对近期房地产政策的跟踪报告：沪苏放松限购，核心城市有望延续加大购房支持力度

——对近期房地产政策的跟踪报告 事件：1月30日，上海发布《关于优化本市住房限购政策的通知》（以下简称《通知》）；新华日报报道苏州全面取消限购。 点评：沪苏不同程度放松限购是楼市区域分化格局之下的必要之举，延续了广州放松限购的示范效果，一线城市“渐进式”加大本地购房支持力度或为大势所趋。 1）根据《通知》，截至购房之日，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。根据新华日报报道，1月30日，苏州全面取消限购，买房不再审核购房资格，但新房限售政策仍为两年。 2）《通知》意味着非上海市户籍的单身人士在缴满5年社保或个税后，将有资格在外环外指定区域购买1套住房，取消了此前非上海户籍人士需“已婚”才有购房资格的限制。同日，苏州开始全面取消限购，是自2023年9月份苏州市政府提出“对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核”后的再次限购政策松绑。我们认为沪苏两市积极放松限购将有效释放本地购房需求。 3）我们在前期报告中提出：“2023年全年，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额……同比-1.2%；其中，北上广深杭蓉累计成交金额……同比+3.2%，余下二线24城累计成交金额……同比-5.1%”、“广州放开120平以上住房限购等……或为其他核心城市放松限购提供重要政策借鉴，一线城市购房支持力度有望进一步提升”，可以看到，目前我国房地产市场供求关系发生重大变化，楼市区域分化格局凸显，核心一二线城市购房需求相对企稳，较多二线城市购房需求不足，因城施策是必要之举。除苏州外，南京、济南、青岛等二线城市已于23年下半年陆续全面放开限购，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景之下，二线城市对楼市过热时期出台的限制措施应放尽放已渐成趋势，而一线城市“渐进式”加大本地购房支持力度亦为大势所趋。核心城市楼市优化政策或将助力楼市“小阳春”如期到来，促进市场销售逐步企稳。(详见前期外发报告《广州放开120平以上住房限购，一线城市购房支持力度有望进一步提升——对近期房地产政策的跟踪报告》、《2023年百强房企销售金额-18%，核心30城商品住宅成交企稳——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2023年12月）》) 投资建议：2023年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给侧看，通过信贷、债券、股权等“三箭连珠”有力提振房地产行业信心，监管持续强调不同所有制房企融资“一视同仁”，并提出房地产融资“三个不低于”，建立城市房地产融资协调机制；从需求侧看，中央及地方政策利好持续发力，5年期LPR多次下调，地方政府“因城施策”加大合理住房消费支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。