对近期房地产政策的跟踪报告：广州放开120平以上住房限购，一线城市购房支持力度有望进一步提升

事件：1月27日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》及对应政策解读（以下合称《通知》）。 点评：《通知》针对性强且力度较大，一线城市购房支持力度有望进一步提升。 1）根据《通知》，在限购区域范围内，广州居民家庭和个人（不区分是否为本市户籍），新购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新房和二手房），不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算；居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的（“租一买一”），或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的（“卖一买一”），购买住房时相应核减家庭住房套数； 支持“转移、合并登记一体办理”；商服类物业不再限定转让对象等。 2）我们认为，本次广州放松限购具有较强针对性且力度较大：首先，重点放松120平米以上住房的限购措施，符合目前市场主力购房人群为有改善性需求的人群以及市场主力销售户型为大户型的现状，对提振市场销售效果或较明显；其次，“广州居民家庭和个人名下已有的建筑面积120平方米以上住房”、“租一买一”、“卖一买一”这三类情况都优化了家庭住房套数的认定，结合“认房不认贷”政策，使更多居民可享受首套房贷的资格，降低居民购房成本与门槛，有效释放本地购房需求。《通知》在加大住房保障、支持房地产项目融资等方面亦表态积极。 3）自23年8月底起，广州持续积极优化楼市“四限”政策，与之对应的是广州的新房及二手房成交量表现趋势向好，23年9-12月广州新建商品房成交面积分别为84/87/119/96万平米，二手房成交面积分别为65/67/94/91万平米，楼市优化政策效果较明显。我们认为，《通知》或为其他核心城市放松限购提供重要政策借鉴，一线城市购房支持力度有望进一步提升。 4）据克而瑞数据，2023年广州商品房销售金额为3678亿元，其中销售金额排行前二名的房企分别为越秀地产（640亿元）、保利发展（526亿元），二者在广州销售市占率分别为17.4%、14.3%，广州商品房市场头部房企销售领先优势较明显，若广州楼市持续恢复或将率先利好重点布局广州且市占率较高的房企。 投资建议：2023年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给侧看，通过信贷、债券、股权等“三箭连珠”有力提振房地产行业信心，监管持续强调不同所有制房企融资“一视同仁”，并提出房地产融资“三个不低于”，建立城市房地产融资协调机制；从需求侧看，中央及地方政策利好持续发力，5年期LPR多次下调，地方政府“因城施策”加大合理住房消费支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。