大悦城机构调研纪要

大悦城机构调研报告 调研日期:2024-05-22 大悦城控股集团股份有限公司是中国粮集团旗下的地产投资和管理平台,成立于1993年。该公司通过“持有+销售”双轮驱动和“产品+服务”双核赋能,旗下拥有大悦城地产有限公司和香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司等公司。大悦城控股的战略方向是成为“城市运营与美好生活服务商” ,企业使命是“创造城市永续价值,追求可持续性幸福”。该公司业务涵盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域,在全国超过20个城市布局,总资产超过2000亿元。在商业地产领域,大悦城控股通过“2+X”的产品线组合模式,以大悦城和大悦春风里为标准产品线,结合祥云小镇、悦街等非标产品,以城市新兴及成熟中产为核心客群,通过不断创新线下场景体验和大数据系统,实现精细化运营,已在全国超过20个城市布局,在运营 、在建项目总数超过40个。在住宅地产领域,大悦城控股秉承“悦见生活之美”的产品理念,成功打造了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线,以高品质生活空间及服务,满足不同人生阶段对于美好生活的向往。 2024-05-22 董事、总经理姚长林,独立董事刘园 ,总会计师(财务负责人)吴立鹏,董事会秘书、总经理助理郭锋锐 2024-05-222024-05-22 全景网投资者关系互动平台(https 业绩说明会,网络互动方式 ://ir.p5w.net) 线上参与公司2023年度业绩说明会的投资者-- 公司就投资者在本次业绩说明会中提出的问题进行了回复:1、请问公司营业收入与净利润都呈现小幅下降趋势,这是否会影响公司的经营业绩呢?公司准备如何增加投资者的信心呢? 答:2023年因市场波动及结算周期变动影响,结算项目收入有所下降。公司2023年末未售货值充足,2024年将不断夯实经营,增强市场竞争力,紧抓市场窗口期,大力去化,盘活存量资产,努力提升公司经营业绩和内在价值。 2、您好!请问公司对今后房地产市场的预期是怎样的呢? 答:2024年伴随宏观经济继续回升向好,房地产各领域预计也将迎来更多发展机遇。预计下一步将有更多城市结合自身实际情况出台 调控优化政策,促进住房消费的政策力度将进一步加大,释放刚性和改善性住房需求,加速修复市场预期。企业融资端也将精准支持房地产项目融资,助力房地产行业企稳,改善行业预期。 3、您好,请问公司现金流量净额增长的主要原因是什么?未来会采取哪些措施保持现金流量稳定增长? 答:2023年,公司经营活动现金净流入106.42亿元,同比增加79.32亿元,主要是销售回款增加以及土地增值税等税费支出减 少,综合致使经营活动产生的现金流量净额显著增长。公司将坚持现金流安全性第一的管控原则,多措并举加强市场营销,加快库存去化,开源节流,突出业绩导向,全面推进精细化管理,提升运营效率,实现稳健经营。 4、您好!我来自四川大决策,鉴于商业地产市场的竞争日益激烈,贵公司有哪些创新策略来增强大悦城品牌的吸引力和竞争力? 答:大悦城始终以贯彻新发展理念为行动指南,致力实现城市美好生活服务商的光明愿景,引领消费新趋势,推动业务高质量发展。大悦城 坚持服务美好生活的初心,通过打造“大悦城”与“大悦汇”双线产品阵型,塑造具有影响力和市场认知度的“潮流文化”与“生活文化”场景,强化品牌打造,引领消费体验升级。秉持首店策略,创新营销亮点,引入周期短、更新速度快、人气高的热点新鲜体验业态,通过产品限量/首发活动,联名快闪店以及知名市集活动,持续打造大悦城专属的“潮流引力场”;发展绿色大悦城,追求社会、生态、经济效益多 赢为目标,提升资产价值及可持续发展力奠定了坚实基础。5、请问去年出售上海项目,对实际报表利润影响是正向的么? 答:上年出售上海项目(处置上海鹏利置业发展有限公司股权),实现投资收益33.85亿元,对实际报表影响是正向的。 6、公司的总资产和营业收入在2023年均出现了下降,但净利润实现了扭亏为盈,且经营活动产生的现金流量净额显著增长。请问这一转变的主要原因是什么? 答:因市场波动及结算周期变动影响,结算项目收入、毛利不同导致营业收入下降,净利润扭亏为盈利。同时,本年因销售回款增加以及土地增值税等税费支出减少,综合致使经营活动产生的现金流量净额显著增长。 7、请问①大悦城在深圳宝安130万的土地最新进展如何?②在三亚申请免税店吗? 答:深圳宝安项目(深圳宝安25区+深圳宝安大悦城),深圳宝安25区项目业态包括住宅、办公、商业,在建在售,开发销售节奏正常,一 期、二期、三期项目陆续入市,产品品质得到市场认可。深圳宝安大悦城购物中心在建约15.65万平米,正按照开发计划稳步推进,进度正常。 公司商业暂时没有涉及免税业务。公司将持续积极关注市场动态,并结合公司实际情况制定相应规划。8、公司发展战略是什么?在目前市场环境下有何经营策略调整? 答:公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,“十四五”期间,将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双轮双核”发展模式。2024年,公司将顺应市场变化,坚持开发与经营并 重,稳健经营,推进高质量发展。 开发业务方面,将把握市场机会,聚焦改善型住宅,聚焦核心城市核心板块,做市场好、团队好、回款好、利润好的“四好产品”,确保利润贡献;同时狠抓销售费用压降,增加盈利、结利,加大库存的去化力度。 经营业务方面,将大力发展商业,持续提升经营能力,坚持轻重并举,强化竞争优势,积极探索REITs,形成业务闭环。其中,购物中心进一步提升头部项目效益和影响力,进一步提升出租率和开业率,严控推广费用、物业费用和人工成本,提升效益;产业与写字楼严控成本费用,进一步提升出租率和租金收缴率,稳定贡献利润;酒店业务全力以赴保持住盈利态势。 此外,公司积极推动组织机构改革。本次改革按照战略导向和市场原则,将部分区域划归资源更集中的大区管理,整体精准、正向。“10个区域公司+4个城市公司+4个事业部”整合为“7个区域公司+4个城市公司+1个事业部”,被调整的区域公司仍保留城市公司和 事业部建制,确保项目交付等工作顺利开展,但组织机构得到精简。本次改革锚定稳健、高质量、可持续的发展,方案经过多轮研究后得到了公司内部的高度认可,有利于聚焦优势、强化考核,从而快速、积极的应对市场的变化,对公司业绩做出贡献;同时将加速落实能上能下的选人用人机制,通过内部招聘、竞聘等方式加快优秀年轻干部的成长。大悦城控股将以本次组织机构改革为契机,实现组织的重塑,提高组织效能和效率,推动企业焕新发展。 9、大悦城控股2023年度营业收入较上年度下降的主要原因是什么? 答:2023年,公司营业收入367.83亿元,同比减少27.95亿元,下降7.06%。主要受结算规模降低和结算项目变动影响,本 年销售型业务结算收入290.44亿元,同比减少44.58亿元,下降13.31%;同时受宏观政策利好等多重因素影响,消费市场及商业客流平稳恢复,国内旅游市场逐渐复苏,持有型收入53.93亿元,同比增加10.56亿元,增长24.35%,酒店收入9.70亿元,同 比增加4.16亿元,增长75.14%。 10、公司2024年仅第一季度就拍得三处地块,请问公司2024年全年的拿地计划是什么?分别在哪些城市布局?是否有战略调整 ? 答:投资策略上,2024年公司将立足深耕已进驻城市,围绕抗风险能力强、周转率高、盈利空间合理等维度,持续强化城市、板块、项目的研判分析,优中选优,推动投资布局的优化提升。 投资布局上,2024年,公司将重点聚焦北京、上海、杭州等一线及核心二线城市中收益更好、安全性更高的城市和板块。 11、今年是否会进行分红 答:公司2023年度实现的可分配利润为负值,未达到《公司章程》规定的利润分配条件,拟不进行分红。12、公司购物中心业务平均出租率如何?2023年新开业务中心新开业率情况? 答:2023年大悦城购物中心整体平均出租率95%,处于行业较高水平;2023年新开业5个项目,分别是无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇、京西大悦城、天津西青大悦汇、成都天府大悦城,出租率均在96%以上。 13、请问大悦城控股2023年度管理费用、财务费用,分别增加9.81%、16.25%,是什么原因? 答:公司管理费用2023年实际发生16.8亿,同比增长9.8%,主要原因为:随着部分项目的竣备,项目职工薪酬及劳务用工费核算方式有所调整(职工薪酬及劳务用工费总额未增加,仅费用化率提高)。2023年公司财务费用21.57亿元,同比增长16.25%,主要系费用化的平均有息负债规模增长所致。 14、截至2023年12月31日,大悦城控股的有息负债总额、资产负债率、现金短债比是多少?银行贷款及债券占比多少? 答:截至2023年12月31日,大悦城控股的有息负债735.05亿元;其中银行贷款、中期票据及公司债券占比71.21%(银行贷款占比51.5%,中期票据占比4.79%,公司债券占比14.92%)。资产负债率76.73%,处于行业中等水平;现金短债比1.43。未来公司会将有息负债控制在合理规模以内。 15、2024年以来,陆续出台有利于房地产企业销售的政策,市场表现如何? 答:今年以来,房地产政策环境持续宽松。3月初政府工作报告强调,“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。……满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”地方层面来看,限制性政策逐步取消,截至5月9日,全国共计50余个城市对限购政策松绑,其中西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等23个城市全面取消限购,北上广深四个一线城 市也放松了限购政策。此外,多个城市通过放松公积金贷款、加大人才购房补贴力度、“以旧换新”、“房票”等政策激发市场需求。从政策效果来看,今年3月份新建商品房销售面积是1.13亿平方米,同比增速放缓,但去年同期对比基数较高。今年3月份房地产销售总量 绝对水平不低,比去年下半年各个月绝对水平都高。今年一季度新建商品房销售面积和销售额比1-2月份降幅分别收窄了1.1和 1.7个百分点。支持房地产稳定政策效果在持续显现。目前,商务部已把2024年定为“消费促进年”,将坚持“政策+活动”双轮驱 动,突出重点品类、节庆时令等,继续组织开展丰富多彩的促消费活动,打造更多商旅文体融合消费新场景,营造良好消费氛围。长期来看,扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略,商业地产蕴含巨大发展空间。 16、公司有计划在俄罗斯发展业务吗?答:公司目前尚无相关计划。 17、公司在“三大工程”方面有什么在运营项目和未来规划? 答:城中村改造方面,公司目前在深圳、西安积极推进城中村改造项目。未来公司将积极研究相关政策,根据市场情况并结合公司整体发展战略综合考量,适时开展相关项目。 18、公司2023年开发业务去化情况如何?项目建设有何重要进展?产品是否有所创新? 答:2023年,公司销售排名创历史新高,全年实现签约461亿元,销售排名提升至第29位,较上年上升4位。住宅产品秉承悦系四大 居住价值感:聚乐成长、悦享亲密、颜智便捷、活力归属,持续在新生代居住场景方面创新,在户内升级日式岛台等精细化收纳设计,在户外升级全龄段活动等空间功能升维设计,悦见美好生活。2023年新开盘项目中,苏州大悦狮山壹号首开即罄、西安悦著·云轩三开三罄 ;此外,西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、北京宸悦国际成为区域标杆红盘。 19、2024年公司市值管理有个计划 答:公司重视市值管理,将不断夯实经营,增强市场竞争力,努力提升经营业绩和内在价值,具体措施包括:1)深化提质增效,促进平稳可持续发展 目前外部形势和行业环境严峻复杂,行业内正在经历转型调整,公司将紧密围绕高质量发展首要任务,扎实做好生产经营、改革发展等各项工作,提高精细化管理水平,不断提高盈利能力和经营效率,促进公司实现平稳可持