房地产行业研究：上海新政力度超预期，坚定看好地产持续行情

事件 2024年5月27日，上海市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，政策主要内容包括：优化土地和住房供应、优化住房限购、优化住房信贷、支持多子女家庭合理住房需求、支持居住困难家庭改善居住条件、建立健全住房保障体系、加快推进城市更新、提升住房品质等。 点评 新政在限购政策方面大幅优化。在优化限购方面：①非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从连续5年降至连 续3年，新城以及南北转型等重点区域由连续3年降至连续2年；②符合条件的非沪籍单身人士可购买外环内二手房； ③计算住房套数时，取消离婚追溯及赠与追溯；④企业购买小户型二手房用于职工租住，不限套数；⑤对二孩及以上的多子女家庭，不论户籍都可再购买1套住房。新政的关键点一是购房所需的社保年限核心区“5改3”，外围区域“3改2”，大幅缩短潜在购房者的准入年限，有利于释放潜在的需求入市。关键点二是此前符合条件的外地单身人士只能在外环外购买1套住房，而新政后可在全市范围内购买1套二手房，有望将购买力吸引至市区二手房，待二手房售出后，原业主有望去购买新房，以此来打通一二手房的置换链条，提升市场活跃度，促进新房市场的企稳修复。 新政在信贷政策方面大幅优化。在优化信贷方面：①首套首付比例由30%降至20%，核心区二套首付比例由50% 降至35%，外围区域二套首付比例由40%降至30%，商贷及公积金贷款均适用；②基于目前的五年期以上LPR，首套房贷利率由3.85%降至3.5%，核心区二套房贷利率由4.25%降至3.9%，外围区域二套房贷利率由4.15%降至3.7%；③个人及家庭的首二套公积金贷款额度均有所上升；④优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。降低首付比例即降准入门槛，同时降房贷利率、提公积金额度、优化多子女家庭首套住房认定标准又能够切实减少购房利息负担，两者共同发力有望释放潜在的需求入市。 后续其他核心城市有望跟进，降低首付比例及房贷利率。上海作为楼市调控的风向标之一，其政策大力度放松具 备一定的风向标意义，新政后上海的首付比例及房贷利率已明显下降，预计其他一线城市有望跟进。5月17日央行出台全国层面取消房贷利率下降、首二套首付比例分别降至15%/25%的政策，预计二线城市有望持续跟进。 政策密集出台，持续释放积极信号，坚定看好地产持续行情。自4月30日政治局会议重磅定调后，地产政策大 幅转向，近期自上而下政策密集出台，并且本次上海政策放松力度超预期，改变了此前对于北京上海的限购不会松动的预期。我们认为近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场对于地产的预期，全方面提振信心。我们认为尽管基本面的修复尚需时日，但股价的反应通常快于基本面复苏，市场预期转好或信心修复后地产股股价会迎来快速反弹，因此我们自四月末以来持续提示地产股底部已现，随着政策的持续落地，市场的逐步修复，我们坚定看好地产持续行情。 投资建议 本次上海楼市新政具有风向标意义，既体现了坚定支持地产企稳的意志，又有望带动其他核心城市跟进，若核心城市能够持续释放市场活跃度提升的积极信号，则有望持续改善市场预期。首推重点布局深耕一线及核心二线城市， 主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、保利发展等。其次推荐受 益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 图表1：上海楼市新政前后对比 来源：上海市政府官网，上海市房管局，国金证券研究所 图表2：2021年后上海库存开始走高 商品房可售面积（万方） 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024.5.26 上海上海外环外 来源：wind，国金证券研究所 图表3：2023年9月以来上海二手房挂牌套数基本稳定在28-29万套 35 30 25 20 15 10 5 0 存量挂牌套数(万套) 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表4：上海二手房成交活跃度有待提升 3504.5 300 250 200 4.0 3.5 3.0 2.5 150 2.0 100 50 1.5 1.0 0.5 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-01 2024-02 2024-03 2024-04 00.0 成交面积(万㎡，左)成交套数(万套，右) 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表5：2022-2024.4上海权益拿地金额TOP20房企 排行 企业名称 土地宗数(宗) 总权益拿地金额(亿元) 总规划建面(万方) 1 招商蛇口 17 427 200 2 华发股份 12 359 134 3 中国铁建 9 231 99 4 华润置地 5 218 90 5 保利发展 13 211 92 6 建发房产 10 203 113 7 象屿地产 11 168 101 8 绿城中国 3 139 35 9 上海西岸开发 2 138 72 10 大华集团 5 130 59 11 越秀地产 6 122 39 12 中海地产 1 120 67 13 万科 3 107 78 14 中华企业 3 98 37 15 中国中铁 4 97 39 16 上海地产 4 93 54 17 国贸地产 4 92 39 18 宝华集团 3 84 22 19 中建东孚 3 75 23 20 保利置业 4 74 50 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表6：A股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 25 20 15 10 5 2024/1/11 2023/7/11 2023/1/11 2022/7/11 2022/1/11 2021/7/11 2021/1/11 2020/7/11 2020/1/11 2019/7/11 2019/1/11 2018/7/11 2018/1/11 2017/7/11 2017/1/11 2016/7/11 0 来源：wind，国金证券研究所 图表7：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表8：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 985 8.1 7.9 7.7 121.6 125.1 127.5 -46% 3% 2% 600048.SH 保利发展 买入 1,265 10.5 9.9 9.1 120.7 127.5 138.7 -34% 6% 9% 001979.SZ 招商蛇口 买入 922 14.6 10.1 7.8 63.2 91.1 118.1 48% 44% 30% 600153.SH 建发股份 买入 300 2.3 4.4 3.6 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 277 11.0 8.5 6.9 25.3 32.7 40.4 -32% 29% 24% 600325.SH 华发股份 买入 200 10.9 10.0 8.9 18.4 20.1 22.6 -29% 9% 12% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,579 6.2 5.4 4.9 256.1 290.0 322.2 10% 13% 11% 3900.HK 绿城中国 买入 189 6.1 5.2 4.0 31.2 36.1 47.0 13% 16% 30% 1908.HK 建发国际集团 买入 309 6.1 3.9 3.7 50.3 78.5 82.6 2% 56% 5% 0123.HK 越秀地产 买入 214 6.7 6.0 5.4 31.9 35.7 39.3 -19% 12% 10% 图表9：覆盖公司估值情况 9979.HK 绿城管理控股 买入 127 13.0 10.4 8.3 9.7 12.2 15.3 31% 26% 25% 2423.HK 贝壳* 买入 1,472 15.0 13.6 13.4 98.0 107.9 109.6 245% 10% 2% 9666.HK 金科服务 买入 54 N.A. 10.0 9.3 -9.5 5.4 5.8 48% n.a. 8% 6098.HK 碧桂园服务 买入 194 66.4 18.9 13.5 2.9 10.2 14.4 -85% 250% 40% 1209.HK 华润万象生活 买入 622 21.2 17.0 14.9 29.3 36.5 41.8 33% 25% 14% 3316.HK 滨江服务 买入 47 9.6 8.4 7.3 4.9 5.7 6.5 20% 15% 14% 6626.HK 越秀服务 买入 49 10.1 8.7 7.6 4.9 5.6 6.5 17% 16% 15% 2156.HK 建发物业 买入 45 9.6 8.9 6.7 4.7 5.1 6.8 89% 9% 33% 平均值 492 13.4 9.3 7.9 55.3 60.7 68.3 23% 29% 17% 中位值 245 10.1 8.8 7.7 30.2 35.9 41.1 15% 15% 14% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年5月27日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行