房地产行业周报：民企发债有所松绑，房贷利率下调带动市场预期改善

核心观点：民企发债松绑，房贷利率下调带动市场预期向好 2022年1-4月民营房企发债情况欠佳，伴随各部门发声“支持房地产企业合理融资需求”后，进入五月房企融资明显回暖。碧桂园、龙湖集团和美的置业作为示范房企，发债事项有增信推进；同时新城控股、中梁控股等多家民企陆续披露发债公告，释放了融资回暖信号。五月底更多的二线城市开始放松限购限售，LPR下调后已有近二十城房贷利率可执行全国利率下限水平，带动房地产市场预期整体向好。我们预计在因城施策持续推进和房企融资逐渐改善双重利好下，行业基本面有望在三季度复苏，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：发布公积金支持政策，更多二线城市限购放松 中央层面：住建部、财政部和央行发布住房公积金阶段性支持政策，企业可按规定申请缓缴，各地可提高住房公积金租房提取额度。证监会和发改委发布保障性租赁住房REITs通知，严格防范REITs回收资金违规流入地产开发领域。 地方层面：核心二线城市限购限售政策持续放松，太原取消外地人首套限购，武汉、济南部分区域取消限购且下调社保缴纳年限，武汉、济南、厦门、太原二孩以上家庭可新增购买一套住房，济南、青岛、合肥和太原下调首套或二套房首付比例，哈尔滨和台州取消一二手房限售，众多三四线城市上调公积金贷款额度，通过多种形式发放购房补贴。 市场端：单周成交同比持续下滑，厦门福州完成二批次土拍 销售端：2022年第21周，全国30大中城市成交面积222万平米，同比下降45%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4538万平米，累计同比下降43%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%。各线城市走势基本一致。全国11城二手房成交面积为107万平米，同比增速-31%，前值-27%；年初至今累计成交面积1967万平米，同比增速-33%，前值-33%。 土地端：2022年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2390万平方米，成交土地规划建筑面积1565万平方米，同比下降65%，成交溢价率为2.2%。 厦门和福州二批次双集中土拍结束，厦门10宗成交9宗，福州16宗成交13宗，投资热度依旧未明显回暖。两个城市拿地房企都以国企央企、地方平台为主，建发股份在两城土拍中均成为最大赢家。 融资端：国内信用债同比回暖，海外债发行保持低位 2022年第21周，信用债发行87亿元，同比增加1%，环比增加126%，平均加权利率3.01%，环比减少37BPs；海外债发行0.8亿美元，同比减少96%，环比减少88%，平均加权利率3.25%，环比减少618BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心 1、政策端：发布公积金支持政策，更多二线城市限购放松 中央层面：（1）住建部、财政部、央行：发布住房公积金阶段性支持政策（至2022年底），受新冠肺炎疫情影响，企业可按规定申请缓缴，缴存人不能正常偿还住房公积金贷款的不作逾期处理，各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度。（2）证监会、发改委：发布保障性租赁住房REITs通知，严格落实房地产市场调控政策，明确坚持房住不炒的定位，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。上交所新增中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金申报，深交所新增红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金申报。 地方层面：（1）武汉：四大远城区取消限购，首套首付3成降至2成；对二孩或三孩的本市户籍家庭及父母或子女投靠，在限购区域可新购1套住房；对限购区域内首次购房的非本市户籍居民家庭社保缴纳年限降为一年。（2）济南：长清区、章丘区取消限购；父母投亲养老和二孩及以上家庭可在限购区内增购1套商品住房； 下调限购区域内非户籍首套房和本科学历以上购房者的社保缴纳年限要求；本市户籍二套房商贷首付比例由60%调整至40%，非本市户籍首套房首付比例由60%调整至30%。（3）厦门：本地户籍二孩及以上家庭可购买第三套住宅；非本地户籍岛外购房只需提供半年稳定就业证明即可购买1套；在厦门稳定就业半年以上的全日制本科毕业生可在岛内购房。（4）青岛：公积金申请门槛从连续缴存12个月缩短为6个月，取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，城阳区取消限购，贷款结清按首套首付30%执行。（5）合肥：限购城区，家庭名下无房且两次及以上贷款已结清，家庭名下无房或一套且两次及以上贷款记录一次未结清，首付比例由6成降为5成。 （6）太原：外地人购买首套房无需社保，多孩及养老家庭原有住房处于在途交易可购1套；首套首付比例由30%降至20%，拥有一套住房且贷款已结清，购买二套执行首套贷款政策；大专及以上购房者可享受2-20万元购房补贴，全民最高契税补贴可达100%。（7）唐山：路南区、路北区、高新区范围内取消限购限售，首付比例首套由30%下调至20%，二套由40%下调至30%；同时提高公积金贷款额度，对硕博士生购房发放补贴。（8）贵州：贷款最高额度单职工25万调整为50万，双职工35万调整为60万元；第二次申请贷款最低首付比例40%降为30%。（9）限售取消：哈尔滨、台州、义乌取消一二手房限售，原为新购房取证后限售3年。（10）首付比例下调：湘潭、驻马店首套结清后，二套商贷最低首付比例调整为20%，淮南、镇江、咸阳、包头、淄博等地首套降至20%，二套最低降至30%。（11）公积金贷款额度：南京、池州、枣庄、湘潭、湛江等地上调首套或二套商品房公积金贷款额度。（12）购房补贴：淮南、黄山、义乌、淄博、咸阳、驻马店等地通过现金补贴、契税补贴、生育补贴等对购房者发放补贴。 表1：三部门发布住房公积金阶段性支持政策，更多二线省会城市放松限购 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交增速同比偏低 根据房管局数据，2022年第21周，全国30大中城市成交面积222万平米，同比下降45%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4538万平米，累计同比下降43%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比下降明显 图3：2022年第21周30大中城市成交面积同比环比增速持续下滑 图4：2022年第21周30大中城市中一线城市成交面积同比下滑环比回升 图5：2022年第21周30大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第21周30大中城市中三线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第21周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-54%、-42%、-45%，年初至今累计增速-41%、-39%、-50%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第21周，全国11城二手房成交面积为107万平米，同比增速-31%，前值-27%；年初至今累计成交面积1967万平米，同比增速-33%，前值-33%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数同比依旧下降 图10：深圳二手住宅成交套数同比持平 3、投资端：土地市场持续低位，厦门福州完成二批次土拍 2022年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2390万平方米，成交土地规划建筑面积1565万平方米，同比下降65%，成交溢价率为2.2%。一线城市成交土地规划建筑面积119万平方米，同比下降1%；二线城市成交土地规划建筑面积645万平方米，同比下降62%；三线城市成交土地规划建筑面积802万平方米，同比下降70%。厦门和福州完成第二批次双集中土拍，厦门共挂出10宗涉宅用地，9宗地块成交，1宗流拍，4宗溢价成交，5宗底价成交，总成交建面78万㎡，总成交金额198.7亿元，拿地房企均为央企、国企，建发股份在前两批次供地共斩获5宗地块，总体来看由于本批次地块相较于一批次更倾向于岛外地块，因此土拍热度较首轮出现下滑。福州土拍热度延续了2021年第三轮以来的低位，16宗地块成交，3宗地块流拍，3宗地块触顶摇号，整体溢价率仅有2%，建发股份竞得两宗，厦门国贸、保利发展也各有所获，国央企依旧为主角。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债同比回暖，海外债发行保持低位 2022年第21周，信用债发行87亿元，同比增加1%，环比增加126%，平均加权利率3.01%，环比减少37BPs；海外债发行0.8亿美元，同比减少96%，环比减少88%，平均加权利率3.25%，环比减少618BPs。 图13：国内信用债发行规模同比回暖 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年5月23至28日，下同）房地产指数下跌3.39%，沪深300指数下跌1.87%，相对收益为-1.52%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：广汇物流、珠江股份、华丽家族、中交地产、世荣兆业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST中房、*ST中迪、福星股份、金科股份、中华企业。 图16：本周房地产指数下跌3.39%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中广汇物流、珠江股份、华丽家族涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST中房、*ST中迪、福星股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 2022年前四月地产民企发债情况欠佳，伴随各部门发声“支持房地产企业合理融资需求”后，进入五月房企融资明显回暖。碧桂园、龙湖集团和美的置业作为增信示范房企成功发债，新城控股、中梁控股等多家民企陆续披露发债公告，释放了明确的融资回暖信号，预计后续将有更多房企重新打开融资渠道。进入五月底，更多的二线城市开始放松限购限售，LPR下调后已有近二十城房贷利率可执行全国利率下限水平，带动房地产市场预期整体向好。我们预计在因城施策持续推进和房企融资逐渐改善双重利好下，行业基本面有望在三季度复苏，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）疫情散发影响消费者购房信心。