公募REITs行业周报：两单保障房REITs发布扩募公告

公募REITs行业周报-20240601 本周REITs指数下跌0.45%，沪深300累计下跌0.60%，中证500指数下跌0.09%，中证全债指数上涨0.15%，中债1年期国债指数下跌0.07%，中债10年期国债指数下跌0.31%，中证转债指数上涨0.06%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.44、-0.42、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.31、0.40。 行业基本情况 重点政策：1）5月30日，上海市政府就市政协十四届二次会议“关于加强工作协同，加快市场培育，推动上海REITs发展实现高质量提质扩容的提案”作出相关答复。2）5月31日，广州发布“1+3”政策支持产业园区开展REITs试点，单个企业补贴最高达500万元。 重点事件：1）5月28、30日，华夏金茂商业REIT、华夏中国交建高速REIT分别发布分红公告。2）5月30日，华夏基金华润有巢REIT发布扩募公告，底层资产为上海市保障房项目。3）5月30日，招商蛇口租赁住房REIT正式申报，底层资产为深圳壹栈太子湾项目、壹栈林下保障房项目。4）5月31日，工银河北高速REIT发布基金产品资料概要、基金合同及招募说明书提示性公告、托管协议、基金份额询价公告、招募说明书和基金合同，并于6月5日进行网下询价，询价区间为5.698元/份-5.983元/份。5）5月31日，红土创新深圳安居REIT发布扩募公告，扩募资产为深圳市的承福苑、南馨苑和空港花园三个保租房项目。 交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.7亿（-3.5%），日均换手率为0.7%（0.0pct），其中，高速公路6.3亿(+24.6%)、0.8%(+0.1pct)，生态环保0.7亿(-36.2%)、0.9%(-0.5pct)，清洁能源2.9亿(-15.6%)、0.7%(-0.2pct)，产业园区4.8亿（+0.5%)、0.9%(+0.0pct)，仓储物流1.6亿(-13.3%)、1.0%(-1.4pct)，保租房1.3亿(-17.9%)、0.7%(-3.4pct)，消费类0.8亿(+3.0%)、0.6%(-2.5pct)。 投资建议： 本周两单保租房项目发布扩募公告，一单保租房项目申报，此外广州、上海等地发行REITs支持政策，引导更多元的投资者参与投资市场，增强产品交易流动性和市场活力。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 1.1.本周市场主要政策 1）5月30日，上海市政府就市政协十四届二次会议“关于加强工作协同，加快市场培育，推动上海REITs发展实现高质量提质扩容的提案”作出相关答复。2）5月31日，广州发布“1+3”政策支持产业园区开展REITs试点，单个企业补贴最高达500万元。 图表1：本周市场主要政策/会议汇总 1.2.本周市场主要动态 1）5月28、30日，华夏金茂商业REIT、华夏中国交建高速REIT分别发布分红公告。2）5月30日，华夏基金华润有巢REIT发布扩募公告，底层资产为上海市保障房项目。3）5月30日，招商蛇口租赁住房REIT正式申报，底层资产为深圳壹栈太子湾项目、壹栈林下保障房项目。4）5月31日，工银河北高速REIT发布基金产品资料概要、基金合同及招募说明书提示性公告、托管协议、基金份额询价公告、招募说明书和基金合同，并于6月5日进行网下询价，询价区间为5.698元/份-5.983元/份。5）5月31日，红土创新深圳安居REIT发布扩募公告，扩募资产为深圳市的承福苑、南馨苑和空港花园三个保租房项目。 图表2：本周上市审核公告汇总 图表3：本周分红公告汇总 图表4：招标采购等公告汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.45%，沪深300累计下跌0.60%，中证500指数下跌0.09%，中证全债指数上涨0.15%，中债1年期国债指数下跌0.07%，中债10年期国债指数下跌0.31%，中证转债指数上涨0.06%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.44、-0.42、0.64，与沪深300、中证500相关性分别为0.31、0.40。 图表5：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.625、-0.628、0.685，与沪深300、中证500相关性分别为0.511、0.575。 图表6：REITs与股市相关性 图表7：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周14支REITs上涨，0支持平，22支下跌，整体下跌0.45%，其中嘉实中国电建REIT涨幅最大为1.44%，中金安徽交控REIT跌幅最大为4.54%，同期沪深300下跌0.60%，中证500指数下跌0.09%，中证全债指数上涨0.15%，中债1年期国债指数下跌0.07%，中债10年期国债指数下跌0.31%，中证转债指数上涨0.06%。 图表8：REITs指数整体表现 图表9：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、消费REITs指数、保租房REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、消费、保租房、生态环保、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.64、0.52、0.39、0.12、-0.58、-0.72。近一个月与对应板块相关性较强，保租房、产业园区、消费、清洁能源、生态环保、仓储物流、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.69、0.65、0.47、0.24、0.01、-0.16、-0.64。 图表10：本周市场主要动态 图表11：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表12：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表13：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表14：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表15：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表16：保租房REITs及相关板块整体表现 图表17：消费类REITs及相关板块整体表现 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除嘉实京东REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 近一个月REITs与对应股票板中，除中金安徽高速REIT、中金山东高速REIT和易方达深高速REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。 图表18：本周REITs对应上市公司表现 图表19：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表20：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表21：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表22：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表23：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表24：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表25：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表26：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表27：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表28：博时蛇口REIT与招商蛇口股价(元) 图表29：华安张江REIT与张江高科股价(元) 图表30：国君临港REIT与上海临港股价(元) 图表31：红土盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表32：嘉实京东REIT与京东物流股价(元) 图表33：华润有巢REIT与华润置地股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.7亿（-3.5%），日均换手率为0.7%（0.0pct），其中，高速公路6.3亿(+24.6%)、0.8%(+0.1pct)，生态环保0.7亿(-36.2%)、0.9%(-0.5pct)，清洁能源2.9亿(-15.6%)、0.7%(-0.2pct)，产业园区4.8亿（+0.5%)、0.9%(+0.0pct)，仓储物流1.6亿(-13.3%)、1.0%(-1.4pct)，保租房1.3亿(-17.9%)、0.7%(-3.4pct)，消费类0.8亿(+3.0%)、0.6%(-2.5pct)。 图表34：本周各REITs交易情况 图表35：本周各个板块REITs交易情况 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.20%到13.07%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(13.07%)、平安广州广河REIT(11.61%)，估值收益率较低的有红土深圳安居REIT(4.06%)、鹏华深圳能源REIT(3.20%)。P/NAV方面，整体在0.58到1.34之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.34)、浙商沪杭甬REIT(1.24)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.75)、华夏中国交建REIT(0.58)。 图表36：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有25只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、4单清洁能源REITs、4单仓储物流REIT、3单消费类REITs、2单高速公路REIT、5单保租房REIT。 图表37：本周REITs项目审批进展 4.投资观点 本周两单保租房项目发布扩募公告，一单保租房项目申报，此外广州、上海等地发行REITs支持政策，引导更多元的投资者参与投资市场，增强产品交易流动性和市场活力。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 5.风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。