2023/03 REITs 观察：扩募扩资产同时进行中

2023/03REITs观察：扩募扩资产同时进行中 YY团队2023/04/04 三月舆情跟踪：发改委进一步推进REITs常态化发行，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，另外3月底证监会发布华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT作为首批扩募公募REITs获证监会变更注册的批复，REITs市场扩募扩资产同时进行中。 REITs量价回顾：3月REITs以回调为主，价格普遍下行，两只新能源REITs 上市交易，交投活跃，带动能源类REITs的换手率及交易量走高。 热点点评：3月24日发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》，《通知》打开了C-REITs商业不动产的新资产类型，另外也包含了放宽项目标准、严格募集资金用途、提高申报推荐效率、规范申报流程等偏干货的切实举措，同时从细节之处，如具体的审核工作日规定、涉及的具体部门等，也可以看出发改委对于优质、合规REITs项目提速上市的决心，C- REITs市场必将快速走入下一个新阶段。 一、2023年3月舆情跟踪 1、行业层面 行业层面，3月24日发改委进一步推进REITs常态化发行，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，在拓宽试点资产类型、推动扩募发行常态化、明确大类资产准入标准等方面都有新部署。 地方层面，北京鼓励REITs、Pre-REITs融资，广东推动不动产私募投资基金试点、发展租赁住房REITs业务，深圳提出深化基础设施领域不动产投资信托基金试点，济南市出台相关文件鼓励企业发行REITs，并对成功发行的企业给予补贴。 图表1：REITs行业舆情跟踪 相关舆情 3月2日 广东推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金业务。 3月3日 北京鼓励企业利用北京四板市场文化创意板融资，探索公募REITs、Pre-REITs等新型融资模式的应用，积极推进设立文化旅游产业基金，探索基金招商模式，发挥股权投资和政府引导基金作用。 3月9日 济南市促进REITs发展的若干措施（征求意见稿）中提出对在济南市注册并正式申报基础设施REITs的原始权益人，其申报项目通过国家发改委审核并被推荐至中国证监会的，可获得补助300万元；其申报项目通过中国证监会审核并被推荐至交易所的，可获得补助300万元；其申报项目成功发行并上市交易的，可获得补助400万元（以上每家企业每阶段只可获一次补助）。 3月17日 中证REITs（收盘）指数新加入京保REIT、厦门安居REIT、深圳安居REIT、合肥高新REIT、临港REIT、东久REIT，底层资产覆盖保障性租赁住房和产业园区，均为产权类REITs。 3月24日 证监会进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，在拓宽试点资产类型、推动扩募发行常态化、明确大类资产准入标准等方面都有新部署，进一步健全REITs市场功能。 3月31日 深圳发行基础设施领域REITs（保障性租赁住房类）有关事项办理指引，推进保租房REITs发展。 资料来源：公开资料，YY评级 2、产品方面 产品发行方面，3月中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT上市，底层资产分别为风电和光伏发电，发行价格分别为9.782元、9.8元，网下投资者配售比例分别0.815%、1.184%，公众投资者配售比例分别为 0.633%、1.999%，开盘价较发行价分别上涨10.39%、0.91%，收盘价较发行价分别上涨12.37%、1.94%。 产品预备方面，九州通、深圳国际正在进行REITs申报发行工作，洛阳龙门旅游集团公告选聘龙门景区基础设施公募REITs项目基金管理人成交结果。 产品扩募方面，3月31日晚间，证监会发布华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT作为首批扩募公募REITs获证监会变更注册的批复，意味着公募REITs市场迈出重要一步。另外华润置地正在推动有巢REIT的扩募工作。 图表2：REITs产品舆情跟踪 相关舆情 3月1日 浙江德清县启动万纬物流基础设施领域REITs试点项目。 3月13日 九州通拟以公司（含下属分子公司）拥有的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，开展基础设施领域REITs的申报发行工作，预计首次募集资金规模不超过30亿元。 3月29日 中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT两只新能源REITs项目上市，底层资产分别为风电和光伏发电，发行价格分别为9.782元、9.8元，网下投资者配售比例分别0.815%、1.184%，公众投资者配售比例分别为0.633%、1.999%，为REITs市场注入全新的资产类型。 3月29日 深圳国际首批发行拟以位于杭州及贵州的成熟物流港项目作为底层资产，目前正处在公募REITs申报的准备阶段。 3月30日 华润置地推动有巢REIT扩募，启动商业私募、商业公募REITs及产业公募REITs方案，释放经营性不动产资产价值。 3月31日 中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、红土盐田港REIT等四只REITs扩募发售审核通过。 资料来源：公开资料，YY评级 二、REITs成交量价回顾 3月REITs以回调为主，价格普遍下行，两只新能源REITs上市交易，交投活跃，带动能源类REITs的换手率及交易量走高。 1、成交活跃度回顾 3月各类资产类型REITs表现差异大，两只新能源REITs上市交易，交投活跃，带动能源类REITs的换手率及交易量走高。另外园区、交通设施REITs的成交量和成交额也有小幅提升，其余资产类型成交活跃度均有一定下降；日均换手率方面，除了园区、能源类REITs上升，其余均下降。 图表3：REITs成交活跃度回顾 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 资产类型 2月 3月 趋势 2月 3月 趋势 2月 3月 趋势 园区基础设施 6.71 7.78 ↑ 26.48 30.46 ↑ 1.41 1.44 ↑ 能源基础设施 0.30 1.24 ↑ 2.45 12.00 ↑ 0.84 1.79 ↑ 交通基础设施 2.76 3.15 ↑ 25.44 28.55 ↑ 1.10 1.04 ↓ 保障性租赁住房 2.19 1.99 ↓ 6.35 5.68 ↓ 1.41 1.12 ↓ 生态环保 0.94 0.93 ↓ 5.49 5.26 ↓ 1.43 1.24 ↓ 仓储物流 3.51 2.46 ↓ 15.37 11.15 ↓ 1.26 0.62 ↓ 资料来源：wind，YY评级 2、价格回顾 3月，产权类REITs价格以下行为主，上涨的有华安张江光大园REIT、国君东久新经济REIT、华润有巢REIT，涨幅小于1.5%，东吴苏州产业园REIT持平，其余均下跌。 图表4：产权型REITs价格走势 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2022/12/30 2022/12/16 2022/12/2 2022/11/18 2022/11/4 2022/10/21 2022/10/7 2022/9/23 2022/9/9 2022/8/26 2022/8/12 2022/7/29 2022/7/15 2022/7/1 2022/6/17 2022/6/3 2022/5/20 2022/5/6 2022/4/22 2022/4/8 2022/3/25 2022/3/11 2022/2/25 2022/2/11 2022/1/28 2022/1/14 2021/12/31 2021/12/17 2021/12/3 2021/11/19 2021/11/5 2021/10/22 2021/10/8 2.00 招商蛇口产业园REIT盐田港REIT 张江光大园REIT苏州产业园REIT 普洛斯仓储物流REIT中关村产业园REIT 厦门安居保租房REIT深圳人才保租房REIT 华夏北京保租房REIT华夏合肥高新产园REIT 国泰君安东久新经济REIT国泰君安临港创新产业园REIT 华夏杭州和达高科产园REIT华夏基金华润有巢REIT 3月末 2月末 涨跌幅 博时蛇口产业园REIT 2.86 3.00 -4.67% 红土盐田港REIT 3.04 3.12 -2.56% 华安张江光大园REIT 4.13 4.07 1.47% 东吴苏州产业园REIT 4.78 4.78 0.00% 中金普洛斯物流REIT 5.05 5.11 -1.17% 建信中关村产业园REIT 3.85 4.16 -7.45% 厦门安居保租房REIT 2.89 2.98 -3.02% 深圳人才保租房REIT 2.79 2.88 -3.13% 华夏北京保租房REIT 2.87 2.95 -2.71% 华夏合肥高新产园REIT 2.51 2.54 -1.18% 国泰君安东久新经济REIT 3.92 3.91 0.26% 国泰君安临港创新产业园REIT 5.44 5.48 -0.73% 华夏杭州和达高科产园REIT 3.10 3.14 -1.27% 嘉实京东仓储REIT 4.02 4.16 -3.37% 华夏基金华润有巢REIT 2.67 2.64 1.14% 资料来源：wind，YY评级，选取上市两个月以上的产品 经营权型REITs三月价格持续回调。高速公路REITs中，华夏越秀高速下跌近4.62%，中金安徽、华夏中国交建、国金中国铁建、平安广河、华泰江苏高速三只跌幅分别为3.83%、3.77%、2.72%、2.36%、1.81%；环保类和能源类REITs中，富国首创水务、中航首钢绿能、鹏华深圳能源3月末收盘价相较于2月末分别跌了6.40%、3.26%、2.08%。 图表5：经营权型REITs价格走势 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 广河高速REIT 越秀高速REIT 沪杭甬高速REIT 首创水务REIT 首钢生物质REIT 华夏中国交建REIT 国金中国铁建REIT 鹏华深圳能源REIT 3月末 2月末 涨跌幅 平安广河高速REIT 11.16 11.43 -2.36% 华夏越秀高速REIT 7.43 7.79 -4.62% 浙商沪杭甬高速REIT 8.76 8.85 -1.02% 华夏中国交建REIT 8.17 8.49 -3.77% 国金中国铁建REIT 9.66 9.93 -2.72% 富国首创水务REIT 4.39 4.69 -6.40% 华泰江苏交控REIT 7.60 7.74 -1.81% 中金安徽交控REIT 10.05 10.45 -3.83% 中航首钢绿能REIT 14.84 15.34 -3.26% 鹏华深圳能源REIT 7.99 8.16 -2.08% 资料来源：wind，YY评级 3、估值表现 3月产权类REITs的中债IRR走势各异。产业园REITs中，华安张江3月底中债IRR仅有2.08%，而国君东久新经济中债IRR为5.88%，相对偏高。保租房REITs中，华润有巢中债IRR为5.19%，红土深圳保租房REIT估值相对偏低，3月末中债IRR为3.84%。仓储物流REITs中，嘉实京东和红土盐田港差异不大，中金普洛斯IRR相对偏高，为5.16%。 图表6：产权型REITs估值表现 3月底 3月底中债IRR 2月底中债IRR 博时蛇口产业园REIT 2.86 5.5597 5.3414 建信中关村产业园REIT 3.85 4.0363 3.6416 华安张江光大园REIT 4.13 2.0830 2.2112 东吴苏州产业园RE