宏观周观点：房地产政策逐步落地，部分楼市活跃度回升

总量研究 2024年05月25日 房地产政策逐步落地，部分楼市活跃度回升 宏观周报 证券分析师 胡少华S0630516090002 hush@longone.com.cn 投资要点 ——宏观周观点（20240520-20240524） 证券分析师 刘思佳S0630516080002 liusj@longone.com.cn 联系人 高旗胜 gqs@longone.com.cn 核心观点：本轮房地产新政力度超预期，需求端降首付比例和房贷利率有助于促进潜在 购房需求的释放，但房价预期可能会对居民是否继续加杠杆有所影响。新政发布后多地快速响应，部分城市楼市活跃度已有所回温，但地区间差异较大，各地政策落地情况、落地后对地产影响程度仍待观察。中美关系方面，301调查具体清单公布，影响相对可控；中国反制美国军工企业及企业高管，大选年中美关系存不确定性，影响风险偏好。本周光伏、电力等板块表现较好，但整体风险偏好有所回落。 地产新政后短期市场热度提升。5月17日，央行宣布降低首套、二套房贷最低首付比例为不低于15%、25%，取消全国首套和二套房贷利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。同日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，自然资源部表 示，拟出台政策支持地方政府以合理价格收回企业无力开发的闲置土地。相较以往“边走边看”式的政策放宽，本轮新政支持力度明显更大。不过，2023年Q1至2024年Q1，居民预期房价上涨的占比从18.5%降至11%，而预期房价下降的占比从14.4%升至22%，由于居民对房价预期比较低，这可能会对居民进一步加杠杆有所影响。本轮政策出台后，首套、二套房杠杆比例从之前的5倍、3.3倍提高至6.7倍、4倍。 多地快速响应，部分城市房地产市场活跃度提升。房地产“一揽子”政策发布后，多地积极响应落实房产新政。房贷利率方面，北京、上海、广州、苏州、成都等地先后宣布下调住房公积金贷款利率；武汉将首套、二套房贷款利率分别调降30BP、80BP至 3.25%、3.35%，长沙将首套、二套房贷利率分别调降10BP、20BP至3.65%、3.95%。房地产政策调整后，部分城市市场活跃度已有所回温，北京、上海、南京部分楼盘到访量明显增加，杭州、南京成交量大涨，但一些城市尚未转化成为实际成交。5月18日至23日，一线城市中，北、上、广、深新建住宅成交套数环比均下滑，同比降幅为1.5至5成，但北京二手房成交套数同比增6.7%。核心二线城市中，杭州、南京新房成交套数环 比分别大增75.9%、23%，成都、武汉、苏州、青岛等地环比仍降。地方收储用作保障 房推进节奏或存不确定性。2023年1月，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，用 于盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。一季度央行货币政策执行报告显示，截至3月末，租赁住房贷款支持计划余额为20亿元，推进速度相对偏慢。参考租赁住房贷款支持计划先例，同时考虑到地方收储现房用于保障房“自愿参与”的原则，地方政府、房企、银行等多个参与方需共同合力推进，因此后续推进节奏或存不确定性。 美国公布301调查具体产品清单。5月22日，美国贸易代表办公室发布了本轮301调查增加关税的具体产品清单。我们采用UNCOMTRADE数据，以清单中提供的HS6位编码测 算，从受影响的中国对美国出口各类产品的出口绝对金额上看，电动及非电动汽车锂电池最高，2023年对美出口135.69亿美元，其次为半导体、口罩、钢铁及铝制品，分别达到29.71亿美元、24.11亿美元、18.89亿美元。从中国对美国出口占对全球出口的比重来看，受影响较大的可能是医用手套、口罩、注射器和针头等医药耗材，此三项的占比分别达到39.2%、38.1%、21.2%；其余占比在10%以上的有锂电电动汽车及非电动汽车电池、非锂电电池部件、船舶起重机、天然石墨、永磁体。此外，光伏电池组件虽然直接出口美国的占比只有0.2%，但考虑到美国在5月16日宣布不再将光伏电池排除在关税之外，自6月6日起恢复对东南亚四国相关产品征收关税，或间接对中国企业布局在东南亚的光伏产能出口美国造成一定影响。 反制制裁，中美关系尚存不确定性。外交部5月22日发布关于对美国军工企业及高级管理人员采取反制措施的决定，对美国12家军工企业、10名相关企业高管进行制裁。此外， 外交部5月21日还曾发布关于对美国国会前议员加拉格尔采取反制措施的决定。今年是美国总统大选年，谋求选票的诉求下，中美关系存在一定的不确定性，对双边贸易，对资产价格的波动均会造成影响。 本周A股风格：光伏、电力等表现较好，但风险偏好整体回落。本周，A股震荡下跌，电力板块逆市走强，带动主板表现略强于科创。热点方面，欧美制造业PMI初值走强，美联储首次加息时间再次推迟至12月，全球权益同步承压；此外，地缘政治因素影响市场情 绪，整体风险偏好下降。行业板块上，光伏板块受供给侧改革预期影响，表现较好；猪价上涨，周期向上趋势确定性逐步走强。根据Wind热门概念指数分类，本周涨幅居前的是鸡产业（+7.37%）、水电（+4.43%）、猪产业（+4.38%）、央企煤炭（+3.12%）、BC电池（+2.84%）、近端次新股（+2.57%）、光伏屋顶（+2.51%）等。 风险提示：地缘政治风险；政策落地不及预期的风险；数据偏差导致理解不全面的风险。 正文目录 1.地产新政后短期市场热度提升5 2.美国公布301调查具体产品清单7 3.本周A股风格：光伏、电力等表现较好，但风险偏好整体回落7 4.利率、汇率和市场表现8 5.重要事件9 6.行业周观点汇总12 7.下周关注15 8.风险提示15 图表目录 图1中日居民部门杠杆率对比，%5 图2居民对未来房价预期占比，%5 图3北上广深新房住宅成交数量，套6 图4部分核心二线城市新房住宅成交数量，套6 图5高频表现6 图6本次加征关税的中国对美出口产品金额（2023年）及占比，亿美元，%7 图7申万一级行业周涨跌幅（2024/5/20-2024/5/24）8 图8北向资金、融资余额与上证指数，亿元，点9 图9北向资金当日净买入金额，亿元9 表1行业周观点12 1.地产新政后短期市场热度提升 房地产政策超预期，供需两端同步发力。5月17日，央行连发三文：1）首套、二套住房贷款最低首付比例分别为不低于15%、25%；2）取消全国首套和二套房贷利率政策下限；3）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。同日，在国务院政策吹风会上，央 行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年可展期4次，按照贷款本金60%的标准预计可带动银行贷款5000亿元，主要用于国企收购现房用作保障性住房。自然资源部表示，拟出台政策支持地方政府以合理价格收回企业无力开发的闲置土地，土地收回后主要用于保障房建设。 相较以往“边走边看”式的政策放宽，本轮新政支持力度明显更大，且供需两端同步发力。进一步降低首付比例和房贷利率，结合此前多个核心城市放开限购政策，有助于降低居民购房门槛、提高购房意愿，促进潜在购房需求的释放。不过，2023年Q1至2024年Q1，居民预期房价上涨的占比从18.5%降至11%，而预期房价下降的占比从14.4%升至22%，由于居民对房价预期比较低，这可能会对居民进一步加杠杆有所影响。本轮政策出台后，首套、二套房杠杆比例从之前的5倍、3.3倍提高至6.7倍、4倍。 图1中日居民部门杠杆率对比，%图2居民对未来房价预期占比，% 8040 707035 606030 5050 404025 303020 202015 101010 1964-12 1967-12 1970-12 1973-12 1976-12 1979-12 1982-12 1985-12 1988-12 1991-12 1994-12 1997-12 2000-12 2003-12 2006-12 2009-12 2012-12 2015-12 2018-12 2021-12 005 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2020-03 2020-09 2021-03 2021-09 2022-03 2022-09 2023-03 2023-09 2024-03 0 中国居民部门杠杆率:-123季度% 日本居民部门杠杆率%（右轴） 未来房价预期上涨占比%未来房价预期下降占比% 资料来源：Wind，东海证券研究所资料来源：Wind，东海证券研究所 多地快速响应，部分城市房地产市场活跃度提升。房地产“一揽子”政策发布后多地积极响应落实房产新政，并“因城施策”调整房地产政策。房贷利率方面，北京、上海、广州、苏州、成都等地先后宣布下调住房公积金贷款利率；武汉将首套、二套房贷款利率 分别调降30BP、80BP至3.25%、3.35%，长沙将首套、二套房贷利率分别调降10BP、20BP至3.65%、3.95%。据新华社报道，截至4月末，全国343城已有67个城市取消了首套房贷利率下限。本次在全国层面取消房贷利率下限后，未来或将有更多城市跟进。此外，陕西省将二孩及以上多子女家庭公积金贷款额度上限提高至现行的1.2倍。房地产政策调整后，部分城市市场活跃度已有所回温，据央视新闻报道，北京、上海、南京部分楼盘到访量明显增加。杭州、南京成交量大涨，但一些城市尚未转化为实际成交。5月18日至23日，一线城市中，北、上、广、深新建住宅成交套数环比均下滑，同比降幅为1.5至5成，但北京二手房成交套数同比增6.7%。核心二线城市中，杭州、南京新房成交套数环比分别大增75.9%、23%，成都、武汉、苏州、青岛等地环比仍降。整体来看，地区间差异较大，各地政策落地情况、落地后对地产影响程度仍待观察。 此外，2023年1月，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，用于盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。今年一季度央行货币政策执行报告显示，截至3月末，租赁住房贷款 支持计划余额为20亿元，推进速度相对偏慢。参考租赁住房贷款支持计划先例，同时考虑 到地方收储现房用于保障房“自愿参与”的原则，地方政府、房企、银行等多个参与方需共同合力推进，因此后续推进节奏或存不确定性。 图3北上广深新房住宅成交数量，套图4部分核心二线城市新房住宅成交数量，套 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 800 700 600 500 400 300 200 100 0 北京深圳上海广州 杭州武汉成都 苏州南京青岛 资料来源：Wind，东海证券研究所资料来源：Wind，东海证券研究所 图5高频表现 高频数据表现：地产：30城商品房成交面积环比下降，其中一二线城市环比下滑，三线城市环比微升。消费出行：国内、国际航班执飞架次环比上升，电影票房环比上升，快递吞吐量指数环比上升、货运流量指数环比略降。外需：BDI指数环比下降。物价：工业 品中，螺纹钢、水泥价格环比上涨；农产品中，猪肉、鸡蛋价格环比上涨，水果、蔬菜价格环比下跌。生产：上游PTA开工率环比上升，下游开工率整体平稳。 资料来源：Wind，同花顺，东海证券研究所 2.美国公布301调查具体产品清单 5月14日，美国发布对中国加征301关税四年期复审结果，宣布在原有关税基础上，进一步提高包括电动汽车、锂电池、光伏组件等产品的加征关税。5月22日，美国贸易代表办公室发布了本轮301调查增加关税的具体产品清单。 在上周周报的基础上，我们采用UNCOMTRADE数据，以清单中提供的HS6位编码测算。从受影响的中国对美国出口各类产品的出口绝对金额上看，电动及非电动汽车锂电池最高，2023年对美出口135.69亿美元，其次为半导体、口罩、钢铁及铝制品，分别达到29.71亿美元、24.11亿美元、18.89亿美元。从中国对美国出口占对全