对近期房地产政策的跟踪报告：上海支持购房力度强劲，北广深购房政策优化可期

事件：5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。 点评：上海在一线城市中率先落地新一轮限贷放松，叠加限购放松等，效果可期。 1）《通知》涉及优化限购、优化信贷、支持多子女家庭合理住房需求等一揽子政策，在优化限购方面：非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”……非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房……取消离异购房合并计算住房套数规定……；在优化限贷方面：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，最低首付款比例调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域……二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷 款市场报价利率（LPR）减25个基点，最低首付款比例调整为不低于30%……。 2）我们认为，此次上海的一揽子购房支持政策力度较强劲，首先，在限购方面，非沪籍居民购房要求的社保或个税年限由5年降至3年（新城等区域降至2年社保或个税），年限放松尺度较大，且允许购房的范围扩大至外环内二手住房，虽然外环内新房未包含在内，但预期对居民的购房吸引力依然有显著提升；其次，首付比例及按揭利率下降幅度均较大，居民购买首套、二套房商贷首付比例分别较调整前降低10pct、15pct（嘉定等6个行政区及临港新片区降低10pct），同时，首套、二套房商贷利率下限分别较调整前下调35bp、35bp（嘉定等6个行政区及临港新片区降低45bp）；若居民在上海以最低首付比例购买总价500万的首套房、办理等额本息商贷30年，此次上海楼市新政后预计首付款可节约50万、每月按揭增加1553元、30年利息仅增加5.9万元，居民购房门槛与成本优化较显著，叠加其余购房支持政策，我们认为上海的一揽子购房政策或将有效激发本地需求，在一线城市中具有较强的示范作用，北广深购房政策持续优化可期。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升； 需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。