宏观专题：地产去库存进展与变化
一、收购存量房用作保障房：进展与变化
4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”的政策措施后，各地开始积极尝试。目前，政策倾向于收购存量房用作保障房，7月政治局会议进一步强调“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。
- 收购体量：5月以来，已有22个城市发布实施公告，但鲜有提及具体体量和资金来源。
- 收购进度：多数城市的收购进度较慢。例如，杭州市临安区的收购进程涉及多个步骤，包括尽职调查、社会风险评估及价格评估等。
- 资金来源：资金来源多为国资收购平台自筹，部分城市提及需满足金融机构贷款要求。
- 收购房屋定价：13个城市提及定价方式，其中11个城市采用“重置成本定价”，即将同地段保障房的“划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润”作为上限。此外，深圳市安居集团预计收购价格会低于同区商品房价格的五折。
- 收购房源要求：要求房源为已建成未售、整栋整单元、位置处于核心区、周边配套齐全、手续齐全且面积小于120平方米。
- 收购上限空间：假设收购的目的是用作保障房，则保障房的筹建空间应为收购量的上限。预计2024H2至2025年全国保障房筹建空间为223.2万套间，约1.6亿平方米。
二、去库存的四个抓手：近况更新
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收购存量房作为保障房：
- 表态政策：13个城市表态支持，其中广东省最为积极。
- 征集公告：22个城市发布了具体收购方案，多遵循“法制化、市场化、自愿原则”，定价以同地段保障性住房重置价格为参考上限。
- 房源条件：要求房源为已建成未售、整栋整单元、位置处于核心区、周边配套齐全、手续齐全且面积小于120平方米。
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房地产以旧换新：
- 主要采取税费优惠和补贴政策。
- 部分城市提出量化目标，但整体进展较慢。例如，郑州全年目标5000套，截至6月30日已签订2637套。
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需求端放松：
- 包括调降首付、调降贷款利率、放松限购限贷、给予购房补贴等。
- 517新政后，相关放松政策加速出台。
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供给端抓手：
- 部分城市停止新建各类安置房，改用购买商品房。
- 盘活存量土地：如江阴提出“根据市场需求优化住宅用地的规模、布局和结构”。
总结
总体来看，各地积极尝试通过收购存量房用作保障房来解决去库存问题。目前，政策倾向于采用“重置成本定价”，并要求房源符合特定条件。此外，各地也在探索其他去库存手段，如以旧换新、需求端放松和盘活存量土地等。然而，具体执行进度和效果仍有待观察。
