房地产行业研究：地市均已建立融资协调机制，房贷利率环比持平

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.30-4.5）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-2.9%和-2.8%。 本周土地市场表现低迷。本周（3.30-4.5）全国300城宅地成交建面129万㎡，单周环比-76%，单周同比-91%，平均溢价率0.45%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面4090万㎡，累计同比-54%；年初至今，华润置地、绿城中国、滨江集团、中建三局、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。 本周假期因素新房销售同环比均下降。本周（3.30-4.5）35个城市商品房成交合计260万平米，周环比-47%，周同比-43%。其中：一线城市周环比-29%，周同比-21%；二线城市周环比-52%，周同比-50%；三四线城市周环比-45%，周同比-22%。 本周假期因素二手房成交同环比均下降。本周（3.30-4.5）15个城市二手房成交合计134万平米，周环比-36%，周同比-31%。其中：一线城市周环比-40%，周同比-35%；二线城市周环比-35%，周同比-30%；三四线城市周环比-39%，周同比-7%。 所有地级及以上城市已建立房地产融资协调机制。根据4月3日住建部消息，所有地级及以上城市均已建立城市 房地产融资协调机制，截至3月末有1979个项目获得银行授信4690.3亿元，1247个项目获得贷款发放1554.1亿元。我们认为自年初两部委首次提出要求建立城市房地产融资协调机制以来，经过约一个季度的持续推进，最终所有地级及以上城市成功建立城市房地产融资协调机制，且项目端融资支持实际落地超1500亿元，整体进展较快，金融支持地产成效初显。预计随着项目建设持续推进，部分银行授信额度将逐渐转化为资金实际投放，项目端融资支持规模将再上一个台阶，有望对房地产开发投资、施工、竣工等指标形成一定支撑，有利于缓解房企短期的资金压力，进而有利于实现保交楼，修复市场对于期房交付的信心。 百城房贷利率环比持平，但后续仍有下降空间。根据贝壳研究院，2024年3月百城主流首二套房贷利率分别为 3.59%、4.16%，均与上月持平，较2023年同期分别下降43BP和75BP，处于历史低位。同时根据我们的不完全统计，近期新余、九江、青岛、南昌、烟台、赣州、潮州、汕尾、济宁、福州等城市宣布自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。我们认为随着房价的持续调整，多数城市将根据《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》调整房贷利率下限，带动百城房贷利率进一步下行，同时按揭成本的下降有助于激发部分购房需求，有利于市场逐渐企稳修复。 投资建议 一季度房企销售表现普遍不佳，供给端需求端支持政策或将加速落地。供给端融资协调机制缓解房企短期现金流 压力，需求端除房贷利率有望持续下降外，核心城市的调控政策亦有望进一步宽松。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 地市已建立房地产融资协调机制4 房贷利率环比持平4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态16 物管行业政策和新闻17 非开发公司动态18 行业估值18 风险提示20 图表目录 图表1：所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制4 图表2：2024年3月百城首套房贷利率一线为3.88%，二线为3.61%，三四线为3.57%4 图表3：2024年3月百城二套房贷利率一线为4.29%，二线为4.17%，三四线为4.15%4 图表4：2024年3月百城首二套房贷利率持平5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态16 图表28：物管行业资讯17 图表29：非开发公司动态18 图表30：A股地产PE-TTM18 图表31：港股地产PE-TTM19 图表32：港股物业股PE-TTM19 图表33：覆盖公司估值情况19 地市已建立房地产融资协调机制 所有地级及以上城市已建立房地产融资协调机制。根据4月3日住建部消息，所有地级及以上城市均已建立城市 房地产融资协调机制，截至3月末有1979个项目获得银行授信4690.3亿元，1247个项目获得贷款发放1554.1亿元。我们认为自年初两部委首次提出要求建立城市房地产融资协调机制以来，经过约一个季度的持续推进，最终所有地级及以上城市成功建立城市房地产融资协调机制，且项目端融资支持实际落地超1500亿元，整体进展较快，金融支持地产成效初显。预计随着项目建设持续推进，部分银行授信额度将逐渐转化为资金实际投放，项目端融资支持规模将再上一个台阶，有望对房地产开发投资、施工、竣工等指标形成一定支撑，有利于缓解房企短期的资金压力，进而有利于实现保交楼，修复市场对于期房交付的信心。 图表1：所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制 日期 具体内容 首次提出 1月12日 住建部、国家金管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。 持续推进 2月6日 截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目白名单并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。第一批房地产项目名单中84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。 2月21日 截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。另据中国银行、建设银行、农业银行、邮储银行和部分股份制银行有关数据，已对“白名单”项目审批贷款1236亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。 3月9日 目前全国31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，上报的白名单项目达到6000多个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。 完成建立 4月3日 目前全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。 来源：住建部，新华社，国金证券研究所 房贷利率环比持平 百城房贷利率环比持平，但后续仍有下降空间。根据贝壳研究院，2024年3月百城主流首二套房贷利率分别为3.59%、4.16%，均与上月持平，较2023年同期分别下降43BP和75BP，处于历史低位。同时根据我们的不完全统计，近期新余、九江、青岛、南昌、烟台、赣州、潮州、汕尾、济宁、福州等城市宣布自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。我们认为随着房价的持续调整，多数城市将根据《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》调整房贷利率下限，带动百城房贷利率进一步下行，同时按揭成本的下降有助于激发部分购房需求，有利于市场逐渐企稳修复。 图表2：2024年3月百城首套房贷利率一线为3.88%，二线为3.61%，三四线为3.57% 图表3：2024年3月百城二套房贷利率一线为4.29%，二线为4.17%，三四线为4.15% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.4% 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 一线城市二线城市三四线城市 一线城市二线城市三四线城市 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表4：2024年3月百城首二套房贷利率持平 806 70 5.5 60 505 40 304.5 20 4 10 03.5 放款时间（日，左）房贷利率-首套房(（%，右）房贷利率-二套房（%，右） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为中润资源、天誉置业、国瑞健康、空港股份、派斯林，涨跌幅分别为+21.6%、 +16.7%、+13.8%、+11.5%、+8.2%；末5名为万科企业、正荣地产、珠光控股、汇景控股、中国奥园，涨跌幅分别为 -20.1%、-18.6%、-18.4%、-17.9%、-17.7%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 7% 8%6% 5% 6%4% 3% 2% 4%1% 0% -1% 2%-2% -3% 0%-4% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 材能耐消食软商银保资零媒技电运公房家半食多汽制医料源用费品件业行险本售体术信输用地庭导品元车药疗 -2% 消者、与和货业硬服事产与体与金与、保 费服饮服专物件务业个与主融汽生健 Ⅱ 品务料务业 与人半要 车物设 -4% 有化农钢轻建纺电商家交建综休食汽医银公机非采电房传国通计 色工林铁工筑织气业用通筑合闲品车药行用械银掘子地媒防信算 与与服服烟务装草 设用导用 备品体品生零 零科备部技与件与服 金牧制材服设贸电运装服饮属渔造料装备易器输饰务料 生事设金 物业备融 产军机 工 产售生务 Ⅱ 设命 备科 学 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 中天 润誉 资置 源业 国空派 瑞港斯 健股林 康份 -17% 汇 景 控 股 中 国 奥园 珠光控股 正荣地产 万科企业 -17% -18% -18% -19% -19% -20% -20% -21% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.9%，恒生中国