对近期房地产政策的跟踪报告：5年期LPR下调25个基点，需求侧购房支持力度进一步提升

——对近期房地产政策的跟踪报告 事件：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。 点评：5年期以上LPR下调25个基点，需求侧购房支持力度进一步提升 1）2月20日，1年期LPR为3.45%，较上一次LPR保持不变；5年期以上LPR为3.95%，较上一次LPR下调25个基点，本次5年期LPR调整为2024年首次调整。5年期以上LPR是居民按揭贷款利率的重要锚定利率，2022年以来，5年期以上LPR经历多次下调，其中，2022年5年期以上LPR累计下调3次，累计下调35个基点；2023年5年期以上LPR累计下调1次，累计下调10个基点。 对比5年期以上LPR的调整历史，本次5年期以上LPR下调幅度较大，单次下调幅度为2019年8月以来的最大值。 2）自22年二季度以来，居民购房按揭利率成本持续下降，23年四季度金融机构新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，较上年同期降低0.29个百分点； 此次5年期以上LPR一次性降低25个基点，略超出市场预期，体现了决策层对需求侧购房支持力度的进一步提升。据我们测算，若居民首套购房按揭利率按照5年期以上LPR下浮20个基点办理等额本息商业贷款30年、贷款本金分别为100/300/500万元的情形下，本次五年期以上LPR下调25个基点将使居民每月按揭还款分别下降143/429/715元，有效降低月度按揭还款压力。 3）目前我国居民住房贷款加权平均利率已经进入“3+%”时代，居民购房按揭贷款成本得到实质性优化，增强居民购房信心，利于房地产市场需求释放。2024年开年，房地产需求侧宽松政策持续出台，多个核心一二线城市放松限购，向市场释放积极信号。但需要注意的是，由于大多数存量按揭贷款利率重定价时间一般默认为每年1月，故此次5年期以上LPR下调对大部分存量按揭贷款用户带来的还款压力下降，将在下一个重定价日开始显现。 投资建议：当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年，监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。从供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；从需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。