城市政策推进及落地效果。据我们不完全统计，主要一二线城市近期均跟进央行“517”新政，对首付比例、房贷利率等信贷政策作出调整。其中广州及二线城市已经全面执行首套/二套最低首付比例15%/25%的下限；上海、深圳略高于这一水平；北京暂未出台相关政策。我们认为，后续北京的信贷放松有望跟进，以及北京、上海、深圳限购等政策也仍有进一步调整空间，主要关注一线地产政策动向，以及近期政策落地后效果。 图表1：主要一二线城市现行购房信贷政策表 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.7%，落后沪深300指数4.12个百分点，在31个申万一级行业排名第31名。本周上涨个股共21支，较上周增长5支，下跌股数为96支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为张江高科、世荣兆业、大港股份、S*ST前锋、京蓝科技，涨幅分别为16.2%、10.9%、10.4%、10.1%、9.6%。跌幅前五为新华联、绵石投资、中润资源、渝开发、金地集团，跌幅分别为-23.5%、-22.8%、-22.8%、-16.8%、-14.0%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨5支，较上周增长3支，涨幅位居前五的为正荣地产、建业地产、融信中国、禹洲集团、龙光地产，涨幅分别为23.8%、7.6%、6.9%、6.5%、4.3%。跌幅前五为雅居乐集团、我爱我家、时代中国控股、金地集团、中国奥园，跌幅分别为-14.5%、-14.5%、-14.3%、-14.0%、-13.6%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为279.4万平方米，环比提升29.1%，同比下降23.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为58.6万方，环比27.5%，同比-19.6%；样本二线城市为146.5万方，环比26.2%，同比-34.2%；样本三线城市为74.3万方，环比36.4%，同比5.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计905.3万方，同比-35.2%；一线城市为200.8万方，同比-31.8%；二线城市为483.4万方，同比-39.0%；三线城市为221.1万方，同比-28.7%。 从今年累计22周新房成交面积同比看，样本30城共计4293.6万方，同比-39.9%；一线城市为959.7万方，同比-35.7%；二线城市为2124.1万方，同比-43.9%；三线城市为1209.8万方，同比-34.9%。其中一线城市中，北京（-35.5%）、上海（-36.2%）、广州（-37.3%）、深圳（-29.4%）。二三线城市中大连（283.0%）、嘉兴（124.0%）等总计2城同比均为正，海门（-68.0%）、荆门（-64.2%）、惠州（-57.5%）等总计24城同比为负。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计134.1万方，环比增长0.7%，同比增长13.9%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为43.5万方，环比10.0%；样本二线城市为68.2万方，环比3.0%；样本三线城市为22.5万方，环比-18.3%。年初至今累计二手房成交面积为2371.8万方，同比变动为-12.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为708.7万方，同比-10.2%；样本二线城市为1187.8万方，同比-10.6%；样本三线城市为475.3万方，同比-19.9%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.27-6.2）共发行房企信用债8只，环比增加3只；发行规模共计118.01亿元，环比增加95.01亿元，总偿还量152.7亿元，环比增加74.69亿元，净融资额为-34.69亿元，环比增加20.32亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（68.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（50.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（50.0%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率整体下降。其中24中国保利SCP001短期融资券（-50BP）的利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：本周房企融资汇总（5.27-6.2） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（5.26-6.1） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、基本面相关股票：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团； H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等； 3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。2、受益于5.17大会政策，一线上海、北京、深圳、广州本地概念股。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。