对近期房地产政策的跟踪报告：北京上海优化购房政策，需求侧信贷支持示范意义重大

——对近期房地产政策的跟踪报告 事件：1）12月14日，北京市住房城乡建设委等五部门联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《北京通知》）。 2）据财联社报道，上海市住房城乡建设管理委等五部门发布《关于调整本市普通住房标准的通知》；上海优化差别化住房信贷政策（以下统一简称《上海通知》）。 点评：北京、上海出台楼市新政针对性强，需求侧信贷支持示范意义重大。 1）根据《北京通知》：①普宅认定标准调整为：小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；②将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%；③12月15日起，城六区首套/二套利率政策下限分别为不低于相应期限LPR加10个基点/加60个基点；非城六区首套/二套利率政策下限分别为不低于相应期限LPR加0个基点/加55个基点等。 2）根据《上海通知》：①普宅认定标准调整为同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；②优化差别化住房信贷政策：首套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦等6个行政区全域实行二套住房个人商贷利率利率下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。 3）11月，百强房企销售额同比下降30.0%，同比降幅较10月扩大1.7pct，市场销售修复力度边际走弱，北京、上海及时出台的楼市新政一方面降低首付比例将有效降低居民购房门槛，另一方面优化普宅认定标准以及降低按揭利率使居民长期还贷成本、交易税费有明显优化，针对性强，有利于本地刚性及改善性住房需求进一步释放，以及对全国重点城市需求侧信贷支持示范意义重大。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。