全面跟踪系列二：地产去库存：各地抓手、体量与进展

宏观研究 证券研究报告 宏观专题2024年05月28日 【宏观专题】 地产去库存：各地抓手、体量与进展 ——全面跟踪系列二 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】�问房地产“以旧换新”》 2024-04-23 核心观点： 本文关注各地去库存抓手、体量与进展。各地抓手主要有4个： �收购存量房作为保障房：据不完全统计，今年以来有8城提及。其中：3城已落地，均为此前“租赁住房贷款支持计划”支持的项目，体量在千套级别，如重庆的4207套，但对比去年福州落地的8000套，增量或有限；其余5城， 尚在表态、制定方案阶段，仅杭州临安提出1万平的量化目标。 ②房地产以旧换新，重点关注国资平台收购二手房推动换新，近1月来，南京 提出首批限额2000套的量化目标，其余多为“鼓励”；此外，已有规划落地， 例如郑州，活动开展约1个月，签署认购协议的为11套。 ③需求侧放松：如调降贷款利率、降低首付比等； ④控制土地供应：对于非住宅供地，例如楚雄表态“严格控制”；对于住宅用地，15个重点城市住宅供地规划同比约-10%。 需求端抓手1——收购存量房作为保障房 据我们不完全统计，今年以来已有8城提及，按照推进顺序： 1）3城已落地。均为“租赁住房贷款支持计划”支持的项目，体量在千套级别。例如重庆（2月，4207套）、天津（1月，1826套）、青岛（1月，2319套）这一体量是否算大？作为参照，2023年5月，福州市在租赁住房贷款支持计划支持下，收购存量房8000套。 2）2城已制定方案。a）杭州市临安区（5月14日），提出收购不超过1万平商品房用作公共租赁住房，同时对房源大小、车位配比作出较多限制；b）重庆市（5月8日），提出收购商品房用作公共租赁住房，未明确量化目标。3）3城处于表态阶段：a）大理（5月16日），“鼓励…”；b）云南楚雄州（5月14日）“引导重大工程搬迁人口…等向城镇集中安置…采取‘以购代建’方式采购商品房源作为安置房源。”c）南京（5月11日），“可适当…”。 市场较为关注收购价格，现有披露信息有两个：一是杭州市临安区，“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”；二是重庆，收购价格参考基础价（类似于租金现金流折现，权重60%），市场价（同区位、同房龄的相似房源近半年成交均价，权重40%），在此基础上根据周边配套等调整。 需求端抓手2——房地产以旧换新 今年以来，多地开展房地产以旧换新活动，我们在4月23日报告《�问房地产“以旧换新”》中将各地政策分为三类，目前仍然适用：1）旧房收购模式，国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）优先推介模式，房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）税费优惠模式， 给予税费优惠、流程性便利。 就近期政策而言，据我们不完全统计，近一月以来11城新提出房地产以旧换新，包括上海、深圳、南京等高能级城市，但：第一，6城仅为优先推介、税费优惠模式；第二，5城市提及旧房收购模式，其中，4城表态“支持”、“鼓励”，仅南京提出量化目标，首批限额2000套。 已出台的以旧换新政策推进如何？——或偏慢：一是郑州，4月1日提出全年通过国有平台收购二手房5000套，据中房网，截至5月10日，签署认购协议 的11套。二是无锡，活动开展1个月，首批成交超40套。三是南京，4月27 日提出首批限额2000套，5月21日，首批成交52套。 三、需求端抓手3——需求侧放松 包括：调降商贷利率、调降首付比、调降公积金贷款利率、因城施策放松等。 四、供给端抓手——控制土地供应 非住宅用地：楚雄“严格控制非住宅商品房用地增量”；山西“适度控制”； 住宅用地：据中指研究院，15城2024年住宅用地规划同比降幅约10%。其中，无锡、长春降幅超三成，苏州降幅超六成。 风险提示：政策收集不完备 投资主题 报告亮点 当前市场对房地产政策较为关注，地产政策最终需要落地到地方执行，本文通过详细地梳理当前各地的房地产去库存政策，着重关注抓手、体量与进展，以详细地跟踪各地去库存状况。 投资逻辑 按照抓手分为4点来论述，包括需求端的收购存量房用作保障房、房地产以旧换新、地产需求端放松，供给端，主要是部分城市提出控制土地供应等。 目录 一、地产去库存：各地抓手、体量与进展5 （一）需求端抓手1——收购存量房作为保障房5 （二）需求端抓手2——房地产以旧换新7 （三）需求端抓手3——需求端放松9 （四）供给端抓手——控制土地供应10 图表目录 图表1当前各地去库存手段一览5 图表2近期各地回购存量房用作保障房政策一览6 图表3通过国资平台收购二手房：各地进展偏慢8 图表4近期各地房地产依旧换新政策8 图表5近期各地需求端放松政策一览10 图表6近期各地规范土地供应政策一览11 图表715个样本城市，2024年住宅供地计划同比下降10%11 一、地产去库存：各地抓手、体量与进展 4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议上提及“…可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房”等去库存手段。那么，当前各地去库存都有哪些抓手？体量、进展如何？本文作相关梳理。 整体而言，地方去库存从两个方向入手——控供给和扩需求，其中以扩需求为主，包括通过国资平台收购存量房作为保障房、房地产以旧换新、需求侧放松等；供给端，当前主要是个别城市提出要控制土地供应。 图表1当前各地去库存手段一览 资料来源：新华网，津滨网，青岛新闻网，临安区政府，日经新闻，中房网，郑州发布，中青在线，南京安居建设集团，证券时报，合肥市政府，佛山住建局，沈阳市政府，西安日报，大理人民政府，楚雄州政府，中指研究院，华创证券 （一）需求端抓手1——收购存量房作为保障房 据我们不完全统计，今年以来已有8城提及通过地方国资平台收购存量房用作保障性住房，按照推进顺序可分为三类： 1）3城已落地。均为“租赁住房贷款支持计划1”支持的项目，体量在千套级别。例如重庆（2月，4207套）、天津（1月，1826套）、青岛（1月，2319套），这一体量是否算大？作为参照，2023年5月，福州市在租赁住房贷款支持计划支持下，收购存量房8000套。 2）2城已制定方案。a）杭州市临安区（5月14日），提出收购不超过1万平商品房 15月17日，央行宣布将“租赁住房贷款支持计划”纳入保障性住房再贷款，额度3000亿，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。 用作公共租赁住房，收购价格以周边房源的评估价为上限，同时对房源大小（不超过70平）、车位配比作出较多限制；b）重庆市（5月8日），面向重庆中心城区征集批量收购商品房用作公共租赁住房；要求房源为整幢、整单元商品房，单套建筑面积不超过90平方米。 3）3城处于表态阶段：a）大理（5月16日），“鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房”；b）云南楚雄州（5月14日）“引导重大工程搬迁人口…等向城镇集中安置…采取‘以购代建’方式采购商品房源作为安置房源。”c）南京（5月11日），提出“可适当改建或收购存量住房用作保障性住房”。 典型案例而言，5月重庆市收购商品房披露了较多内容，我们从中观察操作细节： 1）实施主体，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司，系重庆市国有企业。 2）房源收购要求：a）于重庆市中心城区的“一点四区”周边整幢、整单元商品房为主。可少量收购能独立管理、条件优越的整层商品房；b）单套建筑面积不超过90㎡ 的商品房为主；c）达到销售条件且权属清晰，满足金融机构发放贷款要求；d）房 源必须为现售商品房。 3）收购价格：主要参照租金收益基础价（根据运营期内租金净收益推算出的价格，类似于现金流折现，权重60%），市场价（同区位、同房龄的相似房源近半年内的平均成交单价，权重40%），在此基础上根据周边配套等因素调整。 4）资金来源：并无明确说明，但在付款条件中提及“公司为实现本次交易向银行等金融机构申请的融资贷款资金已到账后15个工作日内，公司向乙方支付至收购总价的95%。” 图表2近期各地回购存量房用作保障房政策一览 时间 地区 所处阶段 体量 内容 5月16日 云南大理 表态 - 鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房 5月14日 杭州市临安区 已制定方案 不超过1万平 1）主体：杭州市临安区经济适用住房开发有限公司 2）房源基本条件：房源位于杭州市临安区范围内；房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。 3）拟收购面积：不超过10000平方米4）收购价格：以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价 5月14日 云南楚雄州 表态 - 有序引导重大工程搬迁人口、生态搬迁人口、地质灾害点搬迁人口等向城镇集中安置。大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，采取“以购代建”方式采购商品房源作为安置房源。 5月11日 南京 表态 - 可适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。 5月8日 重庆 已制定方案 - 1）主体：嘉寓房屋租赁有限责任公司2）收购要求：房源形态及面积为整幢、整单元商品房，单套建筑面积不超过90 平方米为主。3）收购价格：房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成。 2月1日 重庆 已落地 4207套 1）主体：重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金2）体量：首批收购的7个项目，合计4207套房源 3）收购要求：集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主，预计下半年开始陆续投入运营。 1月17日 天津 已落地 1826套 1）主体：滨海建投集团2）资金：“租赁住房贷款支持计划”资金19.18亿元3）体量：收购首批存量住房项目4个，涉及房屋总套数1826套4）资金用途：用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。 1月8日 青岛 已落地 2319套 1）主体，青岛建融投资置业有限公司等两家公司 2）资金：国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18．5亿元， 3）体量：支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套；4）资金用途：主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。 2023年5月 福州 2023年已有实践 8000套 1）体量：计划2023年批量收购存量住房总套数8000套，计划总投资约100亿 元，总建筑面积80万平方米，统一用作保障性租赁住房或长租房。2）资金：国家开发银行福建分行与福州市属国企左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同并全额放款，以支持福州作为试点城市，收购存量住房用作保障性租赁住房 资料来源：大理人民政府，临安区政府，楚雄州政府，重庆建工投资控股，扬子晚报，新华网，津滨网，青岛新闻网，福州市政府、福建日报，华创证券整理 （二）需求端抓手2——房地产以旧换新 我们曾在4月23日报告《�问房地产“以旧换新”》中将各地实践划分为三类：1）旧房收购模式，国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）优先推介模式，房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）税费优惠模式，给予房地产 以旧换新税费优惠、流程性便利。目前而言，各地实践仍在我们当时讨论的范畴之内。 据我们不完全统计，近一月以来，11城新提出房地产以旧换新，包括上海、深圳、武汉、南京等高能级城市，但：第一，6城仅采用优先推