对近期房地产政策的跟踪报告：多重利好积极显现，购房信贷全面发力

事件：5月17日：1）央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、央行及金监局联合发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（以上三个公告合称《通知》）。 2）中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议（简称《会议》）指出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”等。 3)国务院政策例行吹风会（简称《吹风会》）召开，自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况等。 点评：多重利好积极显现，购房信贷全面发力，政府参与收储加速库存去化。 购房信贷全面发力，居民购房成本与门槛进一步降低：根据《通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套/第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.85%/3.325%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则……自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有），等等。 首先，我们认为此次政策力度较大，超出市场预期，个人首套房商贷首付比例下调5个百分点至15%、5年以上首套个人公积金贷款利率下调至2.85%，均为历史最低水平，居民购房门槛和成本降至历史低位，或将有效提升居民购房意愿，尤其为核心城市刚需/刚改群体提供了购房便利；其次，全国层面商业贷款利率政策下限取消，可减少地方按揭利率动态调整的频次，为各地因城施策支持居民购房提供了稳定的低按揭利率条件，此次《通知》同时大幅度放松按揭利率和首付比例要求，可更好地发挥政策组合拳的效果，房地产需求修复可期。 政府以需定购合理收储，央行再贷款预计带动5000亿元贷款支持去库存：根据《会议》：……继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作……。根据《吹风会》，住建部副部长董建国指出：……城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房……目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活……;自然资源部副部长刘国洪指出：……明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地……对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持……。央行副行长陶玲指出：……央行设立3000亿元保障性住房再贷款(利率1.75%，期限1年，可展期4次)……支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房（对不同所有制房地产企业一视同仁），用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元……将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理……。 我们认为，根据4月30日政治局会议精神，保交房、消化存量商品房工作是当前房地产众多工作中的重中之重，与“消化存量房产和优化增量住房”相关的顶层政策设计在这次《吹风会》后初见其型：首先，存量与增量的范围有了明确的定位，存量房产主要为已建成未出售商品房，该口径或与统计局发布的商品房待售面积口径接近，主要为新房（截至24年4月，国内商品住宅待售面积3.9亿平米，同比增长24.5%），而优化增量住房的重心放在土地市场，重点通过收回、收购企业无力再开发或拍卖中流拍的土地，从源头上减少商品房产品供应，起到优化增量住房的效果；其次，消化存量与优化增量的资金来源与规模确认，收购已建成未出售商品房的资金来源主要为央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，考虑到政府收储时的合理价格制定或更为严谨，如果再贷款计划全部落地，实际去化货值可能超5000亿元，以24年4月全国商品住宅累计销售均价（9978元/㎡）的七折、八折、九折、原价四种口径作为收购均价计算，则预计可促进商品房库存去化0.5亿平米~0.7亿平米，约为目前3.9亿平米商品住宅待售面积的13%~18%；收回、收购闲置土地的资金来源主要为地方政府专项债，规模将视情况而定。整体上看，消化存量房产等政策资金规模或与市场预期有所差别，政策措施较为积极、明确，我们将继续关注执行过程中的落地效果。 “白名单”项目融资保持推进速度：根据《吹风会》：截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。我们在前期报告中提到“截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。”（详见2024年4月21日外发报告《白名单放款提速，居民加杠杆意愿不足——光大证券房地产行业流动性月报（2024年3月）》），整体来看，从4月初至今，“白名单”项目新获授信增长较快，随着城市房地产融资协调机制健全、项目施工推进，贷款落地规模有望提升，助力保交房工作顺利推进。 地产销售数据有望边际改善，从长期看PB仍处于历史底部：24年1-4月，全国商品房销售额2.8万亿元，同比减少28.3%，其中4月商品房销售额6712亿元，同比-30.4%；24年1-4月百强房企销售额累计同比-48.5%，其中4月销售额同比-47%，降幅边际收窄，考虑到近期房地产利好政策频出，有望促进行业基本面企稳与修复，叠加23年下半年销售基数有所降低，后续销售数据同比有望逐步企稳修复。截至5月17日，房地产开发(申万)指数(801181.SI)收盘2589点，指数PB估值为0.72倍，处于近十年的4.22%分位数，地产处于历史估值底部且基本面数据在24年下半年有望边际修复，从长期维度看，地产逐步具备底部配置价值。 物业公司地产关联业务影响逐步出清，物管风险溢价下降，长期配置价值凸显：2023年我们重点关注的物业公司非业主增值服务收入同比-14.6%，收入占比为8.9%（同比-2.6pct）；非业主增值服务毛利同比-22.7%，毛利占比8.4%（同比-2.9pct），开发商相关业务负增长拖累业绩，但影响较为有限，国家从供需两端积极发力稳定房地产市场，有助于提振市场信心，改善行业经营，物业公司地产关联业务有望企稳，关联方应收款偿付保障性提升，应收款减值对利润的影响有望逐步缓解。近期港股情绪好转，地产政策持续发力，4月光大地产AH物管指数+13%，5月以来（截至5月17日）板块涨势延续，样本股平均涨幅25.1%，其中万物云（+35.7%）、绿城服务（+33.7%）等短期涨幅较大，样本股2024年的WIND一致预测PE均值约为10，重点公司估值仍处于中位值下方；物业基本面稳健，风险因子逐步出清，看好后续板块涨势延续。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。4）物业服务板块，长期看好独立发展能力、运营能力及盈利能力较强，现金充沛且分红慷慨的物管公司，建议关注绿城服务、万物云、保利物业；看好房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，建议关注新城悦服务、碧桂园服务、融创服务等。 风险提示：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，物业外拓竞争加剧，地产关联业务持续下行，应收账款减值影响利润等。 图1：全国商贷利率及公积金贷款利率水平 图2：房地产开发(申万)指数(801181.SI)历史PB估值情况