房地产行业周报：持续关注保障性住房再贷款政策效用

行业研究|行业周报 看好（维持） 持续关注保障性住房再贷款政策效用 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年05月28日 核心观点 本周市场回顾。第21周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收3601.48，周度涨幅为-2.1%；创业板指数报收1818.56，周度跌幅为-2.5%；房地产指数（申万）报收 2127.32，周度涨幅为-5.3%。 全国性政策方面。5月21日，住房城乡建设部办公厅发出通知，要求全国各住房公积金管理中心贯彻执行新的个人住房贷款利率调整政策。地方政策方面。北京、上海、深圳、南京、武汉、天津等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下 调。安徽淮北鼓励国企收购二手住房，引导收购新建商品房等用作保租房。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 本周新房销量较第20周减少，二手房销售量较第20周减少。第21周44大城市新 房销售为2.0万套，较第20周减少5.1%；21大城市二手房销售2.1万套，较第20周减少7.0%。一线城市新房、二手房交易较第20周分别减少8.8%、减少11.1%；二线城市新房、二手房交易较第20周分别减少6.5%、减少4.8%。库存量较第20 周减少，库销比较第20周减少。截至第21周，18大城市库存为94.3万套，较第 进入政策效果观察期 2024-05-20 20周减少10.9万套；库销比为22.2个月，较第20周减少3.3个月。第21周土地 关注“以旧换新”推进力度 2024-05-12 市场活跃度较第20周下降。第21周36大城市市本级合计成交土地7块。土地出 近期公募REITs市场回暖 2024-05-05 让金减少。2024年第21周36大城市市本级土地出让金为70.54亿元，较第20周减少213.0亿元。平均溢价率下降。2024年第21周36大城市市本级土地成交平均溢价率0.0%，较第20周下降1pct。第21周36大城市流拍或中止、取消及延迟交 易的地块数量为43块。 重点公司公告。卧龙地产、美的置业实施2023年分红。万科宣布获得200亿贷款，并通过其控股子公司申请总计73.39亿元贷款。华夏幸福已完成约1897.51亿元债 务重组。大悦城宣布消费基础设施REIT于深圳证券交易所单独上市。 投资建议与投资标的 央行设立3000亿保障性住房再贷款，市场化框架下支持去库存、保交房。再贷款 总规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，支持地方政府选定的国企收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计带动银行贷款5000亿元。解读政策，我们认为央行、21家全国性银行、地方政策和国企四方均受市场化约束，其中银行需“自主决策、风险自担”；国企收购资金将通过未来售房收入（配售）和租赁经营收入（配租）回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是国企参与的核心约束点；由于收购主体是由地方政府选定，而5年最长贷款期限相对较短，地方政府或需为国企还款兜底。因此，在市场化、法制化严格框架下，再贷款使用难度较高。央行曾于2023年1月设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8 个城市试点市场化批量收购存量住房。根据2024年一季度货币政策执行报告，截 至3月末，额度为1000亿的租赁住房贷款支持计划余额为20亿元，表明先前政策空间较难充分利用。但是，我们认为随着未来国家继续加大保交楼攻坚力度，将加速保障性住房再贷款的使用进程，后续将持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台申请情况及具体收购方案等。 近日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为 万科旗下万纬物流股，截止目前已到账100亿。据悉，这是房地产行业进入深度调 整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。假设200亿中一部分为新增贷款，一部分为续贷，则一定程度上有利于缓解公开债偿债压力。综合来看，此次万科融资为抵押贷款，仍处于市场化框架之下。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第21周市场行情回顾（2024.05.18~2024.05.24）4 1.1第21周行业指数表现4 1.2第21周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.18~2024.05.24）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示11 附录12 图表目录 图1：2024年第21周44城新房成交套数6 图2：2024年第21周21城二手房成交套数6 图3：2024年第21周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第21周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第21周市场行情回顾（2024.05.18~2024.05.24） 1.1第21周行业指数表现 第21周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收3601.48，周度涨幅为-2.1%；创业板指数报收1818.56，周度跌幅为-2.5%；房地产指数（申万）报收2127.32，周度涨幅为-5.3%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/05/24) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3601.48 -2.1% 0.3% -7.0% 创业板指 1818.56 -2.5% -0.7% -22.5% 房地产指数（申万） 2127.32 -5.3% 12.6% -29.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第21周地产板块个股表现 第21周地产板块涨幅居前的公司分别为新华联、特发服务、我爱我家、渝开发、城建发展。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 新华联 45.7% 海南高速 -17.8% 特发服务 14.5% 空港股份 -15.7% 我爱我家 13.7% 京投发展 -15.6% 渝开发 13.3% 南都物业 -15.3% 城建发展 10.0% 广汇物流 -14.8% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.18~2024.05.24） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。5月21日，住房城乡建设部办公厅发出通知，要求全国各住房公积金管理中心贯彻执行新的个人住房贷款利率调整政策。地方政策方面。北京、上海、深圳、南京、武汉、天 津等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。“以旧换新”试点继续施行，本周湖南浏阳、山东青岛、安徽池州出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。安徽淮北鼓励国企收购二手住房，引导收购新建商品房等用作保租房。河南全力推进保交房工作，河南洛阳宣布优先推进安置房建设，分类处置在建已售未交付的商品房。 全国性政策： 1)住建部：做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作（5.21）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）河北：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（5.19）信息来源：观点地产网 2）北京：个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点（5.19）信息来源：观点地产网 3）梅州市个人住房公积金贷款利率下调首套5年以下利率为2.35%（5.19）信息来源：观点地产网 4）上海：首套住房公积金贷款利率下降至2.35%和2.85%（5.19）信息来源：观点地产网 5）湖北：全省17市州个人住房公积金贷款利率已全部下调0.25个百分点（5.19）信息来源：观点地产网 6）湖南浏阳市：购新房全额补贴契税人才购房最高补贴100万（5.19）信息来源：观点地产网 7）南京：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（5.19）信息来源：观点地产网 8）深圳：7月1日起下调个人公积金贷款利率5年以上首套2.85%（5.20）信息来源：观点地产网 9）珠海：个人住房公积金贷款利率将下调0.25个百分点（5.20）信息来源：观点地产网 10）重庆：发布支持刚性和改善性购房需求新政（5.20）信息来源：观点地产网 11）天津：下调住房公积金贷款利率首套贷款降至2.35%（5.20）信息来源：观点地产网 12）青岛城阳区：发布“一揽子”房地产激励政策涉购房补贴、城中村房票安置等。（5.20）信息来源：观点地产网 13）武汉：个人首套房贷利率下限降至3.25%成为首个实施降息政策城市（5.21）信息来源：观点地产网 14）郑州：已开始执行央行新政首套房首付比例降至15%（5.22）信息来源：观点地产网 15）西安：首套房首付比例降至15%二套房首付比例降至25%（5.22）信息来源：观点地产网 16）广州：首批住房“以旧换新”活动启动122个项目和12家中介机构参与（5.22）信息来源：观点地产网 17）安徽滁州：5月23日起住房公积金最高贷款额度提高至70万元（5.22）信息来源：观点地产网 18）山东聊城：进一步优化住房公积金贷款政策（5.22）信息来源：观点地产网 19）厦门：调整住房公积金贷款首付款比例，最低首付款比例为15%（5.22）信息来源：观点地产网 20）安徽池州：首套房首付最低15%支持“卖旧买新”（5.22）信息来源：观点地产网 21）福州：取消二套房商业房贷利率下限首套房首付15%、二套25%（5.22） 信息来源：观点地产网 22）合肥：启动商品房“卖旧买新”活动（5.23）信息来源：观点地产网 23）安徽淮北：鼓励国企收购二手住房引导收购新建商品房等用作保租房（5.23）信息来源：观点地产网 24）广州公布2024年第二批住宅用地出让清单总面积超127公顷（5.23）信息来源：观点地产网 25）蚌埠：首套房首付调整为不低于15%取消商业房贷利率下限（5.23）信息来源：观点地产网 26）河南洛阳：优先推进安置房建设分类处置在建已售未交付的商品房（5.24）信息来源：观点地产网 27）广西：全面取消首套和二套住房个人贷款利率下限（5.24）信息来源：观点地产网 28）珠海：全面取消限购及限售措施公积金贷款最高调整为100万元（5.24）信息来源：观点地产网 29）重庆：首套房首付款不低于15%、二套25%取消房贷利率下限（5.24）信息来源：观点地产网 30）海南：首套房首付降至15%取消首套及二套房贷利率下限（5.24）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第21周新房销量较第20周减少，二手房销售量较第20周减少。第21周44大城市新房销售为 2.0万套，较第20周减少5.1%；21大城市二手房销售2.1万套，较第20周减少7.0%。一线城市新房、二手房交易较第20周分别减少8.8%、减少11.1%；二线城市新房、二手房交易较第2018周分别减少6.