【宏观专题】全面跟踪系列四：地产去库存：各地进展与变化
宏观研究 证券研究报告 宏观专题2024年08月14日 【宏观专题】 地产去库存：各地进展与变化 ——全面跟踪系列四 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500831 邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 联系人：韩港 邮箱：hangang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创宏观】7月全球投资十大主线》 2024-08-10 《【华创宏观】美联储缩表的流动性冲击开始显现——全球货币转向跟踪第3期》 2024-08-04 《【华创宏观】加力的3000亿：钱花到哪？——“更新”&“换新”系列六》 2024-08-04 《【华创宏观】国企、私企、外企，谁是“六边形战士”？》 2024-07-25 《【华创宏观】新一轮财税体制改革：任务、脉络与共识——深化改革学习系列一》 2024-07-23 核心观点 4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产…的政策措施”后，各地开始自 下而上的积极尝试。我们在5月26日报告《地产去库存：各地抓手、体量与 进展》中梳理出4个抓手。目前看，政策或“青睐”收购存量房用作保障房， 7月政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。 对于“收购存量房用作保障房”，1）5月来已有22城发布实施公告，但鲜有城市提及体量、资金来源问题；2）对于收购定价，6月后发布的公告中均采用“重置成本定价”，即将同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”作为上限；3）对于收购空间，若收购存量房的目的是用作保障 房，则保障房的筹建空间应当为收购量的上限。参照十四�筹建计划，预计2024H2+2025年保障房空间为223.2万套间，按照每套70平估算，约为1.6亿平，当然该估算或为理论上限。 一、收购存量房用作保障房：进展与变化 据不完全统计，5月以来，已有22城发布收购存量房用作保障房的实施公告，我们详细梳理、对比，重点关注6个问题： Q1：收购体量如何？鲜有提及。除杭州市临安区提出“收购房源面积原则不 超过10000平方米”外，其余均未提及。 Q2：收购进度如何？可能偏慢，以杭州临安为例，其5月14日发布公告，据 中国房地产报7月18日的报道，“杭州市临安区方面相关单位人士表示，目前 已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来，评估结果将被提交给临安区政府，以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。之后，我们再依据具体细则进行下一步的操作。” Q3：资金来源如何？鲜有提及，推断可能是以国资收购平台自筹为主。例如深圳市安居集团在8月7日的公告中提及“拟收购项目须…满足金融机构的 贷款要求”。 Q4：收购房屋如何定价？目前发布征集公告的22个城市中，13城提及定价方式，其中，11城以“重置成本”为参考上限，即同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”；此外，从代表性样本深圳看，其公告中虽未提及定价方式，但广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每 日经济新闻》采访时表示，“收购价格...可能会低于同区商品房价格的�折。”Q5：对收购房源有何要求？相关限制较多，例如：已建成未出售&整栋整单元&位置处于核心区&周边配套齐全&手续齐全&房源面积小于120平等，详细要求参见梳理部分。 Q6：收购的上限空间有多少？如果收购商品房的用途是用作保障房，那么保障房的剩余筹建空间应当为收购规模的上限，我们估算，2024H2+2025年全国剩余保障房筹建规模约为223.2万套间，按照每套70平估算，则为1.6亿平， 当然该估算或为理论上限，实际值或远小于这一估算值。估算详情，参见正文 二、去库存四个抓手：近况更新 我们在5月26日报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展——全面跟踪系 列二》中梳理出各地去库存的4个抓手，本小节作内容更新。 抓手1：收购存量房作为保障房。据不完全统计，5月以来，共有13城表态支持（多为支持、鼓励）；22城发布征集公告，公告内容呈高度一致性（详见正文），此外，鲜有城市提及资金来源、征集体量。 抓手2：房地产以旧换新。仍以税费优惠&补贴为主，据不完全统计，6月以来提及国资平台收购的有3城，均未提及量化目标。此前提出量化目标的，如 郑州，全年目标5000套，截至6月30日，签订收购协议2637套。 抓手3：需求端放松。517新政后，相关放松政策加速出台，包括调降首付、调降贷款利率、放松限购限贷、给予购房补贴等。 抓手4：供给端抓手。包括两部分：一是部分城市停止新建各类安置房，将购买商品房用于安置，例如九江、云南楚雄等；二是盘活存量土地，例如江阴提出“根据市场需求优化住宅用地的规模、布局和结构”等。 风险提示：政策更新不及时，保障房筹建数量超预期。 投资主题 报告亮点 本文对近期各地去库存作详细分析，重点对7月政治局会议提及的“收购存量商品房用作保障房”模式进行详细的对比与分析，并关注资金、定价、空间上限等6个问题。 投资逻辑 本文分两部分，一是重点分析部分，即7月政治局会议提及的“收购存量商 品房用作保障房”模式，本文详细对比分析了当前已发布公告的22个城市细 则；二是政策更新部分，基于前期报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展——全面跟踪系列二》中梳理的4个抓手，作政策内容更新。 目录 一、收购存量房用作保障房：进展与变化5 二、去库存的四个抓手：近况更新7 （一）需求端抓手1——收购存量房作为保障房7 （二）需求端抓手2——房地产以旧换新9 （三）需求端抓手3——需求侧放松10 （四）供给端抓手12 图表目录 图表1各地收购存量房用作保障房公告中的高频关键点6 图表2全国、重点城市，“十四🖂”保障房筹建体量与进展6 图表35月以来，各地关于收购存量房用作保障房的政策梳理——表态部分7 图表45月以来，各地关于收购存量房用作保障房的政策梳理——征集公告部分8 图表5郑州，南京房地产以旧换新进度9 图表66月以来，各地以旧换新政策梳理10 图表7各地因城施策政策整理11 图表8近期去库存供给端政策12 4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，此后各地开 始自下而上的积极尝试。我们在5月26日报告《地产去库存：各地抓手、体量与进展— —全面跟踪系列二》中梳理出各地去库存的4个抓手。目前而言，政策或“青睐”收购商品房用作保障房，7月政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。 在此背景下，本文，一则对前期梳理的4个去库存抓手作近况更新，二则详细分析收购商品房用作保障房的进展与变化。 一、收购存量房用作保障房：进展与变化 对于收购存量房用作保障房，5月以来，已有22城发布收购公告，我们详细梳理、对比，重点关注6个问题： 第一，收购体量如何？鲜有提及。除杭州市临安区提出“收购房源面积原则不超过10000 平方米”外，其余均未提及。 第二，收购进度如何？据不完全统计，今年5月以来，共有13个省市表态支持收购存量商品房用作保障房，22个城市已出台具体的收购方案。但落地速度可能偏慢，例如杭州市临安区5月14日发布收购公告，而据中国房地产报7月18日的报道，“杭州市临安区方面相关单位人士表示，目前已经完成了委托第三方开展的尽职调查、社会风险评估及价格评估。接下来，评估结果将被提交给临安区政府，以便政府根据评估结果制定具体的实施细则。之后，我们再依据具体细则进行下一步的操作。” 第三，资金来源如何？鲜有提及，推断可能是以国资收购平台自筹为主。例如深圳市安居集团在8月7日的公告中提及“拟收购项目须…满足金融机构的贷款要求”，此前，8 月7日该集团公告“我公司拟就…石岩街道领亚地块保障性住房项目申请贷款融资”。 第四，收购房屋如何定价？目前发布征集公告的22个城市中，有13个提及定价方式，其中： 1）11城以“重置成本”为参考上限，即“划拨土地成本和建安成本、加不超过5% 的利润”； 2）其余两城，a）杭州临安的“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”；b）重庆的“收益法”定价，即租金现金流折现*60%+周边房源参考价 *40%+其他因素调整； 3）重点关注深圳，虽然其公告中并未提及定价方式，但广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“收购价格...可能会低于同区商品房价格的�折。” 第🖂，对收购房源有何要求？相关要求较多，例如：已建成未出售&整栋整单元&位置处于核心区&周边配套齐全&手续齐全&房源面积小于120平等，详细要求参见后文梳理部分。 第六，收购的上限空间有多少？如果收购商品房的用途是用作保障房，那么保障房的剩余筹建空间应当为收购规模的上限，分4步看： 1）“十四🖂”保障房筹建总量。据住建部，“‘十四🖂’期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间”；（考虑到“十四🖂”期间保障房筹建的重点是保障性租赁住房，此处估算将保障性租赁住房近似等价于保障房） 2）2021-2023年筹建了多少？据住建部，2021-2022年全国共建设筹集330万套（间），2023年计划筹建204万套（间），估算2024+2025年剩余体量约为870-330-204=336万套（间）； 3）今年筹建进展，据住建部，“2024年，全国计划建设筹集保障性住房170.4万套 （间）。截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的 66.2%，完成投资1183亿元。” 4）推断剩余空间，站在2024年中时点，“十四🖂”时期计划的，各地保障房的剩余筹建空间为336-112.8=223.2万套，按照每套70平估算，则为1.6亿平，当然该估算为理论上限，实际值或远小于这一估算值。 项目 具体要求 总体要求 法制化、市场化、自愿原则 收购价格 以同地段重置价格为参考上限，即，划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润 房源要求 1.以建筑面积不超过120平方米（部分省市为70平、65平等）的小户型为主；2.优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院； 3.产权清晰无争议，所属项目周边交通便利、人流和配套设施基本成熟，满足一定车位比； 4.房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比;5.房源已取得竣工备案证明。 拟收购规模 未明确 资金来源 未明确 图表1各地收购存量房用作保障房公告中的高频关键点 资料来源：各地方住建局，华创证券 图表2全国、重点城市，“十四🖂”保障房筹建体量与进展 城市 “十四五”目标（万套） 2021-2023年 完成数（万套） 2024-2025年剩余完成目标（万套） 2021-2023年，年均完成数（万套） 2024-2025年，预计年均完成数（万套） 2021-2023年均，是否大于2024-2025年均？ 2024年计划数 （万套） 2024H1已完成 （万套） 全国 870 534 336 178.0 168.0 是 170.4 112.8 广州 60 37.6 22.4 12.5 11.2 是 西安 30 15.7 14.3 5.2 7.2 否 上海 47 32.9 14.1 11.0 7.1 是 重庆 40 26.4 13.6 8.8 6.8 是 成都 30 17.4 12.6 5.8 6.3 否 武汉 25 14.2 10.8 4.7 5.4 否 北京 40 29.4 10.6 9.8 5.3 是 杭州 33 23.3 9.7 7.8 4.9 是 合肥 15 5.7 9.3 1.9 4.7 否 青岛 21 11.8 9.2 3.9 4.6 否 郑州 20 12 8 4.0 4.0 否 苏州 20 12.5 7.5 4.2 3.8 是 宁波 21.3 15.1 6.2 5.0
