策略研究 | “5.17”救市效果出显现，长期回暖仍需政府、房企等持续发力

策略研究|“5.17”救市效果出显现，长期回暖仍需政府、房企等持续发力 内容提要： ①“5.17”史诗级救市政策出台，供应端（3000亿元再贷款回购、融资白名单、收回土地、现房销售）、需求端（首付比例下调、取消利率下限、下调公积金贷款利率）组合拳同时发力稳房地产市场。 ②新政策前后64城找房热度指数日均值，新房同比（11日-16日与17日-22日）上涨6.9%，二手房同比上涨4.5%，新政效果初显现，但不及预期，消费端长期观望惯性待打破，需政府和房企端持续发力。 ③全国64城找房热度中，新房日均值对比（11日-16日与17日-22日）涨幅较大的为厦门、深圳、南昌、广州、潍坊、福州、泉州，涨幅超8%，二手房同期对比涨幅较大的为东莞、深圳、秦皇岛、中山、广州、昆明、湖州、厦门、天津、郑州，涨幅超10%。 ④数智化营销TOP10房企新政策前后新房找房热度整体上涨9.5%（11日-16日与17日-22日），其中金地、华润置地、万科涨幅超10%。 01 “5.17”史诗级救市政策出台， 供、需两端组合拳同时发力稳房地产市场 2024年5月17日全国召开切实做好保交房工作视频会议，随后央行连发三文，主要内容为： 1、下调首付比5个百分点，调整后首套最低首付比例15%、二套25%； 2、取消首套和二套房利率下限； 3、下调公积金贷款利率0.25个百分点，调整后5年以上首套房公积金贷款利率为 2.85%。 当天下午，在国务院召开的吹风会上，央行、住建部、金融监管总局和自然资源部的四部委负责人具体介绍如何切实做好保交房工作的各项配套政策，主要内容包括： 1、设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房； 2、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，做到应贷尽贷； 3、自然资源部明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地； 4、打好保交房攻坚战。全面排查本市在建已售商品住房项目，锁定难交付的项目， 建立项目台账。有力有序推进现房销售。 此轮新政策，国家在供给端和需求端一起发力，我们认为，在多重重大政策利好下，市场信心及预期将有望逐步恢复，带动市场回暖。 02 找房热度新房上涨6.9%，二手房上涨4.5%，新政效果初显现，但长期回暖，仍需政府和房企端持续发力 “5.17”新政策之后的楼市市场反应如何呢？ 通过安居客研究院【云洞察】线上找房热度指数我们可以看出，5月17日前后几天，全国64座重点城市中，一、二、三线城市在17日当天新房楼市热度全部大幅上涨，尤其是一线城市上涨幅度最大。在18日-19日，二、三线城市平稳保持在热度高位，一线城市继续上涨。到了20日，市场兴奋度回落，但后续21日-22日整体热度依旧要高于新政策发布前几日。 我们对比新政策发布前6天（5月11日-16日）与发布后6天（17日-22日）的热度指数日均值，会发现64城整体上涨了6.9%，其中一线城市上涨了14.8%，二线城市上涨6.2%，三线城市上涨了5.4%。 120 110 100 90 80 70 60 50 40 5.115.125.13 5.14 一线 5.15 5.165.17 二线 5.18 5.195.20 三线 5.215.22 图：新政前后全国64城新房线上找房热度日度指数变化 数据来源：安居客研究院【云洞察】数据库； 我们再看二手房市场热度指数，同新房市场相似，5月17日一、二、三线城市在当天热度大幅提升，一线城市整体涨幅变动最大，在19日达到高位，20日出现回落，但之后继续缓慢提升。 对比新政策发布前6天（5月11日-16日）与发布后6天（17日-22日）的二手房热度指数日均值，64城整体对比上涨了4.5%，其中一线城市上涨了12.8%，二线城市上涨5.2%，三线城市上涨了2.6%。 新房和二手房市场热度在“5.17”新政策后确实都有提升，但整体涨幅不及预期火热。回顾房地产市场发展历程，从2021年下半年交易量价开始下滑，至今已近3年。 今年2月交易量同比大幅下滑，“金三银四”交易量不及预期，因此大量消费者对楼市市场长期犹豫观望，消费信心的重构和修复就需要一定的时间。目前新政策仅仅发布一周的时间，较多潜在消费者还未关注到此次重大政策的出台，或还未真正理解此次新政 策前后在购房方面的具体差异性和利好，因此政策效果还需要一定的消化期。 另外，楼市复苏还需要各地政府积极引导和宣传，在供应端房企要精细化了解客户变化，积极把握推盘节奏和政策讲解，精准挖掘客户需求，才更有利于此次政策效果的发挥。 120 110 100 90 80 70 60 5.115.125.13 5.14 一线 5.15 5.165.17 二线 5.18 5.195.20 三线 5.215.22 图：新政前后全国64城二手房线上找房热度日度指数走势 数据来源：安居客研究院【云洞察】数据库； 从64城各城市情况来看，一线城市中深圳热度对比（11日-16日与17日-22日）涨幅最大，新房上涨18.5%，二手房上涨15.8%，其他广州、北京、上海新房市场热度政策前后日均值分别上涨了8.9%、6.6%、5.4%，二手房分别上涨了12.9%、9.6%、5.1%。 二线32个城市中，新房和二手房市场找房热度，都有26个城市新房热度相对上涨，6个小幅下降。其中新房热度中厦门、南昌、福州、南宁、天津涨幅位列前五，涨 幅都超过6.0%；二手房热度中昆明、厦门、天津、郑州、武汉涨幅位列前五，涨幅都超过10%。 三线28个城市中，新房市场热度有25个相对上涨，其中新房热度中潍坊、泉州、嘉兴、蚌埠、珠海涨幅位列前五，涨幅都超过5.0%；二手房市场热度有16个相对上涨，其中东莞、秦皇岛、中山、湖州、淄博涨幅位列前五，涨幅都超过10%。 表：“5.17”新政后（5/17-5/22）64城找房热度指数日均值对比 城市梯队 城市 同比5/11-5/16 城市梯队 城市 同比5/11-5/16 新房 二手房 新房 二手房 一线 深圳 18.5% 15.8% 二线 杭州 -2.6% -5.0% 一线 广州 8.9% 12.9% 二线 呼和浩特 -3.1% -7.2% 一线 北京 6.6% 9.6% 二线 无锡 -3.5% -2.1% 一线 上海 5.4% 5.1% 二线 三亚 -5.7% -2.5% 二线 厦门 31.5% 11.9% 三线 潍坊 8.7% 2.8% 二线 南昌 8.9% 1.5% 三线 泉州 8.0% -0.8% 二线 福州 8.0% 7.1% 三线 嘉兴 7.7% 1.0% 二线 南宁 7.1% 5.5% 三线 蚌埠 7.7% -4.1% 二线 天津 6.9% 11.7% 三线 珠海 7.1% 5.5% 二线 太原 6.0% 3.0% 三线 盐城 6.9% 1.5% 二线 重庆 5.7% 6.0% 三线 包头 6.6% -8.9% 二线 成都 5.1% 2.8% 三线 郴州 5.8% 1.9% 二线 武汉 5.0% 10.7% 三线 秦皇岛 5.7% 14.4% 二线 郑州 4.7% 11.0% 三线 东莞 5.4% 17.5% 二线 大连 4.4% 8.1% 三线 中山 5.1% 13.5% 二线 海口 4.3% 3.2% 三线 常州 5.0% 4.2% 二线 长沙 4.3% 4.0% 三线 绵阳 4.9% 2.0% 二线 沈阳 3.6% 4.1% 三线 柳州 4.5% 4.6% 二线 南京 3.6% 2.1% 三线 湖州 2.3% 12.3% 二线 哈尔滨 3.5% 4.0% 三线 威海 2.0% -3.5% 二线 济南 3.4% 0.6% 三线 烟台 1.7% 5.5% 二线 贵阳 3.2% -2.0% 三线 徐州 1.7% -10.3% 二线 合肥 3.1% 9.8% 三线 温州 1.6% -5.7% 二线 宁波 2.9% 2.6% 三线 惠州 1.0% 7.5% 二线 青岛 2.8% 5.1% 三线 南阳 0.9% -5.6% 二线 昆明 2.8% 12.6% 三线 洛阳 0.8% -7.9% 二线 石家庄 2.7% 4.9% 三线 南通 0.6% -19.4% 二线 西安 2.2% 5.8% 三线 绍兴 0.6% -11.0% 二线 苏州 1.9% 4.8% 三线 佛山 0.5% 4.0% 二线 乌鲁木齐 1.8% 1.5% 三线 保定 -0.9% 3.3% 二线 兰州 -0.1% -5.1% 三线 咸阳 -1.9% -0.2% 二线 长春 -1.1% 5.3% 三线 淄博 -5.7% 10.5% 数据来源：安居客研究院【云洞察】数据库； 03 数智化营销TOP10房企热度整体上涨9.5%，其中金地、华润置地、万科涨幅超10% 从房企新房项目的线上找房热度情况来看，10个代表房企17日-22日找房热度日均值同比11日-16日，整体提升9.5%。涨幅对比下来，依次为金地、华润置地、万科、绿城、中海、龙湖、保利集团、金茂、招商蛇口、越秀。 其中金地、华润置地、万科热度涨幅超过10%，且新政策发布之后整体走势与全国64城热度走势相似度较高，17日大幅提升，18日-19日稳定高位，20日略有回落，但之后继续呈现上升趋势。预计未来随着房企营销活动力度的不断加大，政策不断向潜在消费者透传，市场会进一步向好。 分来来看，金地集团目前新房项目在售&待售分布在武汉、天津、南京、广州、北京等一、二线城市的较多，以上5城中广州新房热度涨幅较为突出，同期热度对比提升 8.9%。华润置地新房项目较多分布在武汉、深圳、成都、北京、沈阳等城市，以上5城深圳上涨达18.5%，其他四城同期热度对比涨幅在3%-7%之间。万科新房项目较多在北京、重庆、杭州、沈阳、武汉等，以上5城中北京热度同期对比涨幅最大，为6.6%。 20.0% 16.7% 16.0% 13.6% 12.7% 12.0% 9.9% 9.5% 8.6% 7.9% 7.5% 8.0% 6.2% 4.0% 2.9% 0.0% 金地华润万科绿城中海龙湖保利集团金茂招商越秀 （17日-22日）同比（11日-16日）热度日均值涨幅 图：“5.17”新政前后代表房企新房找房热度日均值涨幅情况 数据来源：安居客研究院【云洞察】数据库；代表房企选取4月数智化营销TOP10 5.115.125.135.145.155.165.175.185.195.205.215.22 金地 华润置地 万科 图：“5.17”新政前后代表房企新房找房热度日度走势 数据来源：安居客研究院【云洞察】数据库；